降价背景下的中国楼市或再现"金九银十"

文/台州新景祥  黄周地

关键词：降价 金九银十 卖房 预期 维稳 宏观调控 物业税 第二套房

每逢金九银十，楼市，出现了热闹慌。购房者抢得慌，售楼者忙得慌，房价涨得慌，开发商乐得慌。因此，金九银十成为楼市的代名词，妇孺皆知。然而，前几年，我国楼市四季火爆的场面，使得金九银十黯淡了稍许，很少人提及。特别是2008年，秋季成交惨淡，金九银十几乎被忘却。2010年，我国异常火爆的楼市被4月的新政给浇了一盆冷水，楼市成交多方博弈僵持，似乎又呈现有有价无市的局面。政府、开发商、投机商、购房者博弈了几个月，难扛。降价才是硬道理，纵使很多人不喜欢听，很多人不相信降价，但是降价是必须的，也是必然的，这是政府的意愿（相信政府多一点），只有这样，降价背景下的我国楼市才会出现“金九银十”。

开发商降价卖房是被逼的。

其一，最严厉的宏观调控给开发商以沉重的打击。宏观调控针对开发商预售制度，强制不允许提前收定金，直接切中开发商的命脉。预售款是开发商开发楼盘的血液，一旦切断，流动受阻，资金问题便变得严峻起来。

其二，2009年楼市大丰收使得开发商出现了膨胀预期。频繁的地王出现，充分地表现了开发商拿地的热情和勇气，从7月份统计数据和发展委数据可以看出，我国上半年房地产开发投资额大增，开发投资大增一定会给楼市带来大量的供给，形成了很强的竞争压力。

其三，第三套房政策的“全面实施”排除了一大部份投机需求。第三套房政策，在不同的楼市里明地、暗地开展执行，台州三线城市都（投资不占主流）全面实施，其它城市便可见一斑。

其四，更严厉的第二套房政策和物业税有可能即将出台。中房协，发改委都急着向政府进言，足以表明政府相关部门已经在执行更加严厉的宏观政策出台，很有可能就是第二套房政策和房产税。有报道称，房产税在重庆全面试点，离全面实施也就不远了。

第五，国土部查清囤积土地，并将对囤积土地将严惩。打击囤积土地，强制开发商将土地进行处理，迫使开发商进行房地产开发，从而向市场提供有效的住房供给。增大供给的住房竞争压力。

购房者买房是被逼的。

其一，季节性购房预期驱使购房者买房。中国结婚买房或者中国住房观念，寻求“家”的感觉。使得大多住房需要者在银行按揭的帮助下成了住房需求者，大多数的住房需求者在父母的帮助下成了购房群体。为年底住上新房或结婚豁出去了，这部分需求是每年固有的那部分季节性刚性需求。因此，下半年降价区间内肯定会有大量需求者购房。

其二，开发商房价上涨预期驱使购房者买房。相信房价上涨的大有人在，想要房价上涨的人也在有人在，开发商就是这样。开发商雇用群众演员充当购房者，使得门可罗雀的售楼处成了门庭若市的热销场面。鼓噪房价上涨，使得购房者形成恐慌，购房者一恐慌是开发商最易乐见的，促成成交特别有效。

其三，投机者欺骗性预期驱使购房者买房。投机者鼓动楼市下跌，住房需要者希望房价下跌，这样一结合，楼市持续观望中，投机者市场信息更充分，逆“买涨不买跌”的消费者行为理论，也即投机者行为理论。很显明的就是2008年房价暴跌时，真正购房者不敢进入楼市，投机者进入楼市，导致了2009年楼市房价一瞬间达到峰值。现在的消费者或受教训或者变聪明了，在楼市下行一定区间进入楼市是可行的。因此，下半年降价区间内肯定会有大量需求者购房。

降价做了红娘

其一，08年楼市的降价是市场经济被逼。08年房价下跌，主要是因为经济危机，购房者（没有经验或者没有教训）不敢买房，投机者（投机者主要是有钱的商人，特别是制造业商人，他们外贸出口，生意不好做，没有钱用来投机住房）买不起，开发商不得不降价销售。政府不想让房价降下来，于是政府采取救市政策。

其二，2010年楼市的降价是政府的意愿。经济形势一片大好，政府考虑降价以解决民众住房问题。投机者有钱投机炒房，但是国土部下定了处理囤积土地的决心，第三套房政策的实施力度，政府意愿或者政策严厉使得投机者不敢投机。虽然各既得利益群体或部门还在拼命挣扎，但是降价是大势所趋，或许房价“维稳”内涵需要重新考量了，不应该是维持房价稳定增长，而是维持合理房价稳定增长。

开发商被逼卖房，购房者被逼买房，降价做了红娘，金九银十也顺理成章成了联姻的婚房。因此，降价背景下的我国楼市或重现“金九银十”，只不过这次是降价引发的成交量大增的“金九银十”，而不是昔日量价齐涨时的“金九银十”。