谢逸枫：全国市中心土地或再现“地王”
在楼市调控新政之下，北京、上海、广州、深圳等城市遭遇“卖地难”。恰恰在上周，广州亚运城附近一幅住宅地因无人竞买，成为楼市新政以来首个流拍地块。2010年广州市十区今年供应商品住宅用地的面积将在去年4.1平方公里的基础上再增加0.9平方公里，同时中心六区的供应占比达到近4成，创下近年之最。2010年广州全年供地计划20多平方公里(即2000万，其中住宅用地5平方公里)的任务，上半年仅出让了8%，未来每月卖地要达上半年的八倍。2010年5月12日，按照国土资源部要求，广州市国土房管局公布了今年的土地供应计划，20多平方公里土地，具体位置及面积和盘托出，36宗地中，有22宗是市中心六区的住宅用地，更有占地面积超过20万/平方米，甚至达到93万平方米的地块。
2010年广州上半年住宅土地供应为6宗、商业用地6宗，其中两宗商业用地流拍，成交土地面积为15.9万平方米。若按全年供地任务2000万平方米计算，上半年成交仅为8%。换言之，要完成全年的供应任务，下半年的土地供应面积将超过 1900万平方米，其中涵盖了31块住宅用地。鉴于上半年住宅供应仅完成10.57万平方米，而全年住宅用地计划供应量为500万平方米，即是说，约489万平方米将集中在下半年砸向市场，平均每个月就有80多万平方米的供应量，相当于整个上半年供应量的8倍多，这使得其下半年推地任务比较“艰巨”。
下半年要供应489万平方米住宅用地，这是广州近几年推地的最大规模。然而，近期楼市成交减少，使开发商资金回笼速度变慢，加上预期本次楼市调控周期可能较长，开发商拿地策略越来越谨慎。因此，2010年广州半年卖出489万平方米住宅用地是不太可能，估计全年5平方公里的任务可能完成七八成左右。根据审议通过的经营性用地出让计划，今年市辖十区商品住宅用地供应规模控制为5平方公里。中心六区的商品住宅用地供应将超过2平方公里，其中通过“三旧”改造供应中心城区商品住宅用地0.8平方公里。
2010年下半年广州将推的中心区住宅用地主要集中在奥体中心、白云湖、大坦沙等地以及“旧改” 用地，预计会有多幅靓地抢闸入市，其中包括：荔湾区芳村原高尔夫3幅住宅地、93万平方米的奥体中心周边1号住宅地、萝岗区九龙镇中新知识城起步区面积高达140万平方米的用地、白云湖周边50万平方米地块。下半年开发商的资金可能会更紧，他们对土地价格的预期会降低。因此，全年用地供应具体能完成多少和能否掀起开发商拿地潮，取决于推出的住宅用地本身的素质和政府对土地的定价。
广州市国土房管局公布今年住宅用地出让计划，将推出36宗住宅用地，总面积达6.87平方公里，为历年最大量的一次供地计划。与往年推出的多是番禺、花都等城郊地块为主不同，36宗地中竟有22宗是市中心六区的住宅用地，更有占地面积超过20万平方米，甚至达到93万平方米的地块。这些地块将在今年陆续推出市场，有买房打算的市民不妨先看看市中心哪些地点会有新地块推出，这些地块影响的将是两年后的楼市。
由于今年宅地供应相较往年充足，应该可以减少“地王”的产生，避免开发商利用市民恐涨的心理进一步抬升房价。今年计划5平方公里的商品住宅地供应，按照广州平均容积率2-2.5，以及从拿地到批准预售1.5-2年的开发周期，未来2年供应量可能将在1000万平方米左右。而广州市近五六年以来，每年的成交总量在900万平方米左右，基本上达到供需平衡。另外，根据今年供地计划，广州市辖十区商品住宅用地供应规模控制为5平方公里（去年是4.1平方公里），如果按广州住宅平均容积率3计算，其将可以提供1500万平方米住宅。广州每年住宅成交量在800万-1000万平方米，以此计算，今年供应的土地建设的住宅大概可解决广州一年半以上的市民购房需求。
今年广州市中心供应超过2平方公里商品住宅用地，比2008年1.7平方公里的全年商品住宅供应量还要大得多。2008年广州市中心六区商品住宅用地供应仅24万平方米，今年供应量是其8倍多。而2平方公里商品住宅用地可以提供600万平方米市中心住宅，等于广州接近两年的成交量。2平方公里商品住宅用地中，通过“三旧”改造供应中心城区商品住宅用地0.8平方公里，“三旧”用地都是越秀、荔湾、天河和海珠等老城区的用地，而其余的1.2平方公里可能主要是白云、黄埔的用地。
例如荔湾地块。2010年6月29日，新政后广州市房管局挂牌出让两幅中心宅地。受楼市新政影响，市场成交持续低迷。广州市国土资源和房屋管理局(以下简称广州市房管局)在新政后，公开挂牌出让了两幅广州市中心宅地，吸引9家知名开发商竞争，其中超过半数为“国企军”。最终两幅地块由中铁房地产集团有限公司以总价12.96亿元拿下，两幅地块楼面地价均超过7000元/平方米。
目前广州市政府的“勾地”制度为拍卖提供了保障，避免遭遇流拍。此次楼面价比较适中，能够保证开发商盈利。根据地块周围二手房价已经超过16000元/平方米，而一手商品房的价格已有18000元/平方米。再根据地块的楼面价格才7000多元/平方米，到2011年9月或10月上市销售，这块地的楼盘楼价将可卖到18000元-20000元/平方米，况且只要销售价格达到1.6万元/平方米～1.8万元/平方米，开发商还是能够保证盈利。
这两幅宅地处于广佛交界地段，属于广州市中心地区，两地块面积均不足10万平方米。在其他土地市场遭遇流拍的情况，老城区的地块吸引了共计9家开发商参与，超出市场预料。参与拍卖的企业中，不仅有当地国企越秀城建，央企中铁房地产集团、保利地产、招商地产，还有深业南方地产集团、南京的朗诗集团等参与。拍卖现场，中铁房地产集团与深业南方地产竞争激烈，最终中铁房地产集团以6.25亿元拿下地块A，折合楼面地价7408元/平方米，溢价123%;地块B最以总价6.7亿元拿下，地块折合楼面地价7296元/平方米，溢价134%。。
所以，中心六区的土地会热一些，2平方公里土地供应量完成没问题；外围区域土地可能遇冷，完成3平方公里土地供应难度较大。广州市国土房管部门即将实行的“勾地”制度，可能会成为土地顺利成交的“护身符”。该局有关负责人称，广州实行弹性供地计划，不管是列入正式出让计划的，还是属于第二梯队的“预安排”地块，“哪些地块条件成熟了，我们就先推出来”。政府卖地仍缺乏总体规划性，并没有顾及土地推出两三年后住宅的实际供应量，“如果为完成5平方公里的定额目标而卖地，就与市场节拍不相符，也就失去了通过卖地调控房价的效果”。
在楼市调控的大背景下，楼市转入调整期，楼价降了，土地市场也开始转冷,广州土地市场遭遇宅地流拍。土地作为房地开发链上的重要一环，市场的观望态度，或是出让人采取“龟缩”策略的主因。然而，种种迹象表明，地方政府土地管理制度上的缺陷，也在“寒冬”中给市场泼下一盆凉水。目前广州政府推出土地的价格还是延续了调控前的水平，虽然热度减弱，导致再也很少见到开发商间相互飙价，出手也是时候，但从其他途径获得土地，可能更为合算。
自2009年12月份始，国务院楼市调控对于房市的影响已经传导到土地市场,房地产市场观望,全国地方政府陷入卖地窘境。虽然年初全国各个城市的土地市场已经出现土地接近底价及底价成交，但在政策进一步收紧后，土地市场面临交易和价格两方面的更大冲击；不过在一段时间的观望和沉寂后，也会有开发商趁低拿地。低潮袭来，全国地方政府土地供应也在“随行就市”。
2010年7月1日，国土部再度表示严查违规违法用地、清理房企闲置土地，同时提高竞买保证金至30%。当下市场信贷紧缩，开发商销售情况不见好转，资金压力越来越大，这给供地集中在下半年的政府“卖地”计划增加了不少难度。
2010年8月16日广州市国土部门清理54宗闲置土地，导致推地计划延长。2010年广州市辖十区商品住宅用地供应规模控制为5平方公里。而这一供地数量，是广州近年来年度土地供应量最大的一年。按照此前公布的数据，2009年广州供应的商品住宅用地达4.1平方公里，其中还包括用地面积高达2.63平方公里的亚运城项目。
今年广州提出，将加大中心城区的商品住宅用地供应规模，中心六区的商品住宅用地供应将超过2平方公里，其中通过“三旧”改造供应中心城区商品住宅用地0.8平方公里。这一供地规模占了总供地量的四成，几乎相当于在广州市中心再建一个亚运城。在供应结构上，今年广州将按照国家宏观调控要求，确保保障性住房、棚户区改造和中小户型商品住宅用地不低于供应总量的70%。
2010年已经过半，广州开发商的半年销售业绩相比全年目标而言并不理想，作为开发商现金流重要支柱的销售回笼缓慢，意味着下半年的土地市场还将冷清一阵子。在本轮的楼市调控中，土地市场成为调控重心，国家多个部委多次表示要通过加大土地供应来调控房价。下半年广州市场供应量的加大并未得到开发商的积极响应，市场状况的不佳打击了它们拿地的积极性。
目前楼市“量降价涨”和拿地首付50%及市场观望气氛浓厚，另外是各地新政首拍“流产”现象的影响和房贷政策及融资渠道封闭等资金存在压力，对于开发商来说是不利的因素。由于受到房贷新政和市场及开发商的资金影响，另外是土地调控政策的压力。从这三块地的规模体量和面积大小及地块资源等成交价格看，说明广州国土房管部推地颇为谨慎，考虑的因素比较多。受房地产新政余威的影响，开发商普遍持观望态度。再加上土地增值税等政策一定程度上将降低房企的利润空间，也打击了开发商的拿地热情。
一线城市土地资源稀缺，频频出现高价地王项目。众多房企为避免高溢价拿地、利润空间收窄的风险，纷纷将重心逐渐移出一线城市。中国指数研究院数据显示，2010年上半年品牌房企加大在二三线城市土地储备力度，拿地面积占企业新增土地储备均接近或超过7成。
万科、中海、保利、富力等30余家大型房企新增土地储备逐月放量，多数品牌房企拿地金额接近或超过2009年企业拿地金额的50%，企业的投资热情不减。从中国指数研究院数据显示的分析，上半年保利、金地、绿地、富力等企业依然青睐市场成熟的一线城市作为未来市场争夺的主要战场。而万科、万达、华润置地等企业偏向于二线城市作为新增土地的重点区域。
万科：圈地龙头 拿地超去年全年
作为中国楼市领军企业的万科，也在此轮圈地运动中担当起“龙头”。半年368亿元的销量，1220万平方米的土地储备。当众人还在讨论，2010年谁将第一个超越万科时，万科却早已将追赶者抛下。在土地储备上，2009年未能进入行业前十名的万科进取心十足，中国指数研究院发布的2010年上半年房企拿地排行榜中，万科以251.44亿的拿地总价和1040.28万平方米总规划面积占据着总价以及总面积两榜榜首。万科通过多种方式在二、三线城市攻城略地，一千多万平方米的土地储备已然赶上去年全年，这一规模是保利的1.5倍，老对手中海的5倍，招商地产的10倍还多。
保利：多元化储地 拿地“不差钱”
保利地产的表现可谓十分激进，拿地动作也令人觉得其实在“不差钱”。继去年花费近400亿元疯狂拿地之后，今年上半年保利再次斥资214亿元掀起逆市拿地狂潮，创下央企“囤地之最”。 时至今日，保利拿地的热情仍未消退，就在不久前，保利地产又分别在佛山、广州、连云港和长春拿下四幅地块，耗资18．78亿元。
对比发现，保利调控后拿下的地块性质更多元化。其中武汉、成都、中山、南昌地块均为商住地块，值得一提的是，保利还拿下了成都市蒲江县朝阳湖镇、成佳镇4宗地块，用地性质为旅游及开发综合用地。且根据拿地区域来看，虽然主要分布在二线城市，但城市的中心区域分布较少。如上海地块在浦江镇中心河以南；中山地块在火炬开发区神涌。
招商地产：理性扩张 谨慎拿地
招商地产半年报显示，公司上半年新开工9个项目，建筑面积67万平方米，扩充土地储备46万平方米。而就在日前，招商地产就与会德丰置业合作在佛山拿下两块地。这使得招商地产总储备超过1000万平方米，为后续持续发展提供了充足的资源。
而对于下半年的市场，招商地产在半年报中表示，充分理解本轮房地产调控的政策目标，下半年将继续采取均匀、谨慎地拿地的策略，注重区域选择，理性等待合适时机合理扩充土地储备。短期内，公司拟采取措施促进销售，积极优化库存结构。
恒大：“恰逢机会” 二三线频出手
根据公开资料，一向土地储备丰富的恒大地产调控后，并未手软。7月6日，太原市三宗国有建设用地使用权公开拍卖，恒大地产太原有限公司以总价9.15亿元(联合)拿下197054平米土地。而在4月24日，恒大花费5亿元在长春拿下地块。
上半年业绩飘红之时，恒大董事局副主席、执行董事夏海钧向媒体表示，恒大手握210 亿现金，现在正是千载难逢的拿地机会。夏海钧认为，年初恒大判断房地产市场进行调控，因此早早进行了两轮融资。如今，恒大现金流充裕，连续三个月现金流都在200亿左右，现在一些城市的地价已经下调，恒大还将以在二三线城市拿地为主。
万达：抄底军团中的“最激进者”
万达集团当前抄底军团中的“最激进者”。6月28日，在福州的一场土地拍卖中，面积为189亩的金山江夏地块被其以接近9.5亿元的底价收入囊中，这已是该企业在6月购买的第四块土地了。
此前，万达集团分别于6月18日购买了江苏常州一宗面积近7.5万平方米的地块，耗资近2.8亿元；6月4日，购买郑州一幅占地139亩的土地，耗资2.9亿元；6月2日，购买武汉经济技术开发区一幅面积近12万平方米的商业用地，耗资3.5亿元；另外，即使是在房产调控政策刚刚出台不足两周的4月底，万达依然在湖南长沙以26.5亿元购买了一块土地。“不足两个月，万达已经在买地上投入了近50亿元人民币，这样的节奏，就是楼市调控前也不多见。”一位独立房地产评论人这样评价万达的举动。
龙湖：跑马圈地 广积粮缓称王
在充足的现金流支撑下，龙湖开始跑马圈地，正努力向第一梯队的万科、中海看齐。数据显示龙湖2010上半年投资98亿拿地190万平米。在土地储备方面，目前龙湖已涉及重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳、常州、杭州、青岛等10大城市，拥有在建和待开发的土地储备总额达到2200万平方米。
中海：暂停扩张 不拿地王
从3月到6月整整四个月的时间里，去年土地市场最激进房企中海地产未在内地拿下任何一块土地。今年以来的一系列宏观调控措施，使其停止了激进发展的脚步。与此相对应的是，从今年2月起到6月，中海地产连续5个月销售面积同比下降。而面对新形势，中海把工作重点转向了已在手土地的开发建设上来。其董事长坦言：对旗下地产公司要求是，形势明朗之前，不再拿地王。