近几个月政策松紧还看房价脸色
近段时间,中房协建议有关部门暂缓出台新政一事,引发一波媒体大讨论。据一门户网站的调查，近八成网民反对暂缓出台新的紧缩性调控政策，且认为目前的新政远未达到调控目的。这也难怪，不同的利益群体，对房地产市场和政策皆有不同的理解和不同的主张。
4月中旬展开新一轮调控以来，正好已满四个月。这其间，不仅房地产市场发生了显著变化，而且宏观经济也出现了更为复杂的特征，既是国民经济支柱产业，又是与民生事业密切相关的行业，房地产业的发展难免被“左拉右扯”。比如，中房协更多的是从行业发展、企业境况的角度考虑问题，而所谓的“八成网民”更多是从抑制房价、有助于自己购房的角度评论政策紧松。
政策到底该不该加码，并不是哪个单一的利益群体说了算，它是一个多方博弈和折衷的结果，也是一件相机抉择的事儿。且不论利益争端，单从调控目的来看，房地产调控与宏观经济调控有很多相似之处。国外多称经济政策，我国叫做宏观调控，目的是维持经济稳定增长，过热时泼点凉水，过冷时加把柴，而手段就是货币政策和财政政策。楼市调控的目的同样如此。
当前房地产调控的手段主要包括信贷政策、税收政策、行政干预等，其中房贷政策短期性最强。而近两年频频出现于中央文件中的住房保障和安居工程，严格而论，并不属于调控政策，而是从属于中长期的住房产业政策和制度，属于社会保障范畴，也即不管房价涨跌，市场冷热，都不应频繁调整保障性住房的建设规模。
近几年，我国房地产调控的目标略有变化。2004-2005年主要是为了抑制开发投资过热，2006-2007年主要是优化住房供应结构和稳定房价，2009年12月以来目标相对单一，主要是遏制部分城市房价过快上涨，基本上不关心开发投资增速，也与宏观经济冷热无涉。
所以，考量本轮调控效果的标准，就是稳定房价。当然，最佳效果是使房价长期维持一种低速增长，可是作为资产价格，房价不可能长期稳定在某种水平或某种增速，不涨即跌，或大起大落，是其基本规律。因此，只有部分高房价城市的房价出现一定程度的下跌，才算是达到预期效果。如果只是满足于二三个月房价不涨，就放松了调控，其结果必然是房价重新快速上涨。
那么，当前房价如何？其实并不咋样。6月份，全国70个城市房价指数出现环比负增长，这是持续上涨15月之后的首次回落，当时让人颇为欢心鼓舞，然而7月份却是环比持平，难道就跌一个月就止跌了吗。多少让民众有点郁闷。实际上，若观察新房价格，6、7两个月一直是持平的，只是二手房价格自5月开始出现小幅下跌。当然，市场中确也有万科、绿地、恒大、保利等地产巨头促销，然而打折的多是中低价位、中小套型的楼盘，而且平均只有一成的优惠，却频频引起热销，于是乎折扣正呈减小之势。
至于市场中的大部分楼盘，并无实质性的促销，甚至小部分还有小幅上涨，另有部分则捂盘观望、待价而沽。显而易见，调控效果并未达到。当然，从商品房成交量看，确实已经出现明显下滑，尤其是一线城市和部分二线城市。成交量下跌的主要因素是需求萎缩，不过也与推盘量大幅减少有直接关系。按照一般规律，成交量萎缩之后，接下来应是房价下跌。
然而，最为关键是正是量缩价未跌这段时间，如果调控继续严格执行或稍许加码，则价格必然下跌，因为许多开发商会坚持不住。但如果调控松劲儿，则迎来的将是价格上涨，因为开发商在博弈中占据了主动。中央很明智，政策口径一直没有变化。比如8月13日，国务院副总理李克强在北京市考察时强调：当前，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，切实增加住房有效供给，巩固调控的初步成果。
再如，近段时间住建部、国土部、银监会三令五申要严格落实调控政策，国土部甚至大费周折的为银监会提供1457宗闲置用地的黑名单，以限制部分违规开发商的贷款申请。可是，光靠这些措施恐怕还不够。关键是地方政府落实中央政策的积极性仍难以乐观。一线城市和少数二线城市政府受压较重，基本上执行了中央政策，可全国660个城市中的绝大多数，恐难很好的落实中央精神。地方政府的“土地财税”和“房地产情结”，短时间内难以割舍。
仅从房价态势分析，调控形势既不悲观，也不乐观。所谓不悲观，下半年商品住宅供应将明显增加，而且开发贷款等持续紧缩，开发商必须考虑要通过销售回笼资金。另外，按照市场规律，房价不可能只下跌一个月，一般会持续下跌或盘整两个季度左右，比如上一轮房价调控，从2008年8月到2009年2月持续环比下跌了六个月，当然，彼时国内外经济形势比现在差很多。
所谓不乐观，是指市场动态变化特点。当前新房价格整体依然坚挺，部分降价楼盘获得了市场追捧，基本上没有出现三成这样的显著优惠，一般是10-20%的优惠就会引起热销，这还是相对于4月前后的预推价格，若与2009年底的实际销售价格相比，基本上没有任何优惠。而2008年下半年降价潮中，很多旧盘新推房源价格，较前期出现三成下跌的大有盘在。另外，二手房价格同样出现企稳特点，比如上海二手房折扣空间，已由之前平均10%缩至5%左右。
单就房地产调控的房价目标而论，假如接下来两三个月房价不跌反涨，则政策应有所加码。不仅将“二套房贷”政策落实到底，还要考虑增加限购措施，对于外地人购房须更加苛刻，少数城市应参考北京一个家庭只能新购一套房的临时性管制措施；中央应允许和鼓励部分城市率先试点开征房产税，能过此税的强大震慑作用抑制投资投机性需求，同时逼出二手房市场中的部分空置房源。
当然，政策不可能完全只满足房价一个指标。房地产业拉动经济的功能，可能将随着经济增速的下滑而越来越被中央所重视。房地产对经济增长的贡献主要体现在开发投资方面。今年7月份，全国房地产开发完成投资4118亿元，比6月环比减少29.4%，这是今年以来首次大幅回落，说明开发商不敢追加投资了，扩张速度放缓，有些已经收缩战线。今年1-7月，全国房地产开发投资同比增长37.2%，虽然还在历史高位盘踞，明显超过全社会固定资产投资增速，但却是继今年5月触顶以来的连续第2个月回落，下半年还将持续回落，预期全年增幅将回落到20%左右。这就意味着，房地产业拉动经济增长的能力在下降。
房地产开发投资规模的大小，主要与房地产企业购地量和新建量有关。7月份，全国房地产开发企业完成土地购置面积3246万平方米，环比6月大幅减少41.6%，说明开发企业拿地热情已显著降低。另外，7月份全国商品房新开工面积为1.17亿平方米，比6月份大幅减少38.4%。值得关注的是，这是自去年11月以来，首次跌破到1.2亿平方米以下。受市场低迷预期影响，部分开发商不敢加速开工，接下来部分项目会出现缓开工现象。
因此，如果第四季度或明年第一季度GDP增幅减至9%以下，甚至8%以下，中央将会重新关注保增长的问题，而房地产调控也将适度放松，至少不会增加新的紧缩政策。一边是稳房价，一边是保增长，随着时间的推移，房地产调控将步入两难境地。当然，至少在近两个月内，政策不仅不会放松，而且还有稍稍加紧的空间，抑制高房价依然是眼下最关紧要之事。
刊发于中国经济导报