弥天大谎：开征房产税会使房租失控而导致房价升高

---------------------------------房租推高房价论不是荒谬的吗？

编者按：房产税真的像人们所期望那样，能够改变整个商品房市场的供求关系吗？换句话说，它真的能够减少人们对商品房的需求而增加对商品房的供应吗？房租难道能够推高房价吗？

要弄清这个问题，我们需要对商品房市场的整个结构有一个完整的了解。整个商品房市场由三个部分组成，即新房、二手房和出租房。

开征房产税后，持有多套商品房的房主就要交税，这会降低人们对房屋的购买欲望，购买新房的人必然减少，这意味着需求减少；同样，第二套房的增持成本上升，也会促使持有多套商品房的人加快抛售二手房的步伐，这意味着供应增加。

因此，开征房产税似乎可以增加供应，但人们却忽视了房产税对出租房市场的影响。当房产税使人们不敢轻易拥有多套住房之后，出租房的市场房源将会大大减少，出租房价格必将大幅攀升，并且又反过来影响新房和二手房市场的供求关系。

我们原指望开征房产税来减少需求和增加供应，但也许最终却会因为出租房市场的变化，又带来了需求增加和供应减少，市场仍将恢复其本来的面目。也就是说，房产税对于促使房价下跌，短期内或可能有效果，但长期未必有效。

但是，从另一方面看：当然如果待出租的房屋足够多，控制好整体出租房屋数量和规模，比如每户家庭允许持有2--3套左右的物业，那么肯定有1--2套是用来出租的，同时房屋出租时要征收营业税的，（这个观点还是本人曾经提过的300平方米的齐整起征线，）那么这个出租价的增加基本是不可能的。换句话说只要房产税政策的分寸掌握好了，是一定可以避免房屋租金大幅度上涨，从而避免出租价格推高房价。在美国就是控制得好的明证。

所以只要房产税制定的好，是肯定可以控制房价的，因此房租推高房价论是荒谬的。

当然房产税的推出不能是孤立的，必须有其他政策配套推动，因此务必注意一下下列问题：。

开征房产税但必须有活跃而合理自住和小量投资的房地产市场交易量为前提和基础-----有其他按揭和交易税收宽松政策支持：

　　1、为什么说房产税改革必须和其他的配套改革同时行动？

　　答：很简单，改革的目的要调整房价到一个合适的位置使房价走出危险区，又不能损伤经济发展的速度和质量。实现经济发展方式的根本转变。使国家具备整体的综合竞争力。因此要配套改革调整多个变量才能使房地产本身和其他行业独立和谐健康发展。

　　2、为什么说一定要征收房产税来调解居住权利的人权纠纷？

　　市场经济允许富豪有更多的财富，但不能引起富人和穷人的居住权不平等纠纷，财富不能以挤占别人的生存空间来体现，包括排污权、呼吸权、居住权、生存权的挤占，因为只有征收房产税才能从根本上体现人民居住权利的相对平等而不是按财富多少来相对分配居住权。这点在美国的房产税可以借鉴。

　　在美国一把利剑就是开征 Property tax（更确切的翻译应为“财产税”，房地产税属于其中一类）。这在西方实行了多年。在北美，房地产税分不同地段好坏，每年将房价1% 到3%的税金缴给政府。很显然，房地产税的“奥秘”就在于随着房价的上升，税额也跟着上升，一直升到房主付不起为止。

　　付不起怎么办？无非两种选择，房主最后要么卖掉房子搬离喜爱的区域；要么将卖不掉的房产乖乖地、无偿地奉送政府。这把利剑真可谓劫富济贫的奇招。不过，在房地产泡沫弥漫之时，中产阶级也会深受其害。

　　我一个好朋友，为了孩子能在好学区受教育，夫妇俩十二年前在纽约上州，买下一幢 50 万美元的房子，与克林顿总统退休隐居的房子同在一个区，可以算是克林顿夫妇的邻居，可见地段之好。前几年房价猛涨，他们的房子市价一度高达100万美元。有一次聚会相见，我恭贺他们成为“百万富翁”了！没想到他们苦笑道：“有什么好祝贺的。这几年 Property tax 随着房价年年涨，本来一万五千美元的税，现在房价一百万，我们现在要交三万美元了。再这样下去，我们明年可能就住不起啦！”

　　他们话音未落，“幸好”房价开始下跌，目前他们的房子已回落到6、70万美元，这才松了口气……可见房地产税使得房价对房主来说真可谓：“涨不足喜，跌不足悲”。

　　3、为什么要减轻房屋交易环节的税赋？

　　物尽其用，货畅其流的作用就是为了最大限度的利用社会的房屋不动产资源。只有很容易的交易才能使房屋需要人各取所需。这样交易才能活跃。市场才会发展。资源才会得到有效利用。

　　4、为什么银行不应对小面积按揭者收取过高的按揭利率？

　　我国的银行利率基本完全是国家控制和主导，因此对于解决非富人阶层的住房问题，应该把按揭利率降低，也就是说买房越少利率越低，买房越多利率越高。
其实对于房地产的发展前总理朱镕基早有清醒的认识，只是没有引起现任领导的注意而已：

朱镕基是中国最早洞烛房地产问题的少数高级官员之一。他认为：楼市经济是靠不住的，“现在投资的增长60％靠房地产，房地产的推动能力很大，建筑材料工业、钢铁工业都上去了，但将来如果没有这样的拉动力怎么办？难以为继啊！”；“我们要更加着力培养人民群众的购买力，特别是农民的购买力，才能拉动这个生产，而不是单纯靠投资”；“这个房地产，特别是高级房地产，尤其是在大城市的高档房地产能不能保证卖掉呢？你不能把这个风险都加在银行身上，我只是提出一个预测，也不是警告，要小心一点。”，今天看来，朱镕基对于房地产的论述句句精华，切中要害，站在极高的理论高度上。最后，房地产调控成为朱镕基浓墨重彩的一笔，而调控的重点又落实到打击房地产投机上。他紧缩房地产投机，要求各大银行把投入到房地产上的资金彻底回收，以彻底断掉投机的资金来源，终于成功挤出了房地产业中蕴藏的巨大泡沫。

怎样打击恶意房屋炒家？如何打击不伤害正常购买者积极性？

　　众所周知，恶意的炒房客是造成房价飞涨和房地产行业危机四伏的主要罪魁祸首，因此象打击炒卖火车票一样的方法精确打击炒房客。

　　能象打击炒卖火车票一样的方法精确打击炒房客：炒房客的特征就是短期内购入和卖出的面积数额巨大，因此设置政策是：

　　1、按炒房客1---3年内的历史总购买和出售面积递增而增加按揭首付标准和按面积（比如定为500---700以上）增加按揭贷款利率，即根据购买面积房屋的首付成数比例也要按面积或套数梯度增加，直至700平方米以上要全额首付款，按揭利率增加到2倍并且带按揭转让房屋并不得降低。------------相当于增大囤积买卖大额客户火车票票务的成本风险是使炒卖火车票者不敢操作。

　　2、规定1---3年内购入卖出交易面积数不得超过700----2000平米，否则就是视为炒房而限制3年内购买权，目前对第三套房不发放按揭贷款违反市场经济基本规则应改为支付高首付和高利率，绝对精确打击短期持有多套房产的炒房客（因为炒房必定时持有多套的批发运作）。------------------相当于取消房屋购买权就相当于取消炒卖火车票者的购票权打击力度是最大的。

　　 3、减轻蜗居购房者按揭利率负担活跃小面积交易市场：但目前为打击炒楼而提高的按揭贷款利率（实际上增加了自住型（100平米以下）善意购房者的利息负担）要降低。实际上现在银行对按揭购房者收取的利息是太重了，有绝大部分房奴中有大部分购房款支付实际是在给银行打工支付利息，也是造成房奴不堪重负的蜗居原因之一。-------------------------相当于给普通火车票购票人提供一系列的降低风险和方便措施

笔者其他原创文章分享：

009：邓小平还活着会与奥巴马pk吗？http://www.chinavalue.net/NewsDig/NewsDig.aspx?DigId=65945

01：领导层知识结构会影响决策水平、准确度和力度吗？：http://www.chinavalue.net/NewsDig/NewsDig.aspx?DigId=68711

02：郎咸平和任志强是房价推涨的幕后隐形推手：http://www.chinavalue.net/NewsDig/NewsDig.aspx?DigId=64838

AA：如果朱镕基还当总理准备来调控房价会怎么做？http://www.chinavalue.net/NewsDig/NewsDig.aspx?DigId=62323

A00:不要多党制也能杜绝腐败和实现政府高效---中国制度重新设计http://www.chinavalue.net/Article/Archive/2010/7/16/191979.html

A0：最高法院把邓玉娇案写进白皮书看审判改革出路：http://www.chinavalue.net/NewsDig/NewsDig.aspx?DigId=62617

A:铁道部关于火车票实名制担心的理由反驳：http://www.chinavalue.net/NewsDig/NewsDig.aspx?DigId=45972

B:法官的安全从哪里来？http://www.chinavalue.net/NewsDig/NewsDig.aspx?DigId=59377

C:房产税打击的是占房客而不是炒房客：http://www.chinavalue.net/NewsDig/NewsDig.aspx?DigId=60274

D:振兴楼市必须绝杀恶意炒房客：http://www.chinavalue.net/NewsDig/NewsDig.aspx?DigId=60324

F:中国对韩美军演的孰不可忍？http://www.chinavalue.net/NewsDig/NewsDig.aspx?DigId=60643