谢逸枫：7月广州楼价不是“真跌”理由

  据广州市国土房管局阳光家缘网签数据显示7月1日至7月30日广州十区二市一手住宅均价为10386元/平方米环比跌6.2%，但中心六区房价继续走高环比猛升12.8%。数据显示7月1日至7月30日广州十区二市一手住宅成交面积为44.07万平方米环比升0.66%,成交套数为4061套环比回升2.29%这意味着在连续三个月出现下跌后广州一手住宅成交量出现企稳的迹象。在成交方面，7月1日至7月30日，广州十区二市一手住宅成交面积为44.07万平方米,与6月成交套数为3690套同期相比环比升0.66%，成交套数为4061套，与6月同期相比环比回升2.29%，这意味着在连续三个月出现下跌后，广州一手住宅成交量出现企稳的迹象。

  值得注意的是，中心城区房价依然居高不下。据统计，今年7月中心六区一手住宅均价为17438元/平方米，与6月同期相比环比上涨12.8%，这也是中心六区房价连续两个月环比下跌后，首次出现大幅度回升；新四区与二县市一手住宅均价为7125元/平方米，环比跌幅达11.9%.

  从成交量看，中心六区成交面积萎缩至13.94万平方米，与6月同期相比环比大跌21.2%，占广州十区二县交易面积的比例下滑至31.6%；但新四区与二市成交面积大幅回升至31.13万平方米，环比大涨19.3%，占广州十区二市交易面积的比例反弹至68.4%。的确，在“新国十条”出台三个月后，广州楼市量稳价跌，房价终于出现“松动”，由“假摔”向“真跌”转变，因产品结构性下调或转向真正松动。

  笔者认为，广州7月一手住宅成交“企稳”主要来源于三个方面，首先是国家一手房政策调控压抑下，随着政策不稳定和购房者不想等，导致爆发积累部分刚性需求和部分投资客等多次置业者积极入市。另外是广州市7月整体市场供应比较小。其中市中心供应比例不到30%，而郊区供应达到70%，在市场供不应求和需求旺盛的情况下，销售自然火爆。

  再次，由于广州郊区房价比市中心相对低，拉低了7月广州平均房价。尤其是广州郊区开发商打折扣下降房价和积极推货，让7月广州销售成交上升。最后，部分开发商因资金紧张或存货过多或考虑销售的持续性，在7月份放出一部分特价房或者是直接下降房价的方式，在淡季时期，回收资金和消化房源。

  另外，由于广州外围区域促销力度较大，交投活跃，直接带动7月份广州一手住宅均价出现明显下跌。郊区房价平均相对市中心房价低一倍甚至二倍，因此拉低了广州房价的平均价格。到目前为止，全国一线城市的上海迟迟未见新政细则出台，另外国家五大中心城市房价未“普降”。尤其是广州楼盘房价一直“坚挺”，只有20%楼盘房价下降8%-12%的幅度，剩余80%楼盘房价未下降。说明房价未到“探底”，至少有10%～15%下降空间。

  同时，广州流动人口的增加快速，2010年6月份，广州流动人口已经达到650万，需求不断的膨胀。广州二手房价格上涨及房租上涨过快，部分首次置业者重新考虑入一手楼市购买。其他的因素是2010年广州亚运会的举办和1500亿广州市政交通配套投资的实施及珠三角一体化等三旧改造的推动，越来越多的人选择广州购房投资或者居住。

  在今年政府调控房价措施连续出台后，广州市场的确出现了一些变化，尤其是成交量纷纷跌至低位到逐渐回升的过程。但是广州房价总体并没有下跌多少， 只是减缓了上涨的趋势，买卖双方都还处于观望阶段。随着政策的进一步实施，政府将对房价泡沫的进一步认识，以及投资炒楼者向其它行业的转变。

  2010年下半年广州房价将下跌10%-20%，楼市房价将开始进入调整阶段。而广州市中心由于土地稀少和房源供应小及价格相对其他国家中心城市房低，广州市中心房价仍将保持一定的上涨空间。另外，2010年下半年广州楼市处于“供大于求”的局面，开发商资金越来越紧张，融资渠道受阻和销售回款缓慢及手上现金不多。同时，2010年下半年广州主要供应来源于郊区，供应量达到60%以上，影响整体房价的下跌趋势。