当代物权法百科全书小辞典339

当代物权法百科全书小辞典339

需役地及其使用权部分转让

陈绪国

物权法第一百六十六条规定：“需役地以及需役地上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让的，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”

本条款，是关于需役地及其使用权部分转让的规定。在土地使用权的类型中，没有提及宅基地使用权。由于政策物权或者技术物权瓶颈流转的可操作性条件的限制，只能针对田野地役权、建设用地地役权两大类地役权及其主物权作出部分性转让或者受让的统一性规定。

所谓转让，就是土地使用权及其地役权流转上的让与，不是土地所有权的转让，这一点与土地私有制国家自由买卖土地的法律规定是不一样的。需役地及其使用权部分转让，涉及地役权的，应当遵从一定的规则与套路、模式，需役地也不得单独转让，需与土地使用权、房屋所有权和地役权一并转让。这是由需役地与承包地、建设用地上的使用权和地役权的粘连性和统合统分性质分不开的转让规则。

本辞条，讨论需役地及其使用权部分转让。下辞条，讨论土地承包经营权上需役地及其使用权部分转让。

主题：需役地及其使用权部分转让

需役地及其使用权部分转让，全称是需役地及其上土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时受让人同时享有地役权。这是由于主从物权和正副物权的粘连性、不可分离性的本质特征所决定作用的。

需役地及其使用权相对于地役权是主物权、正物权，相对于土地承包经营权、建设用地使用权是从物权、副物权。按照“从从主转”、“副从正转”、“一并转让”、“房地合一”和“需役地不得单独转让”的规则，需役地及其使用权部分转让时，应当统筹兼顾，不能擅自拆分转让或者单独转让。否则，有可能因小失大，余下大片土地的土地承包经营权、建设用地使用权因缺乏需役地而丧失地役权，因丧失地役权而使土地承包经营权、建设用地使用权和房屋所有权的经济价值和物权价值大打折扣。

1．需役地及其使用权部分转让的“一并转让”的固定模式

需役地及其使用权部分转让的“一并转让”或“打包转让”、“协同转让”的固定模式如下：

A．土地承包经营权上需役地及其使用权部分转让的“一并转让”模式

需役地及其使用权部分转让=土地承包经营权转让+土地使用权转让+需役地及其使用权部分转让+地役权转让

需役地及其使用权部分转让=全套土地使用权和土地利用权转让＞需役地及其使用权部分单独转让

需役地及其使用权部分转让=单个或者多个新的地役权人（需役地使用权人）受让地役权以及土地承包经营权、土地使用权、需役地使用权

需役地及其使用权部分转让限制性顺序=土地承包经营权转让↘土地使用权转让↘需役地及其使用权部分转让↘地役权转让

其中，土地承包经营权转让包括了土地使用权转让，但土地使用权转让不一定代表土地承包经营权转让。如出租、抵押土地使用权，并不一定出租、抵押土地承包经营权，而代表土地使用权的转让（出租）或者略式转让（抵押）。

承包用地需役地及其使用权部分转让限制性顺序，是由主物权、正物权、大物权带动从物权、副物权、中小物权转让，并一并转让。

抵押土地使用权的略式转让，是以土地使用权来抵押融资，当抵押人到期不能偿还抵押权人的债务时，才实现土地使用权的转让或者土地承包经营权转让；否则，就不能构成实现土地使用权的转让或者土地承包经营权转让。于土地使用权抵押期间，并没有实现抵押权，也没有实现土地承包经营权转让。

B．建设用地使用权需役地及其使用权部分转让的“一并转让”模式

需役地及其使用权部分转让=房屋所有权转让+建设用地使用权转让+需役地及其使用权部分转让+地役权转让

需役地及其使用权部分转让=房屋所有权转让+全套土地使用权和土地利用权转让＞需役地及其使用权部分单独转让

需役地及其使用权部分转让=单个或者多个新的地役权人（需役地使用权人）受让地役权以及房屋所有权、建设用地土地使用权、需役地使用权

需役地及其使用权部分转让限制性顺序=房屋所有权转让↘建设用地土地使用权转让↘需役地及其使用权部分转让↘地役权转让

其中，划拨型建设用地土地使用权转让和需役地使用权转让，需通过公开招标、拍卖、挂牌或者协议方式转让。

建设用地需役地及其使用权部分转让限制性顺序，是由主物权、正物权、大物权带动从物权、副物权、中小物权转让，并一并转让。

2．原各个“一对一”模式演变为各个“一对多”或“多对一”模式

土地承包经营权、建设用地使用权需役地粘连性、不可分离性的本质特征，即与农村田野地役权、建设用地地役权粘连性、不可分离性的本质特征构成聚合物权特征，指地役权寄存于需役地和供役地的全部，不能人为地分割为各个部分或者以一部分而存续。即使供役地或者需役地被多个权利主体分割，地役权不依被实际分割后的需役地和供役地若干部分而消灭。

土地承包经营权上需役地是地役权的大本营，于需役地及其使用权部分转让前，需役地与供役地粘连的物权客体是“一对一”模式，需役地权利人与供役地权利人粘连的物权主体也是“一对一”模式。当土地承包经营权转让时，以上粘连的物权主体与客体就会发生变化，由各个“一对一”模式演变为各个“一对多”或“多对一”模式。无论是“一对一”或者“一对多”模式、或“多对一”模式的哪种模式，物权化保障机制是对于新老、多寡需役地权利人一视同仁地保护，供役地权利人的义务不因物权主体的改变而改变，也不论物权主体、客体的多寡改变而改变。

同样地，建设用地使用权上需役地也是地役权的大本营，初始化模式一般是主体与客体、此一主体与彼一主体、此一客体与彼一客体之间的“一对一”模式。当一项土地承包经营权包括需役地使用权向两个以上权利人转让时，由各个“一对一”模式演变为各个“一对多”或“多对一”模式。同样地，无论是“一对一”或者“一对多”模式、或“多对一”模式的哪种模式，物权化保障机制是对于新老、多寡需役地权利人一视同仁地保护，供役地权利人的义务不因物权主体的改变而改变，也不论物权主体、客体的多寡改变而改变。

[例证一] 土地承包经营权上需役地“多对一”模式或“一对多”模式

甲方为取水方便，在乙地设定和享有了地役权。后甲方将自己的需役地一分为二，分别转让给了丙、丁，并办理了登记。乙因欠债不还，他所拥有的乙地被分割并将土地使用权转让给了戊、己，并办妥登记。丙、丁到乙地取水，遭到戊、己阻拦。

本案中，甲方的土地承包经营权和需役地使用权、地役权一并转让给了丙、丁，地役权主客体均由各个“一对一”模式演变为各个“多对一”模式，乙方也没有反对，这是正常的需役地使用权及其他权利一并转让行为，受法律保护。但是，当乙方土地承包经营权和需役地使用权、地役权一并转让给了戊、己，地役权客体上仍然是“多对一”模式，地役权主体上却是“多对多”模式，并且，两个新供役地人与两个新需役地权利人发生了纠纷。新供役地人戊、己阻拦丙、丁取水，违反了地役权粘连性、不可分离性的规定，不受法律保护，法院可驳回戊、己的诉讼请求。

3．需役地及其使用权部分转让的“一并转让”的“点线面”模式

无论是新老地役权人，不应当将地役权的范围无限制地扩大，而应当将地役权制定在点、线或面上。条件差的或者自身权利差的，仅限制在某个点、线或面上，称之为单位模式；条件稍好的或者自身权利稍好的，仅限制在某两个点、线或面上，称之为双位模式；条件很好的或者自身权利很好的，可在某点、线或面上全面行使地役权，称之为全位模式

点，是地役权力所能及的地点或重点部位，即需役地的点对供役地的点，包含面积点、体积点、距离点和不可称量物点，是需役地与供役地的相邻点和适度利用点。消极地役权中的通风采光权、眺望权、视野权等限制建筑地役权，积极地役权中的支柱权、搭梁权、空间伸出权、墙上设窗权、畜饮权、井坑取水权、引烟权等地役权，基本上以点为地役权标准模式。其他的地役权中，不同程度地存在点状地役权。

线，是地役权力所能及的直线或者曲线部位，即需役地的线对供役地的线，包含面积线、体积线、距离线和不可称量物线、抛物线，是需役地与供役地的相邻点和适度利用线。消极地役权中的紫光线权、月光线权、风力抛物线权，积极地役权中的通行权、穿行权、车辆通过权、航渡权、渠道引水权、排污水权、管线铺设权等地役权，基本上以线为地役权标准模式。其他的地役权中，不同程度地存在线状地役权。

面，是地役权力所能及的面部部位，即需役地的面对供役地的而，包含面积面、体积面、距离面和不可称量物面，是需役地与供役地的相邻点和适度利用面。消极地役权中的紫光线扇区权、月光线扇区权、风力抛物线扇区权，积极地役权中的放牧权、管道网络铺设权、河流抽水权、农田灌溉权、洪涝排水权地役权，基本上以面为地役权标准模式。其他的地役权中，不同程度地存在面状地役权。

[例证二] 建设用地使用权上需役地“多对一”模式或“一对多”模式与“点线面”指定模式

甲地的东部住宅与乙地毗邻，甲方为了观海眺望方便，与乙方签订了眺望地役权，要求乙地不得修建高层建筑。后来，甲地东部分割给了丙，西部分割给了丁，但甲方的眺望权只与丙处有关，而与丁处无关。

本案中，涉及到建设用地上需役地部分转让后出现的眺望地役权纠纷。原地役权合同并不瘕疵，可以执行，但只是部分地役权有效，其他部分的无效。运用地役权点、线、面的标准模式，对照建筑物国家标准，可知丙处的眺望权仍然有效，而丁处的眺望权不存在而无效。

以上三个模式，“固定模式”是通用性模式，适用于土地承包经营权上、建设用地使用权上需役地及其使用权部分转让的各种转让原则，可以作为统一性、强制性执行的标准模型对待；“N对N模式”和“点线面模式”，适用于各种不同的地役权主体客体与客观条件的转让方法，只能作为区别性、软约束性的标准模型对待。

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