1 产权相关概念

　　文章以字词为元素，理论以概念为基石。本文从明晰几个产权相关概念开始，它们是特征、属性、联系、产权、所有权等等。

　　在谈论产权时，我们总是要涉及两个对象，例如土地产权就涉及到土地和人两个对象。针对两个对象，经常会用到三个词语：特征、属性、联系。对象的特征是对象本身具有的，认识者只对特征感知、静观。对象的属性是相对的，是相依另外存在的对象表现出的特征。特征与属性的重要区别在于是独立存在体现还是相对存在体现。土地的颜色、构成和面积是土地的特征，它由土地对象独立表现。土地提供场所、产出食物等效能是土地的属性，它依赖土地和使用土地者两个对象共同明确。联系指相对存在的人、物、系统、系统与环境之间连接、通达从而能导致变化或运动，或者表示整体与部分之间层次联系、比例关系。联系与运动密切相关，以运动为表现形式。联系与属性的重要区别在于联系是具体的或动态的，属性是静态和潜在的。

　　一块土地A能种植稻谷、小麦、玉米、大豆，因此A地具有农地属性或具有粮食产地属性，A地与其上生长的稻谷、小麦、玉米、大豆形成联系。A地具有农地属性或粮食产地属性是相对人而言的，也就是人以自己的需要去反映土地的效能从而形成了土地属性观念。在土地属性观念中，当人被明确为具体对象B时，人对象B或土地对象A结成所属对象，形成利用A地生产粮食为B提供食物的潜在关系。A地上的具体生产者，A地上粮食的消费者，都与A地存在联系。

　　物权、产权、所有权等是一系列常用的反映产权的词汇。在古罗马法典中，物权是人直接支配物的权利，并禁止他人妨害其权利实施。所有权是拥有完全物权，包括：占有权、使用权、收益权等等。《牛津法律大辞典》对产权定义为：“产权（Property Rights）亦称财产所有权，是指存在于任何客体之中或之上的完全权利，它包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产有关的权利。”物权、产权是反映物、财产相对人的权属概念。物权的客体对象范围比产权的客体对象范围小，物权客体对象指实体物、不包括无体物，财产客体对象包括实体物和无体物。实体物的例子有土地、房屋、作物、粮食、车辆、衣服等等，无体物的例子有经验知识、品牌、名誉等等。由于产权概念涵义包含物权概念涵义，所以这里重点讨论产权概念。产权全称财产权利或财产权属，对应英文词汇Property Rights。产权概念反映财产和人两个对象的属性和联系，财产一词反映人与财产关系，人以自己的需要去反映财产的效能从而形成财产属性观念。权利一词侧重明确人这个对象，实际上就是针对财产对象在人与人之间进行划分，明确在享用财产效能方面具体人所占的份额、权重。

　　与产权相关或被产权所包含的概念还有所有权、占有权、使用权、收益权、处置权、出租权、抵押权、定价权、遗赠权等等。这些产权概念针对客体对象属性、客体与主体对象联系、人与人之间处置财产方式等方面各有侧重地进行定义。所有权相对占有权、使用权、收益权、处置权等等是基本的、全面的权属。所有权明确财产对象和所有权人对象，从而具有鲜明的区分或排他性。所有权明确所有权人拥有对财产的占有、使用、收益、处置等等权利，它不排除所有权人对财产的任何权利。占有权确定持有人在财产空间属性上享用效能而排除他人享用。使用权确定持有人在财产一些用途属性上实际使用而排除他人使用。收益权确定持有人在财产一些效能属性上获益而排除他人获益。处置权确定持有人对财产可以放置、改变、利用。出租权、抵押权是所有权人或持有权人将财产部分权利让与他人并获取利益，同时不改变所有权或持有权利。定价权、遗赠权是涉及所有权变更的权利。所有权人将财产让与他人时，定价权确定所有权人和接受财产的人就交易的财产确定价格或交换率。遗赠权是确定所有权人在不索取利益时将财产所有权让与继承人或受益人。

　　产权可以采用口头、文书、证件的形式确认、明确。文书包括书面声明、告示、证明、合同、协议和法律政策等多种形式。证件包括所有权证、使用权证、股票等多种形式。

　　尽管财产和人的属性是相对的，财产和人的联系是相互的，人与物之间的产权预期有些是不真实的，我还是认为是人对财产的所有权，而不是财产对人的所有权，并且不否定人对财产的所有权。因为产权观念是人的，人创造产权观念和规则体系的目的是给人类看的，产权观念、规则体系是人主动性和目的性的综合体现。人们本应赞成、采纳人对财产的所有权观念和规则体系。当看到有根本上否定人的财产所有权的观念时，我想这种观念除了从反面衬托人的财产所有权观念的正确之外，就不再有给人看的理由。

　　尽管赞成、支持人对物或财产的产权主张，但也应该看到有些产权预期是不真实的，有些反映产权的声明、证件、法规是虚设的或是不合理的。产权观念、规则体系是人类的创造，体现了人类对物的效能、物与人联系的认识，但这些认识往往是非常有限的，有些认识偏离了物与人联系的实际，当产权作为预期观念却不能或没有成为实际时，这样的产权观念就是幻想，有关声明和证件就是虚设。有人试图出售月球土地，有人在北冰洋底插宣示所有权的旗帜，这些就是产权幻想和虚设。理智的人应该努力使产权观念真实，使产权设置有效，避免或减少虚设产权。

　　2农地产权观念、法制

　　相对将要讨论的内容，“农地产权观念、法制”是非常简明的小标题。农地是农地产权观念、法制中的客体对象，它所概括的对象范围在不同时期的文献中不统一。农耕经济时代人们所利用土地绝大部分为农业用地，因此现在讨论的农地接近那时的土地。现在人们将农地视为土地中的一种类型，在思考产权或制订法规时单独考虑农地。各国或地区对农地所包括的对象也不统一。《中华人民共和国土地管理法》（2004年版）明确农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等作为产权客体对象因其特征、属性差异也不宜采用一种产权观念模式、制订一种法规。耕地、林地、草地和农田水利用地、养殖水面物质组成、运动特征方面差异很大，在确定产权时宜区分对待。林地、草地中包括部分天然林地、草地，耕地则完全是由人耕种的，这种差异应在产权观念和法制中加以区分对待。当我们讨论古今中外农地产权观念、法制时，需要对土地、农地客体对象、产权概念、观念和法制等兼容并蓄，同时要注意明确其本意和区分其差别。

　　2．1 中国农地产权观念、法制

　　中国周朝有“溥天之下，莫非王土，率土之滨，莫非王臣”的说法，似乎全国土地为周王所有，但这是不切实际的。周武王率军队打垮商纣王的统治势力后，对国土作了如下处理：（1）划出一部分土地供王室所用，称这部分土地为公田；（2）划出一部分土地作为供职朝廷的官员的采邑，称为禄田；（3）其余土地在周王宗室、功臣之间根据个人功勋大小、爵位高低以及宗戚远近不同确定等级，按等级分土封号，建立国家，这些国家统称诸侯国。（4）诸侯国王以周王为榜样，在其分封国内进一步细分土地，分封下级。在土地使用和收益方面，周朝采用了 “井田制”。土地划分成“井”字形，中间的土地为“公田”，周围的土地为“私田”，私田所有者必须首先耕种“公田”,然后才能耕种各自的“私田”，“公田”所收获产品全部交给“公田”所有者，私田上的产品则供私田上的生活者自用。

　　周朝后期，一些诸侯国进行了土地制度改革。鲁宣公十五年（公元前594年）实行“初税亩”，按土地征税。秦孝公六年（公元前356年）采用商鞅变法，废除贵族土地世袭特权，秦孝公十二年（公元前350年）进一步变法，废除井田，鼓励开垦土地，允许土地买卖，按男丁征赋。

　　秦国打垮其余六个诸侯国，建立秦朝，但秦始皇没有象周武王那样分封国土，而是下令“黔首自实田”，就是让地主、自耕农据实自报所有土地，朝庭命官登记。秦朝土地所有权状况为：（1）官田或公田，包括皇室的土地、屯田，以及没收前诸侯国王室、官吏的田地。（2）私有土地，包括赏赐给亲戚和功臣的土地，官僚、商人拥有的土地，自耕农的土地。秦朝土地使用权、收益权状况为：公田和大地主所有的土地中少部分由官员、士兵、地主直接经营，大部分出租给农民耕种。“耕豪民之田，见税什五”（汉书卷24上，《食货志上》），租地农民要将租耕地所收之一半交给地主。自耕农的土地一般自己耕种。秦朝有要民众交纳口赋（人头税）和提供力役的规定。秦朝这种土地所有、使用、租佃制度和赋税义工制度在中国延续了几千年，后来朝代的土地制度虽然有些名称、分类上的调整，但基本上大同小异。

　　唐代官吏所有的土地有永业田（即为私有）、职分田（即俸禄田，去官后交回）之分，公田包括皇室田、职分田、公廨田（供各级官府办公场所和获得办公经费）、屯田。公田之外的官吏永业田、寺庙土地、地主所有土地、自耕农土地为私有土地或民田。

　　清朝末年到现代，中国土地制度变革甚为频繁、激烈。清朝末年在江西、安徽、浙江、江苏、福建等省出现了“永佃制”，土地所有权与使用权分离，地主有田底权（相当于所有权），佃户有田面权（相当于使用权）。1851年爆发了太平天国农民起义，1853年起义军攻下南京，定都南京（改称天京），公布《天朝田亩制度》，提出“无处不均匀，人人无处不饱暖”，“凡天下田，天下人同耕”，宣布废除一切土地所有权，实行“上帝所有制”。 这种否定一切人土地所有权的观念没有实际意义，太平天国还是以户为单位，进行土地分配，说是进行平均分配，实际上也没做到。孙中山曾去美国等国考察土地问题，他接受亨利・乔治的土地公有的学说，主张土地国有，认为“土地国有后，必能耕者而后授以田，直纳若干之租于国，而无复有一层地主从中睃削之，则农民可以大苏”。

　　毛泽东统帅的军队打垮了中华民国在中国大陆的统治势力，1949年在北京宣布成立中华人民共和国。1950年颁布实施《中华人民共和国土地改革法》，宣布废除地主土地私有制，建立农民土地私有制，没收地主多余土地，无偿分给无地少地的农民，归农民所有。至1952年底，除西藏等少数地区外，土地改革完成，全国约3亿无地和少地农民分得7亿亩土地和其他生产资料。随着分地到户的土地改革结束，将土地和生产资料进行集中的土地改革随之而来，这就是1953年至1958年的合作社和人民公社化运动。中央制订的总路线要求从1953年11月起对农业生产进行社会主义改造——发展合作社和人民公社，农产品由市场自由贸易转变为国家计划购销。到1956年底全国建立起74万个高级农业合作社，90％以上的农户加入了合作社，平均每个农业合作社150~200户，土地2000~2500亩。高级农业合作社的土地、耕畜及大型农具等都归合作社集体所有，取消社员股份所有权和按股分红权，实行按劳动日记分分配。根据中央“跃进赶超”战略要求，1958年合作社加速朝“一大二公”方向运动，小社并大社，全国建立了2.6万个人民公社，平均每个公社4615户，耕地5.5万亩到6万亩，全部生产资料都归集体所有，实行社队干部计划下的统一生产、分配、消费，关闭自由市场，零星小宗交易活动被当作“资本主义尾巴”禁止。

　　1978年邓小平执政改革，变人民公社“三级所有，队为基础”的体制为以家庭承包为主“统分结合的双层经营”体制。全国绝大部分地方将农地和生产资料分配到户，实现联产承包责任制，即要求承包农户完成一定上交国家、集体农产品任务，“交足国家的，留够集体的，剩下的都是自己的”。到1982年底，原来99％的生产队将其95.7％的土地包干到户，许多集体财产被分掉。1984年撤消人民公社，恢复乡镇政府。

　　目前中华人民共和国土地、农地制度以法律文本明确规定。《中华人民共和国宪法》（2004年版）和《中华人民共和国土地管理法》（2004年版）规定实行土地公有制，并指出公有制就是土地国有制和集体所有制，国有制是全民所有，集体所有是劳动群众集体所有。宪法第十条规定，“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”宪法第十条规定，“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”土地管理法规定，全民所有即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。全国的土地被以行政区域和土地用途形式进行了划分。土地管理法第九条规定国有土地和集体所有土地可以依法确定给单位或者个人使用。《中华人民共和国农村土地承包法》（2002年版）规定，农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。承包地不得买卖。承包人享有下列权利：享有承包地使用、收益和土地承包经营权依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；法律、行政法规规定的其他权利。承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。《中华人民共和国物权法》（2007年版）规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。

　　台湾地区将土地划分为公有土地和私有土地两种。公有土地是指“国”有、省有、市县、乡镇所有的土地，统称国家所有。私有土地是指私人依法取得所有权的土地。土地上设置的权利有所有权与他项权利，他项权利包括：地上权、永佃权、地役权、耕作权、典权、抵押权和租赁权共7种。

　　2．2 美国农地产权观念、法制

　　在人类社会从农业为主向以农业为基础工商业大发展的转变阶段，早期的西方国家和后来的世界各国的一些人向美洲新大陆移民，他/她们在那里拓荒定居、兴业建国，其中就有新兴国家美国。美国制订了土地产权登记办法，各州都有完备的登记办法及实施系统，农地所有权的可以在所在县登记。土地权属登记既有资源调查统计的目的，也有保护土地所有者权益的目的。

　　美国土地分为国有和私有两类，国有土地包括联邦政府土地、州政府土地和地方政府土地，私有土地则以农地为主。各级政府所有土地用于政府部门办公、教育、运输、河流和自然保护区。私有土地则通过赠地、出售、登记确认产权和用途。

　　美国建国后，早期通过制订土地法，确定以几百英亩为单位，以每英亩1～2美元的最低售价公开拍卖出售土地，建立了农场主拥有农地所有权的农地产权制度。

　　1862年在美国农业发展史上具有重要意义。1962年5月5日，美国联邦议会通过法案，成立美国农业部。5月20日国会通过了“宅地法”，该法规定向那些在当地居住并耕种五年以上年满21岁的个人或一家之主免费提供160英亩的公有土地。六月国会通过了“莫里尔赠地学院法”，该法规定各州划拨一定数量公有土地，用于创办和维持至少一所农学院或设有机械课程的大学。1873年植树法、1877年沙漠土地法、1878年林地和砂石地法、1916年畜牧业宅地法对林地、沙漠地、牧草地进行公开拍卖出售或免费登记，确定了这些土地的产权人和及其权利。

　　美国法律明确的土地权利包括有：对抗占有权，地产所有权，共存所有权，租赁权，抵押权，转让权，以及其他相关权利。对抗占有权（Adverse Possession）——所有者未开发的闲置土地，他人可以去占领，但占领者在占有期间没有权利保障。如果土地的拥有者对他人的侵占没有把他赶走或者在法律的期限内没有起诉，那么经过一定的时限（一般为公开占有10~15年）以后，占领者就可获得这块土地的所有权。地产所有权(Estates)——所有权人拥有占有、保持土地及土地上依附的不动产的权利，也具有使用地产、从地产中收益和处置地产的权利。共存所有权(Concurrent Ownership)——某一块土地有两个以上的人或人的团体同时拥有所有权。与土地相关的权利主要有便利权（Eeasments），土地所有人与相邻的土地所有人在水、道路上互相提供便利，他人在所有权人土地上享有过水和通行权。

　　2．3 日本农地产权观念、法制

　　日本将土地所有权主体区分为国家、公共团体、个人和法人，所以存在国家所有土地、公共团体所有土地、个人所有土地和法人所有土地。所有权人对土地拥有使用、收益和处分等基本权能。日本允许土地依法买卖、出租、抵押、继承、赠与等。私有的土地可以自由买卖、交换、租佃，但必须到政府法务省的不动产登记所进行登记。

　　1946年日本国会修改了1938年制订的《农地调整法》，制订了《建立自耕农特别措施法》，采用国家强制收买地主的土地，再卖给佃农耕作，创立自耕农制度。1952年日本国会制订了《农地法》，该法规定，不住在乡下的地主必须出售全部的农地；而那些居住在乡下的地主，如果自己耕种土地，则有权保留三町步以下的土地，多余的土地要全部出售。《农地法》规定，不从事农业耕作的法人和个人，不能拥有土地的所有权和借贷权，但农地保有合理化法人例外，为促进土地合理利用，它可以拥有和出租土地。1970年，日本对《农地法》进行修改，规定：废除对拥有土地上限的规定，以适应和有利于扩大农地规模，提高土地的经营效率；放宽了对农业生产法人资格的认可条件，鼓励小农个体之外的企业经营；鼓励土地使用权流转，并设立农地保有合理化法人作为中介组织来促进土地使用权的转让和集中，以期提高农地的利用效率；废除对地租（含转包费用）的上限规定，由农业委员会根据土地的类别和质量规定标准地租，并由农业委员会予以监督执行。

　　3 结论与建议

　　产权是涉及两个对象及其特征、属性、联系的概念，由于对象及其特征、属性、联系的多样性，所以反映产权的概念有所有权、占有权、使用权、收益权、处置权、出租权、抵押权、定价权、遗赠权等多种。产权是财产权利或财产权属（Property Rights）的简称，其中“财产”体现了人以自己的需要去反映财产的效能从而形成财产属性观念，“权利”一词侧重明确人这个对象，针对财产对象在人与人之间进行划分，明确在享用财产效能方面具体人所占的份额、权重。所有权明确所有权人拥有对财产的占有、使用、收益、处置等等权利，它不排除所有权人对财产的任何权利。

　　产权概念是人的观念，人创造产权概念及其法制目的是人际沟通和为人类服务，体现了人的主动性和目的性，所以应赞成、采纳人的产权观念和规则体系，不应否定人的产权。

　　确定产权要联系主体人和客体财产两个对象，要联系两个对象的特征、属性、联系等方面。调查并掌握主体人是否认识到财产的效能、是否能利用财产发挥其效能、是否实际接受享用财产效能是正确、合理、有效确定产权的基本条件。历史和现实中存在不了解这些方面而确定产权的现象，其产权观念只是幻想，有关权证或声明只是虚设，结果反而引起思想混乱和行为冲突。

　　中国是一个历史悠久的国度。在封建王朝时期，人们分地而居，家庭、家族之外的分工、合作很少，在士、农、工、商四类职业群体中农业人群占了绝大部分。在人们的土地产权观念中，主体是小农所有、自耕自足的土地产权观念和实践，也存在土地为王所有的霸权观念，还存在土地为上帝所有并否认一切人土地所有权的虚妄观念。当土地利益出现严重分配不公，就会爆发强烈的农民起义，社会动荡，封建王朝更替，土地被重新分配。二十世纪初，西方工商业蓬勃发展的势头影响到中国，社会分工加剧，工商业快速发展。传统分地而居、自耕自足、闭关自守的生存模式受到蓬勃发展的工商业群体的冲击，清朝在变动中解体。自耕农和官学工商各业人们在农地产权混乱的观念中左冲右突，“耕者有其田”、“上帝所有”、“国家所有”、“集体所有”、“全民所有”。中国经历了打倒地主到分田到户、从分田到户到收归公社、从公社到承包到户这样的法制和实践轮回运转。现在中国人有非常复杂的土地产权观念和土地法制实践经验。

　　美国是一个新兴移民国家。移民以拓荒的方式获得自然土地或产权不明的土地，这与旧国家统治势力通过武力强占土地不同，移民们抛弃霸权观念，承认人民拓荒定居获得土地产权。他们立法建立政府机构，对人民的土地产权调查、确认、登记，依法保护人民土地产权，成立公共机构协助人民获得私人财产权益，设立事业部门管护公共财产或无主自然资源。美国人的土地、农地产权观念和法制体现了大多数人的产权观念和要求，比较适应当今人类社会经济和生态系统。

　　日本也是一个有悠久历史的国家。传统农业时期，日本人的土地产权观念和法制与中国相似。近代日本人改向西方国家学习，受西方国家特别是新兴发达国家美国影响比较大。现在日本形成了国家所有土地、公共团体所有土地、个人所有土地和法人所有土地的土地所有制形态，日本法律规定所有权人对土地拥有使用、收益和处分等基本权能，允许土地依法买卖、出租、抵押、继承、赠与等，政府法务省不动产登记所负责不动产登记。

　　因为土地稳定而且可划分，所以土地可以在人们之间分配并确定产权。调查掌握人们是否认识到土地的效能、是否能利用土地发挥其效能、是否实际接受享用土地效能是正确、合理、有效确定土地产权的基本条件。

　　当个人完全拥有关于土地效能的知识、实际利用土地、实际接受土地效能时，可以认定个人拥有这块土地的所有权。

　　一起生活的家庭或家族群体人，分享土地效能和利用土地的知识，以合作劳动形式利用土地，公平享用土地效能，可以认定这样的家庭或家族拥有这块土地所有权，同时可以认定其成员共同享有所有权，最好是认定成员按股份享有所有权。

　　人们因兴办专业化企业，对企业所需要的场地、厂房、设备工具等提供实物或投资，这些人拥有企业整体资产的股份，股份大小要反映其提供实物或投资的价值在企业整体价值的比例，持有资产股份的人是企业的股东，也是企业资产的所有权人。

　　除了可明确所有权人的土地，还存在人们未知、未被开发利用的土地，这种地可称为无主地或自然地；也存在人们共同使用，但不便明确所有权人的土地，例如道路、广场，这种地可称为公共地。

　　一定区域范围的人们，彼此之间具有相对更多的知识交流、劳动合作和资源产品交换，这样区域的人们形成区域社会。县市规模的区域社会应建立公共事务机构，其中包括区域土地、农地事务机构。区域土地事务机构执行区域土地调查、土地产权认证登记、研究土地使用规划、协助土地产权流转、对无主地和公共地进行管护等事务。农地事务机构是农业行业内部公共事务机构，执行区域农地调查、农地产权认证登记、研究农地使用规划、协助农地产权流转等事务。

　　县市以上规模的区域社会例如省市（自治区）、国家在其省会、首都拥有办公场所，其中的土地、农地事务机构执行土地、农地法制建设和监督落实，汇总区域范围内下级区域土地资源及其利用情况、土地产权状况信息，协助跨下级区域范围和本级区域范围之间的土地产权流转，对区域范围内无主地和公共地进行管护。

　　土地、农地的产权包括所有权、占有权、使用权、收益权、处置权、出租权、抵押权、定价权、继承权、赠与权等多种。土地、农地所有权（包括股份形式的所有权）确认所有权人拥有对土地或农地的占有、使用、收益、出租、抵押等等权利，它不排除所有权人对土地的任何权利。不拥有土地所有权的人拥有便利权，也可通过土地所有权（或股份）交易、继承获得所有权，也可通过租赁、承包获得土地使用权、收益权。土地、农地产权的认证和流转应该通过区域土地、农地事务机构进行。