当代物权法百科全书小辞典305

当代物权法百科全书小辞典305

以需役地区域区分的地役权

陈绪国

物权法第一百五十六条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”

本条款，是关于地役权概念的规定。地役权是个晦涩难懂的词汇，关键在于，要在弄清性质特征基础上进行掌握与运用，弄清其与土地所有权私有制国家的地役权与公有制的地役权有什么异同点，以及不同用途的地役权的权利关系与属相，到底有什么地位与作用。

本辞条，介绍以需役地域区分的地役权

主题：以需役地域区分的地役权

以需役地域区分的地役权，即宏观区划的地役权，就是指城市内主体的地役权和乡村内主体的地役权两大类别，依行政区域与地役权功能的不同而成线性排列。但是，古典物权法的重点在于乡村的地役权，这跟当代物权法的重点在于城市的地役权有很大的差异。

需役地条件下的地役权，因条件反射的作用，萌发出不同的地役权生态环境和成长机制。这也叫一方水土养一方人，一方人养一方权。

解读地役权，不能将不同土地所有制的地役权混为一谈，也不能将不同土地区域的地役权混为一谈。只有认真比较才能鉴别，只有认真鉴别才能得出正确的结论来。

1．城市的地役权

城市的地役权，指在城市区域内所产生的基于通行、取水、排水、铺设管线等需要所产生的土地集约化、节约化、公共化、公益化、福利化地役权。基于城市土地所有权国有化的条件，明显地体现出积极地役权、用益型地役权、长期地役权、固定地役权和集约化、节约化、公共化、公益化、福利化地役权的诸多特征。

城市的地役权，就是国家土地所有制条件下的地役权，其优先权等级为第一级。由于乡村地役权走向式微与没落，城市地役权愈加鹤立鸡群，势不可挡。毫无疑问，物权立法和物权知法的重点始终在于城市的地役权。

城市的地役权，与建设用地使用权密切相关，显示出不同凡响的经济价值和权利价值。因为地役权与建设用地使用权是相辅相成的，尽管地役权是辅助性权利，也是不可忽视的重要配角。

城市的地役权，也可以与需役地的建筑物一起形成“房地合一”的复合式地役权。

依据古典地役权学说解读，城市的地役权除了需役地以外，还有建筑物的役权。譬如：

甲．城市的积极地役权

（1）支柱役权。利用邻舍支柱支持房舍的役权。

（2）搭梁役权。架设栋梁或其他建筑材料于需役土地之上的役权。

（3）空间伸出役权。即突出建筑物得伸展于他人土地的役权。

（4）采光役权。供役地人得就邻墙或墙上设窗采光的役权。

（5）通水役权。供役地人得使其房檐流水和其他水源流经他人房屋或供役地和引导他人的房檐流水和其他水流，经过自己房屋和供役地的权利。

（6）污水役权。需役地义务人得按自然流向排污水经供役地之地。

（7）管道铺设权。需役地人在邻舍或邻地之上铺设管道、管线的役权。

（8）引烟役权。需役地人可用邻地烟囱引烟或经邻地排烟的役权。

乙．城市的消极地役权

（1）限制建筑役权。供役地权利人的建筑物或植物不得妨碍需役地权利人的采光和视野。

（2）禁止妨碍采光观望役权。供役地权利人的建筑物或植物需役地权利人的采光和视野。

（3）通行役权。供役地权利人的道路宜于相邻需役地权利人或者车辆通过。或者供役地列为需役地让相邻需役地权利人建设道路、桥梁通过。

（以上资料据江平、米健合著《罗马法基础》修改增加）

城市的地役权，本质上是不动产相邻关系的地役权，含建设用地的地表权、地上权、地下权和建筑物役权在内的四大类役权。

二、乡村的地役权

乡村的地役权，又称田野地役权，除了住宅、建筑物周围的地役权以外，就是农用土地的地役权。指在乡村区域内所产生的基于通行、取水、排水、放牧等需要所产生的土地利用权。多数为临时性地役权，少数为长期性地役权，固定性地役权更是少见。基于乡村土地所有权村组制的条件，明显地体现出积极与消极地役权并存、单一使用权型地役权、短期地役权、灵活地役权等特征。

乡村的地役权，即集体土地共有制条件下的地役权，较私有土地所有制条件下的地役权为优，但不及人民公社集体土地公有制条件下的地役权。这是因为合作化、集体化水平不及人民公社时期程度高，土地的碎片化、分割化和单干化程度决定了加深土地合理利用上的矛盾。

古典民法对于乡村即田野地役权基于通行、取水、排水、放牧等需要所产生的土地利用权的解释是：

（1）通行权。指步行、驾车通过，货车通过和航渡权同属此类。

（2）引水权。引水、汲水、排水、畜饮权。

（3）放牧权。在他人占有的草场和土地上牧畜、饮畜之权。

以上权利的设定，均限制在“容许侵害”范围之内。“容许侵害”之后，地役权人是否需要向供役地人提供价值补偿，应依不同情况、不同条件、不同约定和有无约定决定之。

从以上类别的排列对比中，不难发现，乡村的地役权（田野地役权），因为短期地役权、灵活地役权等特征的锁定，结论只有一个：主要是单一使用权型地役权。

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