7年间，房地产发展，重点是一线城市、核心城市或者几大重点城市的高速增长，在很多业内人士看来，接下来房地产开发重心将转移至二三线城市，品牌房企逐鹿二三线城市，二三线城市房产将面临极大的市场机遇，与此同时，商业地产将成为未来房地产发展之重心。

一线城市的七年繁荣

这是一线城市房地产市场繁荣发展的七年。
1998年房改开启了房地产市场化大门，在2003至2010年的七年时间里，一线城市房地产快速发展，分别以上海、深圳、北京为导火索引发了三次大的市场调整，几大城市也完成了一个繁荣周期。

 

起步
深圳是房地产市场化起步最顺利的城市。
1998年7月，国务院出台的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确指出：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系等。
而实际上，十年前的1988年，深圳就以超前的眼光，推出了“以卖为主，鼓励职工买房”的房改方案，指引各地的房改最终统一到了以卖房为主的思路上，推动了全国住房制度的改革。
在1998年全国住房制度改革后，由于深圳不同于北京和上海，深圳是移民城市，并且是作为沿海城市经济特区，在住房市场方面没有历史遗留问题，并且在上世纪90年代初期，深圳市居民人均生活费收入已达近4000元，居全国之首，城市特性与经济条件决定了深圳的住宅市场化迅速打开了局面。珠三角经济圈又是中国最早的经济圈，借港澳地区的优势，中国改革开放前沿的政策开始快速发展以及港人北上置业概念出现等因素，2000年深圳的房价已遥遥领先于北京、上海等国内其他主要城市，稳居榜首。有数据显示，2000年深圳商品住宅均价为5275元／平方米。而直到2001年，北京市商品住宅的均价为5061元／平方米，同期上海的商品房住宅均价仅为3413元／平方米。不过，直到2004年，深圳房价的上涨都比较稳健。

赶超
很快房地产发展的城市局面发生了重要改变，上海的房地产市场开始广受关注。
2002年上海房价超越北京，一举成为全国房价最高和增速最快的城市。在很多业内人士的印象里，2004、2005年的上海房价高出深圳40%左右，那时深圳房价并不高。
上海房地产的一鸣惊人与城市化发展进程等诸多因素相关，同时投机文化也起了重要的推动作用。
在90年代初，以上海为龙头、以江苏和浙江为两翼的长三角形成了快速发展的局面。加之解放前上海就是市场经济最发达的城市，改革开放后，当地又设立了容易催生赌博心理和风险意识的上海证券交易所和上海商品交易所，进一步强化了市民的投机心理和城市投机文化，上海市民的市场意识较强，投机心理普遍，形成了投机文化。与此同时，作为国际化大都市，上海受外资影响较大，特别是港台和东南亚一些外资到上海联手炒房，相互“对敲”，大幅度抬升房价，扰乱了市场秩序。
2005年，上海楼市发生了重要转折。以“国八条”为标志的2005年宏观调控即被认为是上海房地产的非理性发展而触发。

 

火爆
此后，上海成为2005年受调控影响的“重灾区”，房价进入调整，在其后的两三年间步入上涨通道后，涨幅也较平缓，而与此同时的深圳、北京的房价却开始了劲爆上涨。
在部分业内人士看来，2005年中央对上海楼市的调控原本应该是起到警示作用，但全国各地却似乎把上海当成一个“正面典型”。各种各样的人群在其间看到了利益，看到了房地产市场对当地GDP的刺激作用和对地方政府及个人的财富效应。
深圳是一个典型的例子。当地研究人员分析认为，2005年之前，深圳的很多购房者是购买第一套房，即使购第二套房也是考虑长期投资。过去，深圳人很少有投资房产的意识，他们把房子当成一种生活用品。
而2005年宏观调控后，价格开始悖离，百姓置业行为的稳定性被打破了。“上海样本”告诉百姓，原来房地产市场还会有这么大的涨幅，从中可以获如此暴利。2005年深圳购房投机客比例不断上升，进一步加剧了老百姓的恐慌心理。有一种观点认为，当时受调控影响从长三角撤离的热线也开始涌入珠三角。数据显示，从2005年以后深圳房价开始有了40%以上的增幅。2000年~2006年，深圳市商品住宅均价分别为每平方米5412元、5531元、5539元、5680元、5980元、7040元、9956元。不难看出，深圳商品房价格步入了一个极速飙升的通道。与深圳毗邻的广州，房价也开始不断追涨。
实际上，由于珠三角地区经济发达程度相对均衡，区域内人口向大城市流动的现象并不特别突出，在全国大城市的房地产市场中，广州的房价曾经是“理性”的代名词，十多年前香港炒房客曾在广州掀起一股巨大的泡沫，但最终他们赔得一塌糊涂。
广州市国土房管局统计数据显示，2006年12月全市新建商品房成交价才7189元/平方米，到了2007年10月已上升到11574元/平方米，升幅高达61%。其中2007年全国存在的股地拉扯带动房价上涨因素在广州表现得更为突出。2006年曾被业界称为广州房企的“上市年”，富力、保利、雅居乐等多家企业成功在内地和香港上市，2007年碧桂园、合景泰富、奥园等开发商再成功登陆香港股市，元邦地产也在新加坡上市，业内所称广州楼市的“股市时代”即将到来。
综合几大城市的表现，2007年宏观调控的出炉，在很多业内人士眼里，主要是以深圳为领头羊而触发。2007年9月27日的房贷新政致使房价不断上涨态势暂被终结。8月，深圳率先进入观望期，成交量大幅萎缩；北京、广州、上海相继陷入“有价无市”的僵局，成交量萎缩，房价涨幅放缓。
然而缘于金融危机爆发，从2008年10月开始，调控渐被救市取代。2008年10月30日，央行两率双降放出货币政策松动的信号，11月9日，国务院出台“国十条”，正式宣布实行积极财政和适度宽松的货币政策，提出4万亿元资金拉动内需。房地产成为重大受益者，很快，各地楼市便经历了急转向上的行情。更令人瞩目的是，中海、华润、保利、中化方兴、中泽置业等国企央企，成为各城市“地王”的缔造者。作为央企聚集地，北京也成为了这轮房价报复性上涨中的“排头兵”。
2009年6月30日，广受关注的北京“广渠路15号”地块。以40.6亿元的高价被拍下。此次荣膺“地王”的企业并非人们耳熟能详的知名地产公司，而是一家在地产界名不见经传的企业——中化方兴，然而这家名不见经传的企业却正是央企中化集团旗下企业，预示着央企疯狂拿地序幕的开启。仅仅几天，周边二手房房价上涨幅度甚至达到10%至20%。
此后，朝阳区奥运村乡地块是被中国电子集团旗下的成都中泽置业获得，顺义区后沙峪镇地块被顺义区政府背景的大龙地产获得，亦庄新城地块则是被中远集团旗下的远洋地产获得，房山长阳镇起步区5号地则是由中粮集团旗下的中粮地产和万科合作公司——中粮万科获得。央企制造地王层出不穷。
有数据显示，2009年北京在售的50个主流楼盘，涨幅超过50%的楼盘占到八成，涨幅超过100%的楼盘达到12%。多个楼盘的涨幅超过2007年的幅度，几乎所有老项目后期的售价达到历史最高。
一直到了2010年的3月15日，“两会”结束首日，并且之前国土资源部已经颁布了新的“国19条”，意在调控土地市场与楼市价格，然而财大气粗的超级央企们还是制造了地王。这被称为2010年楼市调控加码的导火索。

 

趋稳
“国十条”新政被称为十年来最严厉的宏观调控政策。
似乎也在宣告，过去十二年以住宅为主导的一线城市的房地产开发黄金期结束，伴随一线城市城市化率的不断提高，当二手房逐渐占据市场主流时，房地产将会趋稳。
有分析认为，截止到2008年，中国的整体城市化水平是45.7%，和世界发达国家平均水平75%相比还差很多，和全球平均水平50%相比也偏低。此外，不同的城市、不同的区域也存在非常明显的差别。北京、上海城市化率早就超过了80%，但是二三线城市、中西部城市、又明显低于45%的平均水平。未来随着城市化的重点区域转移到二三线城市，房地产新的增长空间也会转移到二三线城市。前一轮房地产发展重点是一线城市、核心城市或者几大重点城市的高速增长，接下来就变成二三线城市追涨，现在很多二三线城市没有高品质房产，一旦这些城市房产品质提高，房价翻两番都是有可能的。

 

 

一手房市场

北京
2003～2006年数年间，北京市房地产市场发展平稳，稳步上升。此后，经历了2008年奥运前城市建设和基础设施的快速发展，北京迅速崛起，已逐步成为一个国际化大都市，对外
地、外国购房者的吸引力巨大。本地居民购买力的上升，外地、外国在京置业者的快速增长，为北京房地产市场提供了强劲的需求保证。近年来，市场波动起伏较大。总体表现为2008年市场低迷，2009年反弹发展，至2010年又再次进入了调整期。目前北京的住宅市场已由新房占据主导地位，逐步发展到存量房（二手房）后来居上，与新房市场的主体地位互换。

上海
上海作为中国最大的城市之一，已成为中国最重要的经济金融中心、交通枢纽和对外贸易口岸，也是中国科学技术、文化教育事业的重要基地。世博会的召开，为上海城市发展快速上个台阶提供了契机，也为房地产业在近几年的高速发展提供了优越的环境。与其他城市略有不同，上海市场在2005年也经历过一次大幅调整，量价齐跌，此后，2006年发展平稳， 2007年后再次进入量价快速增长期。2008～2009年间，上海市场上演深度调整后的逆市神话。进入2010年，房价快速上涨，一手住宅成交量在连续10个月达200万平方米以上后，回落至150万平方米以内。调控政策出台后，市场快速有所反应，新房的成交量在5月份已锐减至近五年来的最低值。目前上海住宅市场中，一二手各占据半壁江山。

广州
广州市是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心，在全国亦是房地产业率先获得发展的城市。目前房地产业对全市经济的贡献突出。与其他三个一线城市相比，广州的房地产业发展最为平稳，起伏波动最小。2007年底，广州和深圳领先其他城市，率先出现调整迹象。自2008年转向下行，整体市场严重萎缩。进入2009年，经过一季度的平稳过渡之后迅速回暖，住宅成交量在第三季度到达顶峰后逐步回落。进入2010年，在全国性的调控政策出台后，广州住宅市场亦快速降温，但目前成交量的降幅在一线城市中最小。随着亚运会的利好影响，广州的房地产业将进入快速发展轨道。

深圳
作为经济特区，深圳的城市建设、经济发展始终领先一步。经过十多年的发展，深圳房地产市场在全国处在领先地位，但同时亦存在投机泡沫严重的现象。近年来，深圳市场发展上下波动起伏，每次调整均走在全国前列。“深圳速度”在2008、2009年的深圳楼市体现得淋漓尽致，2008年成交低迷，房价大幅下滑，个别跌幅超过五成，普遍跌幅为三四成，而从2008年10月份开始成交量井喷，房价也在2009年3月份开始全面飙升，2008～2009年深圳楼市呈典型的V型走势。受到特区发展趋于饱和的限制，深圳市近年土地出让逐步减少、住宅新增供应相对短缺，供不应求成为主导市场发展的重要内因之一。受此影响，深圳二手市场发展成熟，成交量占全市场的三分之二。

 

 

二手房市场

 

北京
中原领先指数数据显示，2007年以前北京二手房价格都比较稳定，涨幅较小，2007年初随着全国房地产市场的回暖，北京二手房市场亦开始快速发展，价格指数迅速攀升，直到2007年底受信贷收紧以及全球金融危机的波及，指数涨幅方开始放缓，至2008年6月指数开始回落。在连续9个月的指数回落后，随着2009年3月刚性需求的集中爆发，指数再度攀升，至2010年4月指数已达310点。然而受房产新政的影响，今年5月指数再度下挫。

 

上海
从2004年到2005年初，上海二手房价格经历了第一轮快速上涨，此后受宏观调控影响，价格指数自2005年5月开始回落，直至2006年初方止跌回升，而后1年内均处于平稳小幅上涨状态。2007年初市场开始回暖，价格指数再度攀升，直至2007年底受信贷收紧以及全球金融危机的波及，指数涨幅开始放缓，并于2008年6月指数再度回落。在2009年初，随着刚性需求的集中爆发，指数再度飙升，至2010年4月指数达243点。然而受房产新政的影响，今年5月指数再度下挫。

 

深圳
深圳二手市场发展情况和广州比较类似，2007年以前深圳二手房价格比较稳定，涨幅亦较小。2007年上半年，随着全国房地产市场的回暖，深圳亦迎来了价格的快速上涨。中原领先指数数据显示，2007年前8个月，价格指数累计涨幅达57%，而反观从2004年5月至2006年12月的累计涨幅仅为70%。此后，受信贷收紧以及全球金融危机的波及，深圳价格指数自2007年9月迅速开始回落，至2009年3月随着刚性需求的集中爆发，市场开始回暖，价格指数止跌回升，至2010年4月指数已攀升至328点。但受房产新政的影响，今年5月指数再度下挫。

 

广州
中原领先指数数据显示，2007年以前，广州二手房价格都比较稳定，涨幅较小。2007年初，随着全国房地产市场的回暖，广州二手房价格出现快速上涨，单月最高涨幅甚至达7.8%。然而，2007年底受信贷收紧以及全球金融危机的波及，价格指数从2007年11月开始回落，直至2009年3月随着刚性需求的集中爆发，价格指数方止跌回升，至2010年4月指数已攀升至269点。但受房产新政的影响，今年5月指数再度下挫。

 

 

土地市场

 

北京
2004年-2006年土地供需情况较为平衡，直至2007年由于资本市场与房地产市场双重火爆，致使土地供应大增，从而出现了较为明显的供过于求。2008年尽管受金融危机影响供应环比缩减过半，但利好楼市的鼓励性政策救市使得土地市场余温不减，并很好地消化了2007年的存量，且楼面地价仍较2007年有2%的涨幅。2009年利好政策继续大开门户，供应环比大幅反弹，且供需基本平衡。从2010年前5个月情况来看，尽管一系列抑制性政策出台打压过热房价，但土地市场成交并未遇冷，较2009年前5个月平均值仅缩减7%，而楼面地价蹿 至近万元/平方米，较2009年增幅达61%，这也与73%的地块在新政前推出有关，其间地王频出。

 

广州
历年来看，由于2008年金融危机影响，供应量环比下滑50%，但成交未受影响，与供应基本保持平衡，影响仅体现在楼面地价环比下跌31%。2009年受政策利好影响，保利、复力、广州城建、雅居乐等大型开发商大量购地，其中复力竞得该年29%的地块，楼面地价平均7800元/平方米。2009年平均溢价73%。2010年前5个月，广州推地8宗，供应量较09年前5个月平均值缩减67%，而成交方面，到期3宗均以近底价成交。

 

上海
由于2004年房价上涨过快，政府于2005年初出台了一系列打压投机性需求的政策，并提出两个“一千万”配套商品住房和中低价商品住房建设计划，从而致使2005年商品住宅用地供应骤降，据中原地产监测，公开招投标市场全年仅有零星几幅纯商品住宅用地成交，其余均为综合商业类用地。然而，其中一幅位于世茂滨江前狭长地块E18单元A地块备受瞩目，各大房企意欲争抢，最终新鸿基以总价31.85亿元，楼面地价14017元/平方米拿下，创下当时的总价纪录。2008年在经历了供应量环比大跌62%及楼面地价4%的小幅下跌后，2009年受政策利好影响，供应大幅反弹并超过了2007年供应水平，尤以绿地在本土上海收获颇多，共计拿下8宗，楼面地价平均10434元/平方米。从2010年前5个月情况来看，供应较2009年前5个月平均值缩减58%，供应量明显不足，然而由于2009年底推出的成交地块占67%，故成交远高于供应。作为一线城市之首，上海前5个月成交地块平均溢价160%，楼面地价亦居4大城市之首。

 

深圳
2005年营业税政策推出，致使43%的到期地块流标，楼面地价环比下跌31%。2008年金融危机，53%的到期地块流标，楼面地价环比下跌41%。2010年前5个月，仅推出一宗宅地，成交楼面地价1508元/平方米。剔出该三年来看，各年供需较为均衡。

 

租赁市场

 

北京
2004年至2008年金融危机爆发前，北京二手房租金一直呈现波动上升态势，至2008年年中，涨幅已经接近30%。金融危机爆发后，租金水平短暂回调，当年年底，政府救市政策出台后，租金再度掉头向上。目前CLI北京二手住宅租金指数为140点，列四大城市之首。

上海
2004年至今，上海二手房的租金走势与价格走势基本相同，其在2004年、2007年、2009年先后3次与价格同步上涨，又在2005年、2008年两次与价格同步下跌。但租金涨幅远小于价格涨幅，导致租金回报率直线下滑，目前仅2.25%，在四大城市中最低。

广州
在四大城市中，广州的二手房市场租金回报情况长期以来均表现不错，目前3.27%的租金回报率在四大城市中最高。然而尽管如此，从城市本身来看，其从2004年以来，租金水平一直未有明显上涨，CLI广州二手住宅租金指数目前为115点，仅较基期涨15%。

深圳
近年来，深圳二手房市场表现可谓大起大落，相比之下，租赁市场表现则一直较为稳定。除2008年受到金融危机影响有所回落之外，其余年份租金水平一直中小幅波动上升。目前，CLI深圳二手住宅价格指数为120点。