楼市调控将确保经济健康增长

 复旦大学 陈杰 消费日报 2010-8-4

观点提要：从中国房地产市场近年走势上看，房地产投资的增幅与房价涨跌之间并不存在很强的关联度，往往还有一定的背离。事实上，只有在价格温和、预期稳定的市场环境上，开发商才更愿意放心大胆、开足马力地进行投资，而房价暴涨往往不会带来投资增加，反而还容易见到投资缩小。从这个角度来说，本轮房产调控一定要达到预期目标，让房地产商从此着眼于长远战略来做理性和可持续的投资，才能稳定房地产投资，从而确保经济健康发展。

此轮房地产调控目前开始显示出作用，但面对刚刚开始下降的房价，我们也听到了不少“楼市调控是否会拖累经济增长”的疑问声。尽管7月15日国家统计局新闻发言人盛来运在新闻发布会上分析说，从短期来讲，房地产调控对经济不会造成很大影响。但房价如果继续走低，是否会带来下半年房地产投资以及相关产业投资的大幅度下降，进而让目前复苏势头出现恶化局面，这样的担心目前恐怕普遍存在。

但笔者认为这样的担心并不必要。按一般的逻辑，房价下降会减少开发商的投资意愿，房价高涨才会刺激开发商的投资扩张。但从中国房地产市场近年走势上看，房地产投资的增幅与房价涨跌之间并不存在很强的关联度，往往还有一定的背离。如2004年是1998年房改之后第一次出现两位数房价上涨的一年，商品房价涨幅达到惊人的17.8%（其中商品住宅价格涨幅高达18.7%），是前一年4.8%的三倍还多，但当年的房地产投资并没有出现显著高于历史平均水平的高涨，增长幅度只有29.6%，甚至还低于2003年的30.3%。同样，2005年商品房价在高位运行，增幅再次超过两位数，达到14%，但当年的房地产投资增幅反而比2004年下降了，只有20.9%，低于2000年之后的历史平均水平。再看2006年，在2005年新老“国八条”调控的威慑下，商品房价只有6.3%的涨幅，但房地产投资反而较2005年加速运行，增幅达到22%。2008年因为国际金融危机出现商品房价第一次负增长，比上年跌去1.7%（其中商品住宅价格跌幅为1.9%），但房地产投资依然保持了23.4%的高速增长，略低于全社会固定资产投资25.9%的增幅。2009年是人们记忆犹新、房地产市场十分特殊的一年，中国的商品房价创下历史新高；然而当年投资增长只有19.9%，大大低于社会固定资产投资30.5%的增速。

而今年以来高速增长的房地产投资有没有可能因为本轮调控而突然戛然而止，甚至出现负增长，目前还很难十分把握的预料。但至少从较长的历史经验来看，除了2009年上半年这样特殊的时期外，2000年后中国房地产投资的增速就从来没有低于20%。为了进一步验证这一的观点，笔者拿2000年以来的月度房价增速与月度投资增速做了点简单的统计研究。在设定半年滞后反应差的条件下，第一个发现是，两个数据系列的相关性很低，只有0.02；第二个发现是，长期来看，各月房地产投资增速始终围绕均值26.6做上下震荡，但与所对应的房价增速之间没有任何显著的线性或非线性关系。把滞后期作前后3-4个月的调整对上述结论没有任何实质改变。

房地产投资与房价之间的关联性不大，这个发现看起来似乎有些背离人们通常的理念。但仔细想想，并非没有道理。中国还处于持续高速城市化阶段，对商品住房需求非常大，这个黄金发展期还将持续较长时间，几乎所有房地产公司都对中国房地产市场的长期相当看好，加以房地产项目的调整成本很大，大多数开发商不会因为短期的政策调整就上马或下马项目。事实上，在价格温和、预期稳定的市场环境上，开发商才更愿意放心大胆、开足马力地进行投资。1997-2003年房价增幅十分温和，但住宅房地产投资都在年26%以上的高位增长就是明证。只是一段时间内个别热点城市的房价出现了暴涨暴跌，才会诱导部分开发商产生投机心理，去不断尝试以囤地、捂盘等各种策略性行为来让自己的利润最大化。所以房价暴涨往往不会带来投资增加，反而还容易见到投资缩小。

从这个角度来说，正是着眼于保经济增长、着眼于稳定的房地产投资，本轮房地产调控才一定要达到稳定房价预期的目标，让沉迷人为促成房价暴涨而获得暴利的房地产公司清醒下来，让房地产商从此着眼于长远战略来做理性和可持续的投资。房地产投资稳定了，经济增长才有稳定牢固的基础。否则连这轮声势浩大的调控都无功而返了，意味着市场再没有可预期的长远前景可言，房地产投资行为将重新堕落为赌徒般的博弈，那对经济增长才是最大的威胁。

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