李小宁：小户型的缺憾（下）

《巧改户型300招》（37）

豪尔斯地产

从生活氛围讲
　　居住人群繁杂。

一般来说，小户型聚集的楼盘年轻人会多一些，这些虽然会给社区带来活力，但也会增加不安定的因素，像每层十几户至几十户，使进进出出的人流加大，多少会对邻居产生干扰；

小户型多为过渡型住宅，年轻的居住者随着经济和家庭成员的变化，进而购买更大一些的户型，而将手中的小户型投入租赁或二手房市场，同时，小户型本来就是投资者青睐的对象等等，这些都会使邻居走马灯似的更迭不断。
住户识别变难。

住户识别变难。

由于小户型设计相对密集，一层十几户至几十户呈鱼骨状、放射状和环状，导致各家各户识别变难。走入楼道，往往使人失去方位，不辩南北，只能依靠门牌号码。
　　上下交通不便。

一梯十几户至几十户，也使得乘电梯变得相对困难，平均每部电梯每天要承载一二百户的运量，即便每户只有1人居住，每天数百人次的上下进出，其拥挤及等候状况可想而知。
　　安全系数降低。

迷宫似的楼道，使外人闯入难以察觉，给不法分子留下了可乘之机；

一旦出现火灾、地震等，也不易迅速疏散；租户的经常变化，使得已经不太稳定的邻居变得更加动荡，公共安全明显逊色于以大户型为主的社区。
    设施损耗增加。

由于社区户型密集度加大，单位面积人员增多，同时年轻人又充满青春活力，因而各种设施的使用频率较之大户型社区来说，要多许多，一定程度上加大了损耗。
　　从供求关系讲
　　价格价值偏离。

由于需求火爆，开发商的价码也与日俱增。一般来说，同质小户型在单价上与大户型相比，高10%比较合理，这是因为小户型建筑成本比一般大户型要多7-8%，加上基础配套等，大约为10%。但从目前市场看，一些项目中小户型的单价已经高出了同质大户型15-20%，使价格价值相背离。
　　供需平衡不足。

从目前市场看，一些项目改变了过去小户型分散在楼层中的做法，而将其集中在一两个楼、甚至大半个社区中，用以吸引眼球，增加卖点。但在市场追捧的后面，则是转让和出租的困难，因为户型的稀缺是占据市场制高点的重要因素。比如一个大户型云集的社区，小户型可能成为掌上明珠，而小户型过于集中的楼盘，如果投资者占据较大份额，出租时会因为竞争租户而竞相杀价。作为过渡型产品的小户型，不排除短期内在特定区域持续走热的可能，但最终无法长期成为整个市场的主流。就总体而言，集中放量的小户型虽然会造成轰动效应，但长远会阻塞有限客户群的需求通道，造成投资收益降低。

实例13、14：北京非常男女和SOLO 2
　　荣丰2008的非常男女位于北京西客站东侧，周边有红山世家、蝶翠华庭、朗琴园等社区。1期2栋楼的1400余套为平层大开间的“合体一居”，2期有部分挑高 4.8米空间的LOFT形式的“非常空间”。

SOLO 2位于崇文区新世界商场西侧，是广渠门绿景苑SOLO 1的升级版。社区总建筑面积3万平方米，由2栋七层楼构成了“U”形围合式建筑，共计885套小户型。
　　上述两个均为集中推出的超小户型项目，因主力户型面积均在30平方米以下，使用率仅为73-74%，所以楼层采用长走廊式布局，户型也基本是酒店标准间格局。

像非常男女的D户型，建筑面积29.25平方米，在3.05米的开间中，书桌、电视柜、衣柜、橱柜等＂一＂字排开，充分利用了有限的空间。而SOLO 2的501号户型，建筑面积30.96平方米，因开间只有2.7米，只能放置一张床，但户型的偏长也使得寸土寸金的面积分出了起居区。
　　这两个项目都是在大户型销售不畅时适时推出的超小户型，并都产生了一定的轰动效应，所不同的是，因SOLO 1是在大户型的基础上改造，留下了诸多遗憾，引起了业界的非议，而SOLO 2则易地重整旗鼓，一定程度上克服了前面存在的不足。

从建筑结构上讲，非常男女的玻璃浴室别具匠心，既节省了隔墙占用的面积，也增加了时尚亮点；但低于正常10-20公分的2.7米层高和每层3梯27户的偏少电梯的配置，降低了舒适度。

选自李小宁最新专著

《帮你选户型》（6卷本，中国电力出版社）

《巧改户型300招》（4卷本大型画册，机械工业出版社）

《小户型的选择与改造》（大型画册，中国建筑工业出版社）

敬请关注：

每周二1700-1900中央人民广播电台黄金时段《都市之声》（FM101.8），李小宁两小时直播“聊聊买房改房”

每周四《北京晚报.楼宇周刊》李小宁专栏《小户型的选择与改造》