住宅空置率有助于判断市场的真实行情

      住宅空置率指标很重要，但单独看住宅空置率的高低，不结合住宅市场的实际情境，并不会得出有效和准确的市场信息。媒体上有说法，说空置率的国际警戒线是10%，但高于这个到底说明住房市场太冷还是太热，还是能警示其他什么问题呢？所以空置率的高低与房价走势一定要结合起来看。

      以下笔者通过刻画一个2X2的矩阵，来反映不同房价走势背景下的空置率有不同的含义。

表1：房价与空置率走势的四种组合及市场含义

    当房价持续走高时候，如果发现同期空置率不合理的走高，大致可以断定房价上涨并不主要是因为供不应求，而来自投机炒作的成分很大。那投资者和消费者都应该立即引起警惕，政府更应采取坚决有力的措施来抑制住宅市场上的投机炒作。这时候可以选择的政策工具变量包括针对多套房贷款融资的紧缩、房屋交易的税费加强、资本利得税的税率提高和免税持有期限拉长，更严厉的是对持有环节的物业税。

    但如果与房价上涨相伴的是住宅空置率持平或甚至缩小，那基本可以推断房价上涨主要还是市面上住宅供应短缺造成的。在这个情景下，再怎么提高首付与贷款利率、再怎么加税，都对抑制房价上涨很难有效果，反而会误伤“刚需”，引起普通老百姓更多不满。

     同样的道理，如果房价开始下跌伴随着空置率的持续扩大，那么说明房屋严重过剩，需求高度低迷，市场将处于下降通道较长时间。但如果房价下跌的时候出现了空置率持平或缩小，说明房屋过剩不严重，至少下降空间不大，市场需求不仅将开始回暖。美国房地产界就是通过全美房价下跌的同时空置率仍在创造历史最高水平，而认为当前美国住宅市场尚在探底之中，复苏仍有待时日。

住宅空置率关系到房产调控的精确打击

    正是从以上角度来说，获得准确的住宅空置率数据，是实现政府房地产精确调控的重要前提之一。目前来看，这轮房地产调控就面临这样的抉择关头。

     今年4月国发4号文的“国十条”，政策力度很大，执行力度也是空前。但从出台到现在已经五个多月了，虽然热点城市住宅交易量萎缩很大，这些城市房价却都没有出现任何跌势，反而在近期隐约重现强劲反弹势头。政府此时就必须了解清楚，到底是因为“药方”开错了，还是“药量”不足，或开的“药量”够足、但执行的不到位。

     如果市场上真是供不应求，“刚需”强劲，投机炒作只是次要因素，那国十条中着力强调的紧缩信贷等政策就是找错靶子、开错药方了。从机制上消除地方政府为了土地财政而进行的“囤地”行为，大力增加保障房和普通中小套型商品住宅的供应，才是当前抑制房价的正途。更长远一些来说，不对目前的住宅开发制度、土地供应制度乃至财税制度整体上做一个大手术，不从根本上改变供需失衡状态，仅靠增加首付、收缩信贷等小手段来“扬汤止沸”，只想把矛盾向后推，那是不可能达到房价的长期稳定。此时，出越多的调控只会越加剧房价的波动频率与幅度，而不是减缓。

     但如果房价下不来，不是供不应求，而更多是因为投机仍然猖獗，囤房仍然疯狂，那就是“药方”不够猛、“药量”不够足。对应的政策就是，还要加足马力，并坚决执行到位。

     中国住宅的情况很复杂，仅靠一两个指标很难判断清楚住宅市场上供需到底是什么样一个情况。从供给量来说，我国城镇住宅1999年以来年均新增600万套，对应6亿城镇人口，相当于每年每千人新增10-12套住宅。虽然这个水平较成熟市场经济国家的平均数高出很多，比如美国、德国、法国正常水平下每年每千人新增住宅4-6套，英国和意大利还要更低一些，但一些人口老龄化较轻、城市化进程还在进行中的次发达国家如爱尔兰、西班牙、希腊、葡萄牙和芬兰，它们在1980-1990年代每千人新增住宅基本在10-14套，相比起来，中国城镇住宅的新增水平并没有什么优势。由此可见，虽然我国城镇住宅市场是刚刚新兴的，城镇住宅历史欠债十分严重，但我国城镇住宅新增能力并不突出。尤其1999年后城镇住宅竣工量增长缓慢，年均增长速度只有4%，大大低于1988-1998年的年均23%增速。住宅供给的止步不前，除了住宅全面市场化后，开发商出于利益最大化动机而囤地、囤房，不能不说与土地招拍挂后地方政府有意控制和收缩住房供应用地也有很大关系。

      住房的需求因素十分复杂，难以定量分析。虽然比较公认，我国还处于城市化进程，每年新增1400万城市人口，城市内部新一代结婚潮和家庭小型化都在继续，已有住房存量又有一半需要更新，改善需求很大，住房的长期总体潜在需求非常巨大，但具体到每个阶段有多少潜在需求转化成实际有效需求，则受当期经济走势、实际利率、信贷宽松度等各种短期因素影响很大，为此各个时期实际有效需求波动很大。

      为此，直接去评估住宅市场上此时此刻是供需平衡还是供不应求，往往很难操作。所以我们十分需要借助于空置率数据来帮助判断住房市场的真实情况。这就是为什么欧美各国都很重视空置率的原因。很多学者认为它是住宅市场景气的晴雨表，住宅资源配置效率的指示灯。

      由于我国地域广大，区域发展不平衡，不仅需要宏观总体的空置率来保证房产调控方向的准确性，也需要细分到每个区域和城市，且区分租房、自有房以及各类型住房的空置率，才能实现房产调控的精确打击。