谢逸枫：深圳特区房价再涨一百年没问题
2010年7月，深圳市规划国土委发布的统计数据显示，今年前6个月，深圳市新建商品住房平均价格分别为每平方米23117元、24166元、20216元、20381元、18998元和17895元。6月份住房价格环比下降5.81%，比年初下降22.6%。从成交量上看，今年1月至6月，深圳新建商品房销售面积152.92万平方米，同比下降62.4%。虽然深圳楼市向来上涨、下跌都较其他城市猛烈，但这样的数据还是让人疑惑：如此跌幅是怎么来的？
其实，深圳房价出现大的波动，有些地方还在小幅慢涨。这个统计数据不能反映楼市的真实状况。今年4月以来，房地产市场成交量很低，原来大量的豪宅成交没有了，中小户型成为成交的主角，在这种情况下，统计数据并不具有太高的参考价值。如果根据更为可靠的房地产商定价测算，深圳房价基本没有降。相比之下，深圳二手房的交易要平稳得多，反而更能反映市场变化。
例如，“官方数据显示，今年1至6月全市新建商品房销售面积为152．92万平方米，同比下降62．4％”，这里的同比，是与去年1至6月相比。再如，“6月房价同比上升26％”，这里的同比，是与去年6月份相比。例如，以月为单位，“6月房价环比下降5．81％”，这里的环比是与5月份相比；以周为单位，“本周成交量环比上升20％”，这里的环比是与上一周相比。常见的分析报告中，还有一种比较，即某月与年初相比，如“6月份房价比年初下降了22．6％”，这里的年初是指１月份。
据统计，今年1月至6月，深圳市二手住房成交量为461.37万平方米，同比下降5.7%。二手住宅成交均价也只下跌10%左右。目前购房者和开发商的博弈仍在进行。上半年，深圳商品房竣工面积198.22万平方米，同比增长20.6%，但深圳楼市的有效供应反而大幅减少，深圳房价大约还有5%至10%的调整空间。
从去年３月份开始，在国家优惠政策的刺激下，深圳房价从2月份的每平方米10770元一路上扬，到今年2月创下历史新高：每平方米24166元，涨幅超过100％。不久，受国家将出台政策调控房价传言影响，我市3月份房价旋即降到每平方米20216元。4月17日，“国十条”正式发布，随后国家有关部门和地方政府又连续出台一系列调控房价的政策，深圳房价开始逐月下降。
2010年8月，深圳市规划国土委信息系统数据显示，７月份，深圳新建商品住宅成交1679套，成交面积142042．3平方米，比６月下降１１％；成交均价为18179元／平方米，比6月轻微上升4．6％，这也是继3月份以来持续下跌之后的首次反弹。对于７月房价新建住房成交价的回升，原因主要在于一方面没有太多的新增供应入市，导致市场缺乏降价动力。
市规划国土委的资料显示，整个７月，深圳只有３个楼盘入市，其中前两个是住宅、一个是写字楼。另一方面，外围关于调控政策可能要松动的传闻也刺激了一部分买家入市。此外，一些刚性置业者经过３个月的观望，认为房价不会进行大幅下调；而房屋租金上涨也带动了置业者入市的积极性。
2010年9月3日，深圳市规划国土部门9月1的统计数据显示,8月份深圳新建商品住宅成交均价为每平方米19442元,与7月份的每平方米18179元相比,上涨7%。但为今年连续第4个月新房价格保持在2万/平方米以下。数据显示,今年1-8月,深圳新房平均价格分别为每平方米23117.28元、24165.62元、20216.22元、20381.25元、18998.22元、19380元、18179元、19442元。
年8月份深圳全市新房住宅共成交2971套,成交面积260873平方米,成交均价19432元/平方米。与7月份相比,成交套数大幅增加77%。在成交结构中,90平方米以下住宅仍是绝对主力,上月共成交2381套,占了全市成交的八成。8月份别墅成交仍然为零。
区域来看,龙岗、宝安、南山是成交量最集中的三个区域,三区成交量之和占总量的92.8%。龙岗区成交114209平方米/1155套,占总量的43.8%,成交均价14706元/平方米,宝安区成交96951平方米/1214套,占总量的37.2%,成交均价18658元/平方米,南山区成交30942平方米/412套,占总量的11.8%,成交均价26602元/平方米。
盐田、福田、罗湖三区成交量相对较小,盐田区成交9252平方米/57套,占总量的3.5%,成交均价54213元/平方米,福田区成交5968平方米/91套,占总量的2.3%,成交均价30553元/平方米,罗湖区成交3551平方米/42套,占总量的1.4%,成交均价20873元/平方米。8月份的最后一天,深圳二手房成交套数达到1636套,是上月日均成交的五倍左右。
引起房价短期上涨的原因有两方面，一方面和9月开始实施的深圳楼市监管办法有关,监管办法旨在打击阴阳合同,出于对“阴阳合同”取消带来税费上升预期,很多购买二手房的业主都抓紧过户,8月底就曾出现过一轮过户高潮,过去一周的房价上涨无疑也和这一监管办法的出台有关。另一方面,国家4月份出台调控政策,到现在已近半年时间,房价没有降下来,置业者心态渐渐放松,认为跌不下来就有希望涨,这个心理也对房价产生一定影响。
炒房客活跃,与一些银行近期贷款放松也有关系,尽管深圳银行整体房贷政策依然严格,但7月份后,银行打“擦边球”地变通放贷再次出现,比如炒房者可联名亲戚作为第一贷款人来申请房贷。同时,人们在生活中对物价上涨的感受越来越深切,货币贬值的忧虑使得人们急切地希望找到抗通胀的有效渠道,而房地产过去的暴富效应,也被防通胀的资金高度关注,一旦政策稳定,资金充裕的人便毫不犹豫地入市。
判断房价重返涨势还太早，尽管房价出现明显上涨,但反弹的持续性并不看好，判断房价是不是反弹,不能用一周、一个月或者两个月很短期的数据来下定论,影响房价因素是多方面的。打个比方,4月份国家出台政策后,出于对房价可能会下行的估计,有些人就迫不及待地出手了,于是5月份很多媒体就根据这个情况说房价大跌,其实这是比较表层的现象。事实上,从4月份到现在深圳二手楼市始终处于比较僵持的状态,到现在为止,也没法武断地说是涨还是跌。
根据以往经验,在调控过程中,波动是不可避免的,但不能认定为反弹,因为政策仍在执行中,风向并没有变,反弹基础不存在。在政策调控下,普通住宅的价格在较长一段时间会比较平稳,略微的上升和下跌是正常的,幅度不会太大。反弹引发“再调控”预期，随着房价的快速回升,市场对“再调控”的政策预期也随之而来。那么,房价上涨,是否真的将引发更严厉的调控政策出台？
国家现有的调控政策并不解决根本问题,提高房贷门槛只是细枝末节的调整,不会有实质性效果,根本问题有两个,一是土地单一的供应渠道,完全是国家垄断经营;二是货币政策过于宽松,货币太充裕了,应当适度收紧。这两个问题得不到解决就触动不了根本。
笔者认为，经过几个月运行后,国家一系列房地产调控政策实际上已在发挥着作用,国家调控的目的,是把房价的上涨幅度控制在一定范围内,也就是不要过快上涨,并不是说一定要把房价降下来。房价大幅度下跌会影响到国民经济的发展,降房价阻力很大。从近期市场表现来看,现有调控政策已足够多,并不会有更多更严厉的政策。
2010年08月20日，受到大量需求来自投资性力量驱动，深圳楼市的这一特点决定其存在相对较高的空置率，这也是一直困扰深圳房地产调控的一大顽疾。大量改善性住房尤其是豪宅别墅的空置率居高不下，关外地区因配套设施不全而出现大量空置现象，导致深圳空置面积逐年攀升 ，豪宅空置率达到30%-50%。
例如福田东临香梅路和北依侨香路交叉带的豪宅区一片静寂，至少有一半房间因无人居住而黑灯瞎火。所以，豪宅空置率一直居高不下是深圳楼市的一大特点。深圳部分豪宅的空置率至少在50%以上，这早已是不争的事实。
由于豪宅的购买者多数已是多次改善型置业和投资型购房者，购房者通常拥有多套房产，有的用来度假休闲，有的仅是为保值增值，入住率自然较低。另外是以投资客为主，入住率一直偏低，其中别墅入住率约五成左右。最为明显的还是关外的豪宅区,尤其是后海片区的豪宅项目，入住率总体偏低。另外是福田区景田南路橄榄绿洲、香梅路与莲花路交会处的楼盘。同时，目前空置豪宅很少对外出租。购买豪宅的业主并不在于租金，装修的成本高，房租收益低，还不如空着，等待好价钱立即出手，其实就是为了投资而购买的。
深圳楼市的另一个特点是关内外市场严重割裂，由于交通和其他配套设施的不足，深圳关外地区部分楼盘的入住率多年来一直低于关内。空置率一直居高不下是困扰深圳楼市调控的一大顽疾。根据此前深圳市规划国土委的数据，2006年深圳商品房空置面积为185万平方米，比2005年增加10.16%；2007年深圳市商品房空置面积152.66万平方米，比2006年增加1.29%；2008年深圳市商品房空置面积231.58万平方米，比2007年大幅增加51.7%。
由此可见，近几年来深圳的房屋空置率呈逐年上升之势。尽管官方没有公布2009年全市的房屋空置率，但去年由于房价的快速上涨，深圳房地产市场上投资、投机性需求再度抬头，普通居民自住性需求被逐渐挤出市场，房屋空置率有望进一步攀升。官方此前公布空置率很大程度上是想说明在市场不好时产品积压情况，而目前舆论讨论的空置率更多是想说明投资客太多导致大量房屋无人居住，二者存在本质性区别。
很多在关内工作的人都在关外购房，一方面是因为来往和居住不便，另一方面是因为出于投资目的而坐待升值，关外的这些住房很多无人居住。尤其是部分新开发区，很多楼盘的入住率都相对较低，有数字称，目前深圳的房屋空置率超过了40%。这个数据可能存在一定的争议，由于界定标准和统计方法不同而有失客观。深圳楼市存在大量空置房是不争的事实。而根据中原地产的统计，今年年初深圳楼市的投资客比例约在30%至40%之间，目前由于房地产调控的打击，投资客比例已经不到10%。
2010年08月10日，深圳楼市去库存化速度与08年持平。截至8月7日，深圳楼市库存去化速度已经连续10周突破11个月的水平，目前上升至08年楼市惨淡时期的去化速度，由于销售率明显下降，而其他一线城市的库存去化速度近期也在不断放缓，北京的去化速度达到8个月，上海也达到7个月，不过距离08年楼市滞销的水平还有一定的距离。
对比08年深圳的销售和可售面积，我们发现08年深圳的周平均可售面积为541万平米，而今年上半年这一数值为360.8万平米，降幅达33.4%，从周平均成交面积看，08年平均水平为1万平米，今年上半年为6247平米，降幅达37.5%，成交面积的降幅要大于可售面积的降幅，进入“4.17”调整以来，深圳楼市的周均成交面积已经持续处于低位，销售率已经下滑至1.2%的低位，尤其进入6月份以来，库存去化速度放缓的情况更加明显，在6月初曾经达到14个月的新高，虽然之后有所回落，但目前的库存去化速度已经同08年的水平一样，观察其他一线城市的库存去化速度，
近期来也都处于持续走高的态势。截至上周北京、广州、上海、杭州的库存去化速度分别为8个月、7个月、7个月和10个月，距离08年的最高水平空间不大。事实上，今年以来库存去化的进程还是受销量的影响很大，从几个城市的可售面积看，经历过09年的去库存并没有出现明显的提高，09年底以来新开工面积和推地速度的加快并没有很好的转为可售资源，除了对市场的疑虑，延期施工进程外，另一方面的因素则是09年底至10年初，由于面临政策变革，短期的楼市成交迅速消化了一些新增的可售资源，截止到目前，一线城市平均成交面积整体比年初下降了45%，库存的上升正是前期政策效力的体现。
从上周部分城市的成交价格看，整体处于回落的状态，一线城市除了深圳价格回调明显外，其余四城市价格变化不大，上周深圳一手房均成交价格为1.66万元/平米，环比下降了6%，除此而外，厦门、昆明的整体降幅也很明显，我们认为，目前房价还未处于整体大幅下降的通道，目前房价的下跌更多的是由周边区域的松动所致，而上述城市核心区域的房价并未出现松动，从短期看，房价下行的压力很大，如果从严政策持续并且楼市成交继续低迷，不排除三季度末主要城市的核心地段房价开始明显松动的可能。
上周申万地产股整体涨幅为0.05%，弱于大盘，其中园区开发类公司涨幅明显，其他开发类公司跌幅为0.06%，其中领跌的为龙头地产股，从估值的角度看，龙头地产股的PNAV目前折价4%，而一线城市地产股整体折价14%，前期深圳地产股由于资产重组概念轮番上涨，我们认为后续上涨的动力基本释放，我们看好以北京、上海、杭州等城市业务开发为主的地产股。
2010年7月27日上半年深圳GDP增幅明显放缓，楼市调控成主因。根据目前陆续公布的各地经济半年报，去年靠买地赚得钵满盆盈的各地方政府钱袋子或将受累于国家房地产调控。26日，提请深圳市人大常委会审议的《关于深圳市2009年度土地出让收支情况及2010年土地出让收支计划的报告》（以下简称《报告》）显示，2010年深圳拟新出让各类用地370公顷，城市更新项目出让用地416公顷，土地出让计划收入为239．04亿元，增长65％。
《报告》还显示，2009年深圳市计划供应土地360公顷，实际完成220公顷。同期实现土地出让实际收入150．49亿元，完成计划的104％。尽管就面积而言，深圳去年土地出让仅完成了六成左右计划，但实际收入却并没有打折。和去年相比，今年深圳土地出让计划收入比去年全年实际收入增加近90亿元，但今年下半年房地产市场调控政策可能对财税收入产生不确定影响，完成全年财政收入目标压力较大。
今年上半年深圳全市完成财政一般预算收入574亿，比上年同期增收77.2亿，增长15.5%。但上半年深圳财政收入的增幅在全国大中城市中排名倒数第一，规模仍然还是排在上海、北京之后，和第四位的天津相比，深圳绝对数多出70亿元左右。
虽然说我们的绝对值比很多城市要大，但是各个城市的后发优势特别明显，对比兄弟省市来讲，深圳上半年的财政收入增幅差距较大，需要关注深圳的财政收入增长后劲不足的问题。2010年上半年，在楼市调控政策下，作为全社会固定资产投资重要内容之一的房地产开发投资进度很不理想，深圳市完成投资额度205.71亿元。《报告》坦言，与全年预期的480亿元之间，存在较大差距。
《报告》显示，深圳今年上半年新建商品房销售面积下降幅度达到了62.4%，降幅比金融危机爆发前楼市上一轮下跌的2008年上半年跌幅还要多了十个百分点。对此《报告》中提出，“房产新政”对深圳楼市的调控效果开始显现。楼市收紧牵动的不仅仅是普通老百姓的腰包，更拴着地方政府的钱袋子。在财政收入的增幅上，房地产和金融行业对深圳的财政收入支撑度比较高。在深圳2009年市本级基金预算收入157亿元中，近九成来自于国有土地使用权出让金。2009年来源于房地产行业的税收更是占了深圳市整个财政收入的20%，对GDP增长的贡献率也超过了40%。
今年1月份，深圳的一般预算收入当月增幅曾经落后全国平均水平31个百分点。专家分析，在今年国家调控政策出台后，深圳的房地产行业营业税出现了减升，契税也有所下降，包括对后半年的财政收入也会产生影响。而房地产收紧之后，整个金融相关政策收得比较紧，金融保险营业税也是处于下降的状态。
针对广东省人大常委会正在审议的《广东省2010年上半年预算执行情况报告》，广东省原财政厅厅长，7月23日被任命为广东省副省长的刘昆就表示，今年以来，中央和各地政府出台了针对房地产的较为严厉的调控措施，受其影响，广东省主要城市商品住房成交量大幅下降。预计随着调控成效逐步显现，下半年房地产市场可能会出现投资、交易下滑局面，可能会对财税收入产生较大影响。具体到深圳，深圳结构转型，包括新兴战略产业布局与发展将是未来解决财政收支持续增长的一个方式。深圳的经济增速不能过度依赖某种受政策性调控影响大的产业。而更应该在现有情况下，正视其他地区的后发优势，寻找新的财政增收增长点。
新近出炉的广东省经济数据显示，今年上半年，广东省生产总值达19958亿元，比上年同期增长12.7%，高于全国11.1%的同期平均水平；来源于广东的财政总收入5754亿元，增长46.2%，地方一般预算收入2188亿元，增长21.5%。在广东省交出了高于全国平均水平的答卷同时，深圳的相关数据却低于广东省平均水平。
今年上半年，深圳GDP预计达到4215亿元，同比增长11.6%。在上半年全国经济回暖的情况下，正处于经济转型“深水区”的深圳，与全国平均数据和其他城市横向比较，“深圳速度”出现了明显的增幅放缓。影响深圳经济发展的数据中，尤其值得关注的，是全社会固定资产投资这一项。上半年全国固定资产投资增幅为25.5%，但深圳这一数据在前五月却仅为10.3%，大幅低于全国平均水平。据介绍，其中主要的原因则在工业固定资产投资和房地产投资领域。前者在今年前五月出现了少见的11%的负增长，而后者则因为受到国家宏观调控政策的影响。
据显示，深圳上半年全社会固定资产投资中，来自基本建设投资440.15亿元，增长6.7%，占全社会固定资产投资的60.5%。此外，房地产开发投资205.71亿元，增长16.8%，占全社会固定资产投资的28.3%。自称目前“房产新政”效果开始显现的深圳新建商品住宅销售规模同比降幅较大。今年上半年，深圳新建商品房销售面积152.92万平方米，下降62.4%。其中，商品住宅销售面积135.06万平方米，下降64.9%。成交规模已经连续两个月出现环比下降。此外，被视为“深圳速度”主引擎之一的出口也面临危机。深圳市科工贸信息委有关人员介绍，今年上半年，深圳的出口增速比上海低11.6个百分点。
按照深沪两地的出口增幅，深圳外贸出口连续17年保持全国大中城市首位的局面将面临严重挑战。国家商务部财务司综合处张艺雄表示，预计到下个月，深圳可能在进出口总量上排名在上海、北京之后。目前从出口来看，深圳面临着机遇和发展并存。挑战很多，关键在于城市发展的吸引力”，深圳应该尽快寻找到下一轮的新的经济增长点。改革开放30年，大概前十几年吃的是体制红利，加入W TO之后吃的是人口红利，接下来我们吃的只能是创新。作为首个国家创新型城市建设试点城市，深圳应该借机转型，挑战产业和经济发展结构，加强对高新技术产业的扶持，加大自主创新力度，如此为深圳发展写下药方。
笔者认为，2010年深圳特区关内关外一体化，市场配套和优惠政策及土地资源等国家利好政策，尤其是推动深圳经济综合实力，具有重要作用。目前深圳的人口快速爆增，2010年达到1100万-1200万左右，包括黑户和流动人口及常住人口等本地户口人员，其中本地居民已经达到240万，这个是保守的统计，如果根据人口的增长速度，突破300万是肯定的。作为亚洲金融区域中心和投资城市及未开发完成成熟的地方，是全世界热钱最集中的地方。
另外是城市化之下，土地越来越稀少，其中深圳大规模的“填海”造地和“开山挖地推平”造地及三旧改造等方式，增加土地的市场供应，就是最好例子。深圳的金融商务中心基本成型，除北京和上海有股市、基金、债券交易市场外，仅有深圳才有，作为广东的省会城市广州也没有，其他就是香港和澳门及台湾都有，因此，澳台投资客最看好一线城市深圳，属于房价上涨二层阶梯的城市。