谢逸枫:琶洲新城超越珠江新城值得投资

   琶洲，在人们的固有理念中，只是在广交会才会聚焦的岛，如今琶洲不再是那个季节性商贸小岛。在广州打造成国际会展之城的步伐之上，政府将琶洲定位成会展金融中央商务区。此后不久，宝钢、南方电网等世界500强企业的华南总部纷纷选址琶洲，拉开500强企业圈地琶洲的序幕。按照国家中心城市职能，琶洲新规划区分为总部商贸区、国际会展区、会展配套区、文化休闲及研发办公区等四个功能片区。在会展中心东西两翼规划和储备用地约90万平方米，建成后将提供约450万平方米的商贸办公和酒店商业设施。这一规划使得琶洲的前景更为明朗。琶洲区域的不断升温，也带旺了该区域投资型物业的前景。

   毫无疑问，广州海珠区琶洲新城功能定位为国际会展商务区，重点发展会展、商贸等核心功能，配套功能为会展配套、研发办公、酒店、餐饮、休闲、文化旅游、居住。规划区分为总部商贸区、国际会展区、会展配套区、文化休闲及研发办公区等四个功能片区,琶洲现在有公寓提出卖2.5万/平方米，几乎已经追上了珠江新城的价格水平了。琶洲也提要引进世界500强，宝钢、南方电网等企业总部,未来发展肯定是不可估计的。

   琶洲板块与珠江新城相比较，琶洲板块的后发优势很明显，一，琶洲板块交通规划比较合理，而珠江新城的交通网络出现死角，道路比较狭窄，容易造成瘫痪。同时，琶洲板块规划和定位非常明确，是会展与商贸区，已经形成会展商贸一体化商圈。而珠江新城的因前期规划和定位不是很明确，商业与住宅开发比例不合理，金融机构进入少，又缺乏证券和股市交易所，金融商务中心位置很难凸现出来。琶洲板块的容积率比较合理，保持一定比例的绿化和空间位置及距离。而珠江新城的容积率过高，导致绿化少和楼间距离比较近。

   琶洲公寓房价2.5万/平方米，目前未超前消费和透支未来房子升值的空间，主要是包括5000元-6000元/平方米装修费。但是，这样价格明显就脱离了市场承受力，导致产品成为投资炒房追求高利润的工具。目前珠江新城公寓价格也是2.5万-3.5万元/平方米.毫无疑问，与珠江新城公寓价格相比，基本达到了这个最低价格线，未来达到珠江新城的价格是非常有可能的。受到琶洲规划和地铁及广交会等各大品牌开发商的进入，琶洲房地产投资价值未来至少有30%-50%以上的升值上涨空间，房价达到4万-5万是非常有可能的。

   琶洲规划仅保留现状人口，不再增加新的居住人口，主要是考虑到未来产业的发展和配套的升级及重点发展会展和商贸经济。相对珠江新城住宅混搭，琶洲规划是规划上的进步。不仅考虑到目前所处区域位置和环境及配套，还考虑到未来整个版块的发展空间，非常具有远前性和战略的眼光。

   琶洲作为一个相对不成熟的区域，在前期通过土地定向拍卖，引进世界500强企业，是属于一个区域开发策略，政府打这张牌，是为吸引更多的企业进入广州琶洲。其实，政府也是唯有这个办法，不是不想做烂这块牌子，是目前趋势所向。进世界500强，跟珠江新城定位不会重复，主要是产业不同和区域的规划等发展方向不同。所以，琶洲引进企业总部时，应该跟珠江新城的引进企业有所差别，不要出现产业相同的现象。毫无疑问，琶洲最适合研究和创意及酒店、商贸公司等企业总部。