谢逸枫:全国金九楼市一周点评
2010年9月全国楼市“金九银十”第一周数据显示，全国大部分城市楼市销售异常火爆，房价继续保持上涨的小幅度趋势，开发商积极推货销售，并且随行就市，主动调整销售策略和营销手段及价格促销。市场供应与需求平衡，虽然市场供应比较集中，但是，刚性和改善需求入市购买，部分投资炒房者也出手投资购买。随着高端人群对通胀预期、“保值避险”、CPI涨幅等更为敏感，同时在信贷紧缩环境下依然有实力逢低入市，进行改善型置业。
这一特征也成为市场中各个高端项目转向关注购房群体的主要原因。由此可见，豪宅市场中高端客户改善自住型需求的主导地位，以及高端人群在低迷市场环境下的购买能力。 境外客群目前也有增多迹象，除了对人民币的升值预期外，境内外的利率差，也是一大诱因。境外贷款成本低于国内，造成购买成本也相对较低，这是吸引境外买家购置内地高端住宅的原因之一。
从研究机构的监控数据看，目前全国十大主要城市成交看，呈现成交上涨的趋势。在经历了市场的调整之后，目前成交量较新政实施初期有所上涨，而目前又是所谓的“金九银十”，需求增长的时期，所以成交量的上涨是市场的需求的增长促成的。有的城市甚至创造了月内成交的最高。
一、 与8月末相比，全国十大城市成交量均有上升。
全国十大城市成交量对比
8月第四周 9月第一周 环比增长
成都 1687 1677 -1%
大连 539 350 -35%
杭州 714 1120 57%
青岛 2359 2891 23%
上海 2910 3165 9%
苏州 850 890 5%
天津 1512 1988 31%
深圳 812 854 5%
海南 203 231 14%
广州 1757 2072 18%
从8月第四周与9月第一周全国十大城市成交量来看，9月第一周成交量上升的城市有8个，上涨的幅度不等。上涨幅度明显的是杭州，9月初杭州商品房预定套数比8月末明显上涨，上涨的幅度达到57%，成交总量达到了1124套。同时，天津的商品房成交量上涨了31%，天津9月第一周的商品房的成交接近2000套。此外，青岛的成交上涨了23%。上海、广州、深圳等城市的恶成交也均有所上涨。
成交量下降的城市主要有2个，分别是大连和成都。大连成交量下降比较明显，下降了35%左右。成都下降了1%，几乎与8月第四周持平。从日成交量来看，杭州8月30日与9月5日的日商品预定套数超过了300套。而9月第一周，青岛的每日成交都在300套以上，其中8月31日，青岛的成交量超过了500套，创造了从7月中旬到目前青岛的日成交最高值。
二、 全国十大城市平均成交面积对比
8月第四周 9月第一周 环比增长
成都 96 128 33%
大连 92 125 35%
杭州 101 99 -3%
青岛 95 96 1%
上海 96 99 3%
苏州 113 124 10%
天津 109 106 -2%
深圳 90 90 0%
海南 98 110 12%
广州 110 83 -24%
与8月末相比，9月初平均面积呈现上涨的趋势。与8月末相比，进入9月份，平均面积成交同样呈现上升的趋势。平均面积上涨的七个城市中，上涨幅度最大的是成都和大连，达到了30%以上。苏州和海南的上涨幅度为10%以上，而青岛、杭州、深圳等平均成交面积略有波动，上涨和下降的趋势不明显。其中广州的下降趋势比较明显，下降幅度超过了20%。平均面积的增长，反映市场上大户型的需求增多。
其中一个原因是改善性购房的需求增多。在目前的市场并没有进入热销期，而大户型的房屋总价高，因此开发商在定价策略上面或许区别于小户型，并且采取一些优惠的促销手段，所以可能促使一些购房者购买大户型住房趋势逐渐明显。
相比于8月初来说，9月初的成交上涨了很多。以深圳为例，9月第一周的成交量与8月第一周成交相比，9月第一周增长了60%左右，而其余9个城市均有所上涨。如果按照目前的成交发展，预计在9月中旬就可以达到8月份整月的成交量，虽然可能未能像以往的“金九”一样火热。但是对比今年4月之后的成交惨淡的市场，这个9月或将成为新政之后的“金九”。
例如，9月第一个周末，苏州楼市的开发商加快推新房源，掀起抢购潮，“2万抵5万”的优惠令购房者蠢蠢欲动。“价格当道”，9月第一周打响“金九银十”第一枪。例如，长沙9月第一周商品房均价5695元/平米,房价还在涨。在8月最后一周新房销售明显上扬之后，9月第一周长沙房地产新房销售出现回落。来自长沙市房产研究中心数据显示，本周全市新建商品房网签2998套，29.20万平方米，较上周减少1.86万平方米，其中住宅网签2730套，26.59万平方米。
从市场来看，在销售量减少的同时，价格仍然处于上扬通道。数据显示，上周长沙市商品房网签均价为5695元/平方米，均价为5237元/平方米。其中，开福区在精装修项目恒大雅苑和湘江世纪城的价格拉动下，成为全市销售价格最高的区域，商品房网签均价高达7380元/平方米，而住宅均价也达到6508元/平方米。这比价格最低的天心区高出2200多元/平米——天心区住宅网签均价仅4257元/平方米。
例如，中国指数研究院数据信息中心监测显示，9月第一周，土地市场入市量有所紧缩，成交量小幅下降，监测的20个主要城市共推出土地115宗，环比下降32%，推出土地面积477万平方米，较上周减少520万平方米，减幅为52%;住宅成交楼面均价较此前一周大幅上涨，达4832元/平方米，环比猛涨225%。在住宅用地方面，20个主要城市共推出住宅用地34宗，环比下降8%，推出土地面积162.1万平方米，环比减少34%。共成交住宅用地10宗，环比减少29%，成交土地面积74万平方米，环比下调35%。
一线城市成交量有所增加，共计成交面积共计21万平方米，较此前一周增加66万平方米，环比增加44%。其中，上海共成交72万平方米，成交量位居一线城市首位。二线城市交易量则大幅减少，总面积共计121万平方米，较前一周减少48万平方米，环比下降28%。其中大连成交49万平方米，成交量位居二线城市首位。此外，在楼市方面，上周监测的35个城市中，21个城市成交面积环比出现上涨，其中银川上涨最为明显，涨幅达143.7%。小部分城市成交面积环比下降，其中温州跌幅最大，达39.4%。
在能监测到价格的城市中，过半数城市价格下跌，武汉跌幅最大，达28.25%;海口、银川、三亚跌幅明显，皆环比下跌10%以上，其余城市成交价格变化幅度较小。9月第一周，20城市住宅楼面均价上周环比涨225%，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，全国100个城市住宅8月的平均价格为8305元/平方米，与上月基本持平。其中，58个城市价格环比上涨，42个城市价格环比下跌。价格上涨的城市中，廊坊上涨幅度最大，为4.52%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的东莞跌幅为3.85%；涨跌幅在1%以内的城市数量共有52个。
8月住宅价格环比涨幅前十位城市分别是：廊坊、郑州、秦皇岛、鄂尔多斯、德州、柳州、嘉兴、江门、无锡和银川。其中，廊坊等3个城市涨幅超过4%，鄂尔多斯等5个城市涨幅在3%-4%之间，无锡、银川涨幅分别为2.93%和 2.82%。
8月住宅价格环比跌幅前十位城市分别是：东莞、江阴、上海、海口、汕头、唐山、常州、三亚、北海和石家庄。其中东莞等3 个城市跌幅超过3%，海口跌幅为2.93%，其他6个城市跌幅在1.5%-2%之间
8月百城住宅价格最高的十个城市分别是：深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、宁波、广州、南京和福州。深圳以23658元/平方米排名第一位，上海、北京分列二、三名，第四到十名依次是杭州、三亚、温州、宁波、广州、南京和福州。从区域分布来看，长三角和珠三角分别有5个和2个城市。
根据百城价格指数重点针对北京等十大城市全样本调查数据：8月十大城市平均价格为15135元/平方米，环比下跌0.76%。具体来看，深圳、武汉和广州3个分别环比上涨0.82%、0.62%和 0.48%；7个环比下跌的城市中，上海跌幅最大，达到3.54%，其余城市跌幅都在1%以内。同比来看，十大城市平均价格上涨 45.08%。其中，北京涨幅最大，同比上涨71.84%，武汉涨幅涨幅最小，为24.75%，杭州、南京和上海涨幅超过50%，天津、重庆等5个城市涨幅介于30%~50%之间。
例如，深圳楼市在9月第一周延续了8月末的热销局面。8月30日至9月5日，是房地产业“金九银十”的第一周，一线城市楼市成交量出现大幅增长，深穗京沪楼市成交量回归房地产市场调控前水平，深圳楼市成交量创4月房地产新政以来单周最高成交纪录。深圳市规划和国土资源委成交数据显示，上周深圳一手房市场成交852套，环比增加5.1%，创下自4月房地产新政以来的单周最高成交纪录。同时，上周深圳一手房成交均价达22204元/平方米，环比上涨12.8%，也刷新了5月以来的单周最高均价。截至9月5日，深圳全市一手房可售面积为339.36万平方米，可售套数为29297套。
深圳二手房成交量上周则环比大增25.9%，达4293套，成交均价为17962.79元/平方米，环比增长9.2%，已基本回到调控前水平，结束3个月跌势。受《深圳市城市总体规划（2010－2020年）》和《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》先后获国务院批准带动，深圳楼市8月成交量已经出现明显反弹，新建商品住宅成交量达到了2971套，环比7月上涨五成。由于受到按评估价征税的传闻影响，8月深圳二手房创下13279套的年内最高纪录，价格也结束了持续三个月的跌势。
例如，北京成交创5月来单周纪录。据北京房地产交易管理网数据显示，上周北京市商品住宅期房、现房累计成交1979套，成交面积22.55万平方米，环比分别增加30.45%和14.18%，为5月以来周成交最高水平。同时，北京上周商品住宅整体成交均价为20525元/平米，环比下降1922元/平方米，降幅8.56%。截至8月，北京存量房为98556套，环比7月上涨了5.1%，为2010年的最高值。9月，北京约有40余个项目入市。在计划开盘的28个项目中，21个已报价项目均价22026元/平方米，12个纯新盘均价19278元/平方米。例如，8月广州楼市网签接近7000套，环比增幅超六成，亦创调控以来新高，成交均价回升了6.39%。
例如，上海房价连涨三周。上海商品住宅上周成交面积达到24.2万平方米，环比大涨39%，在调控新政出台后首次突破20万平方米。上海商品住宅上周成交均价为22366元/平方米，较前一周上涨5%，连续三周呈上涨趋势。售价3万元/平方米以上的中高端项目成交比重，也从8月初的10%增长到15%。
数据显示，在此前的一周(8月30日-9月5日)，上海市商品住宅成交面积为24.2万平方米，环比前周大涨39%，继4月楼市新政后首次突破20万平米。8月末，上海楼价出现戏剧性一幕，受中高端楼盘领涨带动，上海商品房住宅成交均价达22366元/平方米，环比前周进一步上涨5%。由是，上海已经呈现了连续三周价格上涨。不仅是上海，全国一线城市的成交量其实都在上涨。以征收土地和房屋交易为主的契税增长，亦反映出楼市冷暖实情。上海市财政局最新公布数据显示，尽管7月份同比出现下降，但上半年上海地区契税的同比增长仍达34%。
上周(8月30日-9月5日)上海新建商品住宅成交均价继续攀升，主要与单价3万元/平方米以上的中高端项目成交大幅回升有关，其比重从8月初的10%上升至目前的15%。例如万科翡冷翠园，8月31日推出24栋，即刻成交12栋，另外还有2栋被预订，平均成交价格达74977元/平方米。上海市政府对于即将到来的楼市“金九银十”，也并不是没有防备。
9月2日，上海市房管局出台上海商品房预售管理“沪5条”，要求强化市场监管、严格商品房预售许可证管理等，维护房地产市场秩序。上海市房管局要求，新盘的预售面积不得低于3万平方米。上海目前出台的预售管理“沪5条”对房地产市场目前的运作意义不大。“上海目前楼市成交量上去，是因为一批楼盘适当降价。”但无论如何，上海的楼市已呈现反转之势头，而二手房市场的回暖态势更加明显。
9月1日，上海第56号土地公告中四幅地块完成出让，其中最受关注的松江新城广富林2-5住宅用地被合生房地产开发有限公司(下称合生)从9名竞争者手中抢得，地块成交总价12.46亿元，折合楼板价为16488元/平方米，溢价率高达131%。这幅土地单价甚至高于调控前招商地产(18.64,-0.30,-1.58%)和万科2月底联合摘得的广富林2-4地块，在楼市迅猛的2月，当时土地楼板价也只有16378元/平方米。
过去一周，上海住宅成交面积最大的楼盘是保利集团位于上海宝山区顾村公园的保利叶都项目，其以1.6万的均价一共售出239套，面积22141平方米。几天时间，仅这一项目就为保利回流了3.6亿以上的资金。而保利地产(12.08,-0.06,-0.49%)在7日的公告上显示，公司8月份实现签约面积83.31万平方米，实现签约金额68.42亿元，创公司单月销售最高纪录。回笼资金后，与此同时，保利旗下3家子公司近期共耗资17.1亿拿下9幅地块。
9月8日，位于世博板块的黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块将现场竞拍，目前，已经确定加入预申请的有包括新鸿基在内的5家开发商。在楼市已经回暖的情形下，同时受世博板块的驱动，9月8日，上海即将诞生新的地王。金九银十的上海楼市大涨的可能性不大，所以到了9月之后，由于经济层面的总体考虑，中央和地方对于楼市的后续难会有一剑封喉的政策出炉。
9月6日，21世纪不动产上海区域市场中心数据显示，8月，上海二手房共成交1.25万套，环比大幅增长58%，成交均价1.71万元，出现大幅反弹。不过，同比2009年7月，成交量仍旧下降47%。与上海二手房市场多年来1.5万套的月度正常成交套数水平，今年8月的二手房市场成交量仍有一定差距。一旦楼市回暖，对于一级开放商地方政府而言，即意味着地市的新一轮热潮也即将到来。