当代物权法百科全书小辞典346

当代物权法百科全书小辞典346

地役权注销登记

陈绪国

物权法第一百六十九条规定：“已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”

本条款，是关于地役权变更登记、注销登记的规定，即关于地役权变动或者消灭后登记的规定。

上辞条，讨论地役权变更登记。本辞条，讨论地役权注销登记。

主题：地役权注销登记

已经登记的地役权消灭，即地役权主体或者客体上的消灭。凡是涉及到地役权的消灭或者流转上的消灭，便是涉及地役权主体或者客体上的消灭。

依据土地登记办法第53条规定，已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件、申请土地抵押权、地役权注销登记。

实质上，地役权变更注销与土地使用权注销登记应当是一回事，或者说应当是一并注销登记的事情。地役权注销登记与土地使用权、房屋所有权注销登记溶为一体，是因为供役地权利人之供役地及其他主物权和需役地权利人之需役地及其他主物权的粘连性、不可分离性等性质决定的。

供役地权利人之供役地及其他主物权和需役地权利人之需役地及其他主物权，从总登记到初始登记、变更登记、注销登记，全部与其内部、外部物权网络系统物权体系的设立、变更、转移、消灭息息相关。其固定模式、n+n模式、点线面模式适用于其整套权利的注销，也适用于地役权注销登记。

以下土地权利注销，凡是涉及到地役权注销登记的，应当依法办理地役权注销登记：

1．依法收回国有土地包含需役地、供役地的；

2．依法征收农民集体土地包含需役地、供役地的；

3．因人民法院、仲裁机构生效的法律文书致使土地主权利连同需役地、供役地等从权利消灭，当事人未办理地役权注销登记的；

4．因自然灾害等原因造成土地主权利连同连同需役地、供役地等从权利消灭消灭，当事人未办理地役权注销登记的；

5．非住宅国有建设用地使用权包含需役地、供役地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未批准的；

6．其他需要办理地役权注销登记的情形。

（1）如依据土地登记办法第53条规定的情形；

（2）以上第3、第4项，以及以上第（1）项规定申请地役权注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后直接办理地役权注销登记。

（3）地役权注销登记后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。

地役权注销登记，即已经登记的地役权消灭后的注销登记。此类登记也是必须的。当事人可以自觉申请登记，逾期不登记的，可由有关部门强制性地注销登记。总体上，地役权注销登记比地役权初始、变更登记更具强制性，包括了申请登记注销、限期注销、公告注销、簿记注销等各种形式在内，其强制性程度可见一斑。

立法专家指出，地役权变更、转让或者消灭，都是物权变动的内容。如果地役权虽然已经发生了变动，但没有办理变更登记或者注销登记，则在法律上并没有真正完成物权的变动。从法律效果上看，只要作为公示内容的物权现状没有变动，便可以视为变动没有发生过。

……之所以要求当事人及时办理变更登记或者注销登记，是因为供役地的用益物权很有可能会转让给第三人，有负担的不动产和没有负担的不动产在价值上是完全不同的。对受让人而言，受让了具有负担的不动产之后，将会使受让人的权利行使受到一定的限制，这样对受让人是不公平的。

因此，为了维护登记簿的公示、公信力，必须要在地役权人办理变更、转让或者或者注销该地役权登记后，地役权变动才能生效。否则，地役权仍然存在。同时向公众公开不动产的负担情形，对保护受让人的利益，防止纠纷具有十分重要的意义。

（注：以上资料见《中华人民共和国物权法解读》第353～354页，主编王胜明全国人大常委会法工委副主任，副主编姚红、杨明仑分别为民法室主任、副主任。在此致谢。）

以上立法说明，讲出了地役权变更登记和注销登记的意义是十分重要的。从地役权登记对抗主义的宗旨对照中，可以得知其与主物权的变更登记和注销登记具有同等的意义是“十分重要的”。即不登记就不能对抗善意第三人，受让人的权利行使因此受到一定的限制，同时使得受让的不动产受到贬值，并且增加了负担，引发了不该发生的土地权利纠纷，共有四大害处。依法执行了地役权变更登记和注销登记，可以消除这四大害处，转化为四大好处：促使登记簿的公示、公信力得到加强，对保护受让人的利益，防止纠纷具有十分重要的意义。

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