房屋拆迁中企业承租人的权利保护
文/上海伟聚律师事务所 雷敬祺
（本文系2010年9月26日雷敬祺律师在上海市律师协会“房屋拆迁行政程序论坛”演讲稿。）
主讲：雷敬祺 律师
一、 关于“企业承租人”的界定及探讨必要性
（一）“企业承租人”的界定
（2）1991年《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（黄菊4号令）
第三条 本细则所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。
本细则所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。
第四十三条 拆迁人对应当安置的被拆除房屋使用人，依照本细则规定给予安置。安置用房不能一次解决的，可用周转房过渡或自行临时过渡，过渡期限应当在协议中明确。但非公益事业的建设项目拆迁房屋不得采取自行临时过渡形式。
临时过渡周转房应具备正常的居住条件和基本生活设施。
被拆迁房屋使用人是指在拆迁范围内具有常住户口的公民和拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。
根据该细则规定，“企业承租人”定义为被拆迁房屋使用人，也认为是被拆迁人，该细则第三十三条、第四十三条、第五十五条、第六十二条、第七十条对其补偿有相关零星规定。
2001年《城市房屋拆迁管理条例》（以下称“条例”）第二十七条、第三十一条、第三十二条有出现“房屋承租人”字样，但未对其含义进行界定。
2001年《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（111号文）（以下称“细则”）
第三条（有关用语的含义）下列用语在本细则中的含义：
（一）拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
（二）被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。
（三）房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。
《上海市城市房屋拆迁管理条例政策专家问答集》 房地产时报
第一部分 政策规定
５．房屋拆迁活动中有哪些当事人？拆迁当事人是指与房屋拆迁补偿安置具有利害关系的单位和个人。包括房屋拆迁人、被拆迁人、承租人等，他们在拆迁补偿安置关系中所处的地位是不一样的。（１）拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。（２）被拆迁人，是指被拆除房屋的所有权人，即拥有被拆除房屋所有权的单位和个人。一般来说，房地产权证记载的权利人则为所有人，可以是一人，也可以是几个共有人。（３）承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。主要可以分为两种类型：一是执行政府规定租金标准的承租人，如持有租用公房凭证的公房承租人；二是通过协商议定租金标准的承租人，主要是市场租赁关系中的承租人。
《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》第十五条、第二十八条使用了“利害关系人”的概念，第二十九条、第三十条出现了“房屋承租人”的字眼，但是与2001年《城市房屋拆迁管理条例》相关规定如出一辙，没有新突破。
本文“企业承租人”即是指通过协商议定租金标准的承租人，主要是市场租赁关系中的承租人。比较常见的实体有公司、企业、厂房、仓库、个体户、商铺等。实践中，还存在两种情况，一是指租赁土地对建筑物或者部分建筑物享有所有权的企业承租人（一般在农村房屋拆迁中常见），二是租赁房屋对建筑物不享有所有权的企业承租人（一般在城市房屋拆迁中常见）。
（二）探讨必要性——矛盾更加突出，关系更加复杂
首先，企业承租人涉及拆迁人、被拆迁人和企业承租人三方主体，关系更加复杂，也更容易产生纠纷。
其次，企业拆迁的补偿项目更多，涉案标的更高，拆迁人或被拆迁人与企业对于拆迁补偿数额的往往争议较大，很难达成一致。
再次，因为企业拆迁涉及到员工的安置问题，所以对于企业拆迁尤其是规模较大的企业来说，如果矛盾处理不好，极易产生群体性事件，不利于社会的稳定。
最后，企业资产形式复杂。企业资产，可以分为动产和不动产，有形资产和无形资产，固定资产和流动资产，经营性资产和非经营性资产。同时企业形式各异，从所有制形式来看，分为国有企业，集体企业，私营企业，外资企业等。正是如此，才使得企业拆迁更加复杂。
实践中，“企业承租人”拆迁补偿的解决方式：一口价或者在评估基础上的协商确定。但这都基于协商一致的基础上，对于规模大、有实力的企业有协商筹码，对于规模小、没有实力的小企业看，往往非常被动。举例……（闵行某纸品厂50万到150万+宝山某家具厂评估800万）
因此，不能仅依靠协商来解决问题，必须有法可依、有章可循。妥善解决好“企业承租人”的拆迁补偿，将关系到一个企业的兴衰和存亡，关系到拆迁项目的顺利进行，也关系到社会的和谐与稳定。
二、 房屋拆迁过程中“企业承租人”面临的困境
1、 拆迁协商权丧失，不跟你谈
拆迁过程中，特别在城市房屋拆迁过程中，拆迁实施单位（动迁组）往往绕开企业承租人，而直接与被拆迁人即房屋的所有人协商，把企业承租人排除在协商对象之外。这样的做法，从现行的法律规定来看，并不违法，但不见得合理。因为拆迁补偿包含有企业承租人的相关利益，协商权的丧失，往往会给动迁组与房屋所有人联合损害企业承租人利益留下空间，实践中，类似情形的发生也比比皆是。举例……（补偿打统帐）
2、 补偿标准模糊，搞不清楚
实践中，很多拆迁基地制定的《拆迁口径》主要是针对居民，对于企业拆迁的规定少之又少。沪房地资（2001）673号文也仅仅提到《细则》第四十五条规定的因拆迁造成停产、停业适当补偿，是指拆迁非居住房屋中用于生产、经营的房屋，由拆迁人给予被拆迁人或者房屋承租人的适当补偿。补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300－400元，由拆迁当事人协商确定。但那也已经是2001年的规定了，况且仅按照面积计算，不考虑企业类型也不见得合理，对除停产停业外的其他损失补偿标准却未见相关成文规定。很多企业很想尽快拆迁搬走，但往往由于搞不清楚自己企业该获得多少补偿，一步一步走到“钉子户”。举例……（闵行某鞋业厂1200万到？）
3、 权利主张对象不明，没有方向
很多“企业承租人”遇到拆迁，不清楚该向谁主张权利。向拆迁人主张，拆迁人说你不是被拆迁人，不跟你谈；向出租人主张，出租人说合同没有约定，不予补偿。因此，一旦遇到拆迁，很多“企业承租人”除了不断地被通知尽快搬走之外，不清楚该向谁主张自己的合法权利。
4、《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定形同虚设（“细则”第四十四条）
第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
实践中，产权调换继续承租的情况很少，如果协商不成，往往是出租人以遭遇市政动迁合法无法接续履行、承租人未按期支付租金或租赁期限届满等为由向法院起诉要求解除租赁合同，这表面上是租赁合同纠纷，实质上是拆迁补偿纠纷。在该案件当中，双方可就拆迁补偿问题协商，但若协商不成，法院判决解除租赁合同的，“企业承租人”拆迁补偿权利更加陷入了不利局面，在此过程中，很多“企业承租人”无法承受未来主张拆迁补偿的法律风险，被迫接受了一个很低的拆迁补偿价格。举例……（闸北某超市要求100万到不得不接受10万）
三、 房屋拆迁中“企业承租人”的权利体现
（一） “企业承租人”在拆迁中主体地位
很显然，“企业承租人”并非拆迁人，也非被拆迁人。在2001年“细则”中被定性为拆迁当事人，在《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》中定性为利害关系人。
（二） “企业承租人”在拆迁中权利范围
无论是拆迁当事人还是利害关系人，“企业承租人”在拆迁过程中，应当享有以下权利：
1、知情权（“条例”第八条、“细则”第十四条、《政府信息公开条例》第九条、第十一条）
2、对拆迁行政许可申请听证的权利；
《行政许可法》第四十七条规定：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。”而拆迁行政许可与拟被拆迁房屋的承租人之间当然存在重大利益关系，故承租人理应有申请听证权，并且该项权利独立于房屋所有人，不论房屋所有人是否申请听证，承租人均有权利单独申请。
3、评估机构选择权及对评估不服申请鉴定权（《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条、第二十条、第二十二条，“细则”第五十三条）
4、获得补偿安置权（“条例”第二十七条、第三十一条、第三十二条、第三十三条、“细则”第五条、第四十五条）
5、签订拆迁补偿安置协议权（“条例” 第十三条、“细则”第十九条）
租赁土地对建筑物或者部分建筑物享有所有权的企业承租人应当享有签订拆迁补偿安置协议权。
6、申请行政裁决权（“条例”第十六条、“细则”第二十四条）
7、行政复议及行政诉讼权（“条例”第十六条、“细则”第二十四条）
8、民事诉权
9、其他权利
（三）“企业承租人”在拆迁中损失分析
1、 在拆迁过程中，“企业承租人”的损失范围
（1）有形资产损失
1）租金价差损失。
企业用地和房屋往往是通过租赁得来，企业拆迁之后都需重新寻找场地，而由于城市土地价格和房屋租金的不断上扬，由此产生的差价也是一笔很大的数字。城市房屋拆迁中体现在房屋租金的上涨，农村房屋拆迁中体现在土地使用权取得费用上涨。
2）停产停业的损失或停止经营的损失。
从企业拆迁开始到企业搬往他处重新营业为止，将会经过比较长的一段时间，而企业在这段时间内势必会停止生产、经营。由此也将会产生较大的损失
3）地上附着物的损失。
地上附着物包括企业房屋（诸如管理用房、厂房、仓库、职工宿舍等）、机器设备、树木花草、道路、临时建筑等。可以搬迁的，折价补偿；不能搬迁的，则需全部补偿。
4）搬迁费用。
5）解聘员工的安置补偿费用。
如果因为拆迁导致了企业员工被解聘，势必会因此产生相关的安置费用，具体的根据企业与员工所签订的劳动合同而定。
（2）无形资产损失
企业的无形资产可以分为四类：“知识产权类、契约权利类、关系类、综合类。知识产权类无形资产包括专利、商标权、非专利技术等不易复制和丧失的资产；契约权利类无形资产包括优惠合同、特许经营权、土地使用权等企业通过签订契约有权获得优越产销地位而形成的无形资产；关系类无形资产包括企业内部人事关系、熟练工人和企业外部供销网络；综合类无形资产主要指商誉等促使企业在同行业市场竞争中处于较为优越地位的综合性资产。”但是企业拆迁导致无形资产损失程度最大的为契约权利类、关系类、综合类无形资产。
企业拆迁将会影响到企业的品牌效用，降低企业已经成熟的辐射网络，使得企业原本健全的供销链和良好的供销网络受到影响，在一定时间内恢复和重建，不仅会使成本大幅度提高，同时还将将面临很大的风险。（广告投入成本）
企业拆迁还可能会遭遇人力资源的流逝。因拆迁而导致的企业搬迁，将会导致一部分企业员工出于各种原因而放弃在该企业就职，而如果是一些优秀的技术型或管理类员工，企业将面临人才的流失，遭受较大的损失。
2、现行法律对补偿的相关规定
尽管“企业承租人”在拆迁过程中会遭受很多损失，但现行法律规定并非全部可以获得补偿。
（1）2001年《城市房屋拆迁管理条例》（规定了：停产停业补偿）
第三十三条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
（2）2001年《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（规定了：搬迁费、设备损失费、停产停业补偿）
第四十五条（拆迁非居住房屋的有关费用补偿）
拆迁非居住房屋，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：
（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；
（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
（3）2002年《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》（沪府发[2002]13号文）
第九条 拆迁非居住房屋实行货币补偿。
拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，被拆迁人的货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用。
本条第二款规定的被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。
第十条 拆除非居住房屋，还应当补偿被拆迁人下列费用：
（1）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；
（2）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
（3）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
（四）“企业承租人”在拆迁中权利救济
1、申请裁决（举例：徐汇区拆迁科沟通情况）
法律依据：
“细则” 第二十四条（裁决）
拆迁人与被拆迁人或者房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
居住房屋的拆迁补偿安置争议，应当裁决以房屋调换。非居住房屋的拆迁补偿安置争议，可以裁决以房屋调换，也可以裁决以货币补偿。
2、主张协议无效
法律依据：
《关于审理房屋拆迁民事案件若干问题的意见（试行）》沪高法［２０００］６８７号
11.私房所有人和个体工商户不一致的，私房所有人与拆迁人签订协议，处分个体工商户的权利，个体工商户就此起诉要求确认拆迁协议无效或要求安置的，应予支持。
4、 要求返还
法律依据：
“细则”第五十四条（货币补偿款、安置房屋的归属和房屋使用人的安置）
拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。
《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》
十一、房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理？
答：本条所称其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。
上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用，无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。
《上海市高级人民法院关于不服房屋拆迁裁决案件审理若干问题解答》2004.4.3
问题九：被诉房屋拆迁裁决涉及私房产权人、公房承租人与注册在被拆房屋内的营业执照持有人不一致时，应当如何处理？
答：在拆除非居住用房涉及产权人、承租人与营业执照持有人不一致时，对于非居住房屋的补偿安置按《细则》第四十四条处理。对于拆除非居住用房发生的设备搬迁和安装费用及对拆迁造成的停产停业的补偿费用，应归营业执照持有人或设备的实际所有人所有。对于房屋所有人或公房承租人与注册在该房屋内经营执照持有人不一致情况下，拆迁裁决未明确所涉费用及归属，致使产权人、承租人与营业执照持有人无法分割相应款项的，应当判决撤销被诉房屋拆迁裁决。
四、 立法建议
雷敬祺律师认为，必需从以下几个方面加强立法：
1、明确定义，确定“企业承租人”在拆迁中的主体地位
（拆迁当事人还是利害关系人？有什么权利义务？）
2、明确赔偿范围、项目、标准
3、完善权利救济途径
结束语
“企业承租人”是拆迁当中的一类特殊主体，其在拆迁过程中关系更复杂，利益涉及面更广，处理不当更容易产生纠纷和矛盾，因此，必需对其在拆迁中的权利义务进行规范，有效保护期合法权益。