解析物权法（181）

解析物权法（181）

陈绪国

【原文】〖抵押财产范围〗

第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

【解析】〖抵押财产范围〗

本条款，是关于一般抵押财产范围的规定。抵押财产范围，是抵押权法锁关系的客体界定内容，是区别是否可以抵押的重要法律依据。物权法关于抵押权的新创意有两处：一是抵押人或抵押权人的主体有所扩大。不再局限于经济实体的主体，普通民事的自然人、农业生产经营者也可以在一定条件下成为抵押人或者抵押权人之主体。二是增加不动产和动产的客体范围，如本条第（四）、（五）款所规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”和“正在建造的建筑物、船舶、航空器”等新的不动产和动产，均成为新抵押财产范围的新成员。

◎〖抵押财产范围〗

抵押财产范围，即指法定的可抵押的不动产和动产标的物范围，是抵押标的物标准合格、抵押可靠和抵押人可信的法定的客体要件，是抵押合同、抵押行为有效性的重要标志。

抵押财产范围，也是担保范围的一部分，专指担保的财产类别、财产形态、财产性状、财产或财产权利组合，即专指担保范围的客体部分。与物权法第173条的“担保范围”相配套，形成有机统一的整体。担保物权的担保范围，包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。由此可见，抵押财产范围，应当包括两大部分组成，第一部分是抵押的客体范围即抵押财产范围，第二部分才是抵押财产的权利范围，前一部分是基础要件，后一部分是权利要件，两种要件的配合，才能建立和稳定抵押财产关系，形成担保法锁的物权化机制，为抵押人和抵押权人所利用。

本条款所列举的抵押财产范围，总的划分是，第（一）至（三）项为不动产抵押范围，第（四）至（六）项为动产抵押范围，第（七）项未点名，可能两者兼而有之。如果再进一步划分，便会发现，第（一）至（三）项为抵押财产与抵押财产权组合型抵押方式与范围，第（四）至（六）项为纯财产抵押方式与范围。这是中国的抵押财产制度与土地所有权私有制之国家的抵押制度的根本不同之处。中国的土地所有权公有制决定了民事主体转让或担保土地，只能是转让或担保土地使用权，不能是转让或担保土地所有权，而且，城市与乡村的转让或担保土地方法也不相同，城市的出让型与划拨型土地转让或担保方法也不相同。因此，抵押财产与抵押财产权组合型抵押方式与范围类型，是土地公有制国家所特有的类型，当然中国也不例外。

抵押财产范围，大致上可区分为以下三大范围：

一、不动产抵押范围：抵押财产与抵押财产权组合型抵押范围

抵押财产与抵押财产权组合型抵押范围，是主物抵押带动从物抵押、或者从物抵押带动主物抵押，以及与民事主体的建筑物财产和土地使用权相互关联的权利组合，或者不动产财产权利与土地附着物组合，统称为不动产及其权利“主从组合”模式，也是中国不动产抵押组合担保制度化、物权化的基本模式。

中国不动产抵押组合担保制度化、物权化的基本模式之表现形式，概括起来说是“主从合一”、“房地合一”、“财产与财产权合一”、“土地财产权优于土地财产”等法定的抵押担保形式。

1．“主从合一”制度

“主从合一”是不动产转让的一项既定的组合移转制度，于抵押权方面预示着不动产抵押应当是“主从合押”，只有个别情形例外。如种植业的树木、庄稼等，可以“主从合押”，也可以“一分为二”，属于个别情形。“主从合押”的意义在于，主物可以与从物一同抵押，从物也可以与主物一同抵押，这是土地类财产与财产权合二而一的特质决定的。

不动产组合团体中，到底谁是主物、谁是从物呢？也许有的读者没有意识到这个问题，也有法学家对此避而不谈。那么，主物与从物是物权法必须面对的现实问题，应当弄个水落石出。这么说吧：（1）当土地上存在建筑物，建筑物下面存在土地时，建筑物是从物，土地是主物。尽管建设用地使用权是用益物权之标的物，建筑物是所有权之标的物，建筑物却是依附于土地之上的从物。（2）当土地上存在树木、庄稼等附着物，树木、庄稼等附着物下面是土地时，树木、庄稼等附着物是从物，土地是主物。

上述第（1）项，可能会颠覆物权法的排序，成为反向调节对象。按照物权法的传统观念来定义，所有权肯定是高于用益物权的高级优先级、排他性物权，故建筑物所有权应当高于土地用益物权。但实质上并非如此。建筑物离开了土地就不行，土地离开了建筑物依然故我，谁比谁更加重要？一目了然。“土地使用权高于建筑物所有权”是一个十分特殊的现象，只有土地所有权公有制国家才会有，中国的旧社会不会有，西方国家也不会有。如果我们照抄照搬西方国家或者旧社会一套物权法理论，可能会出差错。

德国民法典第926条关于“从物”的规定是：“（1）让与人和受让人对让与应扩及于土地的从物成立合意的，受让人在取得土地所有权的同时，也取得在受让时存在的从物的所有权，但以其属于让与人为限。如无其他规定，应认为让与应扩及于从物。（2）受让人因让与而取得不属于让与人或设定第三人权利的从物的占有的，适用第932条至第936条的规定（注：善意取得制度的规定）；受让人的善意依取得占有的时间确定。”德国物权法基本认同“主从合一”的转让、担保制度，但方式上与中国物权法有些不同。首先是，以上的德国“从从主转”方式，只能是“受让人在取得土地所有权的同时”，而中国的情形只能是“受让人在取得土地使用权的同时”，这是根本的区别。其次是，德国的善意取得制度，是在土地所有权私有化、土地买卖自由化条件下产生的，民事物权强于政策物权，而中国是在土地所有权公有制、不准民事主体自由买卖土地的条件下产生的，政策物权强于民事物权。当然，德国的“主从合一”制度和“从从主转”方式，仍然有值得借鉴的地方，即形式相同而内容不同而已。

“主从合一”制度，如果涉及到房屋或者土地的抵押，必须是“房地合一”的“一并抵押”的制度。如果涉及到未成熟或者未收割的树木、庄稼的抵押，原则上是“主从合一”制度，正如德国物权法所示的“如无其他规定，应认为让与应扩及于从物”。

树木、庄稼附着于土地之上是不动产，被砍伐、被收割下来后是动产。种植的作物是有生命周期的，特别是树木的生命周期很长，有的高达数百年、上千年。树木的生长期越长，经济用途越大。法律要保障抵押人的权益，必须执行“主从合一”制度。

2．“房地合一”制度

“房地合一”是不动产转让的一项既定的组合移转制度，于抵押权方面预示着不动产抵押应当是“房地合押”，这是完全一致性的“抵押财产与抵押财产权组合型抵押范围”。尽管此项也可以并入“主从合一”制度之中。

“房地合一”制度仍然可以“主从合一”制度的法理来阐发，但侧重点是不同的。上述的“主从合一”制度提到，“主从合一”制度的外延不够周延，有个别情形可以机动灵活，不能完全统一起来。然而，“房地合一”制度是可以完全统一起来的既定的组合移转制度。

所谓房，本条款指的是建筑物，城市房地产管理法第2条关于“房屋”的概念是“是指土地上的房屋等建筑物及构建物”，由此可见，房屋与建筑物以及构建物几乎是通用的法律概念。

房屋、建筑物、构建物，是人们利用一定的土地面积和建筑材料、装饰材料或者相当的设施建设成的坚固耐用的固体有形物，这是广义的“建筑物”的说法。有的物权法解释建筑物是狭义的，指“建筑物包括住宅、体育馆等”，即仅指“房屋”一类的建筑物；解释“其他土地附着物”，是指“附着于土地之上的除房屋以外的不动产，包括桥梁、隧道、大坝、道路等构建物，以及树木、庄稼等”。笔者对此保留意见。还是以广义的建筑物概念牢靠一些。因为，城市房地产管理法第2条已经说得很清楚了，如果另搞一套，只能是造成法理学或者解读物权法的混乱，叫人家无所适从。

所谓地，本条款包括建设用地和以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地，土地所有权人和土地使用权人于法定的条件下均可借此设定抵押，是一种土地财产与土地权利犬牙交错的物权化关系。并不是所有的土地是可以抵押的，更不是可以随时随地可以抵押的。中国人口众多、土地资源紧缺，以及中国土地所有权公有制条件的严格限制，决定了民事主体上不能随便抵押和转让土地。不动产抵押组合担保制度是一项选择性的法权制度，买卖土地只能是县级以上政府所能办得到的事情，尽管抵押土地是一项放权的措施，而范围上限制是不言而喻的了。

是否所有的建设用地使用权都可以直接抵押？恐怕未必见得。目前，中国的建设用地使用权是双轨制的：由出让型和划拨型两种土地使用权并行。前者是通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的建设用地使用权，后者是政府无偿划拨给土地使用者使用的，两者之间得来的形式与差价是很远的。法学界已经形成一种共识，即：（1）出让型土地使用权是有偿取得的商品式使用权，应当按照商品交易的法则来进行运作，可以直接用于抵押。（2）划拨型土地使用权，如果要进行抵押，应当通过地方县级以上人民政府核准、并与当时当地块区位的市场价位相吻合才能有效抵押。抵押土地使用权，相当于准转让土地使用权，是转让土地的前凑，不得不作必要的分类处理。往小处讲，是土地抵押的一种技术规范化形式；往大处着眼，是保护国家宝贵的土地资源和资产不被无良分子破坏和糟蹋的重要和必要措施。

关于“房地合一”制度，是通用性物权化制度，于地役权中是如此，于抵押权中也是概莫能外。物权法第164条、165条明文规定了“地役权不得单独转让”、“地投权不得单独抵押”，规定了“一并转让”和“一并抵押”的制度。同理，物权法第182条、183条明文规定了“一并抵押”和“不得单独抵押、一并抵押”的制度。

建设用地使用权的“一并抵押”的制度是，如第182条所示：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”又如183条所示：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”就是说，“房地合一”的“一并抵押”的制度，是法定的、强制性的制度，不仅仅是个小原则问题。

3．“财产与财产权合一”制度

“主从合一”、“房地合一”两项抵押制度，归根结底是不动产的“财产与财产权合一”制度所发挥的作用。

不动产抵押，从字面上看是抵押财产，而根本上是抵押财产权利。其核心问题，是土地的权利标志着、维系着土地财产。没有土地的权利，土地的财产完全是虚无的，甚至于是违法的。没有建设用地使用权，建筑物所有权是不存在和违法的，不但不能抵押和转让，地方政府随时随地可以全部予以撤除，甚至于罚款处理。没有农用土地使用权，地上附着物全部是违法的，也不能抵押和转让。

本条款关于抵押财产与抵押财产权组合型抵押范围的前三项，无论如何也离不开土地和土地使用权。三项指示，其中有两项指示了土地使用权。实际上，第一项也包含了土地使用权，只不过是为了行文方便、简洁而没有写上去而已。第一项是总类项，“建筑物”涉及到建设用地使用权，“其他土地附着物”涉及到土地承包经营权。

第三项的指示，是仅指农村“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”可以抵押。

对照《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号），关于农用土地的品种，耕地有灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地共5种，园地有果园、桑园、茶园、橡胶园和其他园地共5种，林地有有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、迹地、苗圃共6种，牧草地有天然草地、改良草地、人工草地共3种，其他农用地有畜禽饲养地、设施农用土地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、农田利用地、田坎、晒谷场等用地共8种。就是说，农用土地共有27个品种，未包括荒地在内。在“未利用土地”栏目中，荒草地与盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石砾地、其他未利用土地共7类，可以统统视之为“荒地”。

荒地、未利用地，是一种未定向的准财产，只有开发利用以后才能变成土地财产。管领荒地财产有一个标志，那就是农用土地使用权，官方语言是“土地承包经营权”。荒地、未利用地使用权的取得，可能存在两种形式：一种是不正规的取得方式，这类土地，有的地方是随便开垦，谁开垦谁使用或者利用；另一种是正规的取得方式，即“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”方式，包括二手、三手或以上以这种方式流转得来的在内。但是，这种或者以上两种土地使用权，是农民专有的权利，至少目前是这样子的。

这么说来，“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”方式，不仅仅是取得或者抵押客体合格的问题，还有其取得或者抵押主体合格的问题。如果是城里人参与“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地使用权”方式取得其权利，只能是用于建设用地上的用途，至少目前是这样子的。如果是农村人参与“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地使用权”方式取得其权利，主要是用于农业土地的用途。这是由农用土地专地专用和专人专用制度决定了的大政方针。

不过，农村人到城市以出让形式取得的国有土地使用权，法律上并无限制。就是说，城市的专地专用制度不包括“专人专用制度”在内——不排除农村人进城可以拥有的权利（拥有建设用地使用权的权利）。

总体上，中国的土地财产抵押制度，是实行两条腿走路的方针。一条是，城市土地财产的“主从合一”、“房地合一”两项制度，路子很宽广，具有强势的抵押效能。所谓土地财产抵押制度，主要指城市的建设用地使用权和建筑物所有权，以及地役权之类的财产和权利。另一条是，农村土地财产的“主从合一”、“房地合一”两项制度，“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”方式为唯一条件与方式，路子很窄小，具有弱势的抵押效能。另外，农村的土地买卖行为，全部是政府所为，这跟“集体的土地所有权”没有关系。同理，农村抵押土地，也与跟“集体的土地所有权”没有关系。真正关系密切的是土地的用途管制，是土地物权制度的严格控制。

4．“土地财产权优于土地财产”制度

上述讲到，“主从合一”、“房地合一”两项抵押制度，归根结底是不动产的“财产与财产权合一”制度所发挥的作用。如果进一步说明，那么，“土地财产权优于土地财产”制度是必然的。

任何国家的物权是需要统一的，所谓“物权法定”，就是一切物权和物权关系皆由法律说了算。当然，也不排除许多国家的不动产物权法理有一定的漏洞，是带着法律瘕疵来“说了算”的。

如果我们认真注意一下，就会发现，“主从合一”、“房地合一”两项制度，有着许多奇特的现象：同是土地所有权，土地公有制国家与土地私有制国家的做法是不相同的；同是土地所有权，国家的土地所有权优于集体的土地所有权；同是土地使用权，城市的土地使用权优于农村的土地使用权；同是建设用地使用权，出让型与划拨型的抵押权利是不一样的；买卖土地是县级以上政府的行为，抵押土地是土地使用权人的行为。当我们论述“土地财产权优于土地财产”制度时，又不得不绕过一个大圈子，将以上现象考察完毕。

我们的话题是“土地财产权优于土地财产”，但可以这样表述：“城市的土地财产权优于城市的土地财产”，“农村的土地财产权优于农村的土地财产”，结果是：“城市的土地财产权优于城市的土地财产”并且优于“农村的土地财产权优于农村的土地财产”。这种比较，意味着城乡两种土地抵押制度的区别。

在上面的“财产与财产权合一”制度中，已经涉及了一些关于“土地财产权优于土地财产”的问题：“不动产抵押，从字面上看是抵押财产，而根本上是抵押财产权利。其核心问题，是土地的权利标志着、维系着土地财产。没有土地的权利，土地的财产完全是虚无的，甚至于是违法的。”本题仅作补充说明而已。

所谓土地财产，是人类用其作为生产资料、生活资料来对待，既可以成为公有财产，也可以成为私有财产。它有现实价值和未来价值，有使用价值和交换价值，还有劳动创造的价值等等。任何财产也没有土地的使用寿命长，任何财产也没有土地的升值潜力大。土地财产总体上以公有性为主、以私有性为辅，于土地用途、土地转让与抵押方面，限制性条件奇多无比，即使是土地所有权私有制社会也同样地存在许许多多的限制性条件。为了使土地财产有序地发挥作用，客观上迫使各国立法机关绞尽脑汁地制订了一系列土地物权政策，自然而然地将土地财产置于第二位，土地权利却置于第一位。

所谓土地财产权，就是人们统治土地财产的权利。如土地所有权、土地用益物权、土地用益权、土地使用权、土地享用权等等一系列权利，时时刻刻维系着、统治着土地财产。于众多的土地权系列中，土地所有权是大王，土地用益物权是小王。土地所有权私有制国家中，一切皆由“大王”的权利主宰土地转让、抵押等大事，并且，土地所有权与建筑物所有权的权利是平行的；土地所有权公有制国家中，可以由“小王”的权利主宰土地转让、抵押等大事，并且土地使用权高优于建筑物所有权。所谓土地财产权，就是这种相对性的东西：有社会制度的横向对比，有土地财产与土地财产权的同行对比，有上下左右的权利对比，有同一社会制度下的所有权、使用权对比等等，不一而足。

“土地财产权优于土地财产”的抵押制度，不妨可以这样归纳一下：

（1）土地财产必须建立在土地财产权基础之上才能成就。否则，土地财产就成为无本之末、无源之水。

（2）土地财产的抵押必须局限于一定的土地使用权基础之上才能成就。否则，超出抵押范围是无效的抵押，不受法律保护。

（3）建设用地使用权的抵押，或者建筑物所有权的抵押，必须遵从“房地合一”的原则进行。否则，缩小抵押范围是错误的抵押，必须予以纠正。

（4）“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”方式可以抵押，应当与地上附着物一同抵押，当事人另有约定的除外。

（5）“城市的土地财产权优于城市的土地财产”，“农村的土地财产权优于农村的土地财产”，结果是：“城市的土地财产权优于城市的土地财产”并且优于“农村的土地财产权优于农村的土地财产”。

（6）地役权抵押与土地使用权抵押，均适用于同一的“主从合一”、“房地合一”两项抵押制度，体现出“土地财产权优于土地财产”的指导方针与物权效力。

（7）本条款所列举的建设用地使用权抵押和农用土地使用权抵押，是中国政策物权背景下产生的特种处分权或者特种抵押权。虽然物权性质是他物权、定限物权和用益物权，可是建筑物（所有权）的主物权或者是地上附着物（所有权）的主物权。

以上结论，均适用于本条款前三项指示内容。

二、动产抵押范围：抵押财产是所有权型抵押范围

动产抵押范围，是与不动产抵押不同性质的抵押范围。其主要区别在于以下几点：一是有财产所有权的动产客体和主体才能够格动产抵押；二是一般不需要将一种财产连同另外的财产一同抵押，动产财产与动产权利是一致性的权利；三是抵押简单化，但抵押的控制权相对薄弱一些。

本条款列举了三项动产抵押范围，它们是：生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具。以上这些规定，有些是新的规定。

如担保法第34条第2、第4项规定的动产抵押范围是：抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。所明示的动产抵押范围相对较窄小，后来的物权法作出了一些补充规定。

动产抵押范围，是非常容易理解的担保对象，不需要作太多的解释。动产抵押物数量庞大，种类繁多，本条款只限于代表性的品种。按照一般的理解，凡是抵押当事人认为可以抵押而法律没有禁止的，都是可以成为抵押标的物的。

1．生产设备、原材料、半成品、产品

（1）生产设备：全称是生产、工作设备。生产设备，包括生产企业的机床、刨床、钻床、电气、物理化学实验、仪器仪表、装卸机械及纺织机、缝纫机等各行业的专业设备，农业用途的拖拉机、收割机、抽水机、脱粒机、渔船等设备。工作设备，包括空调机、计算机、打印机、扫描机、传真机、影碟机、办公台桌等办公设备。

（2）原材料：指用于制造产成品的原料和材料。包括用于冶炼加工的矿石，用于发电的原煤、原油和原铀，用于制造焦炭的原煤，用于食品加工或者饲料的粮食等均属于原料；用于建筑房屋的水泥、沙石、砖瓦、钢筋、铝合金，用于制作家俱的木料等均属于材料。

（3）半成品：指尚未生产加工完毕的粗端产品。如工件铸造出来后未经过车床、铣床、钻床等加工的毛坯产品，尚未缝合纽扣的服装、尚未成熟的农作物等。

（4）产品：指生产加工出来的成品，一般指合格产品。譬如汽车、摩托车、自行车、轮船等交通工具，配电、仪表、仪器、车床、空压机、发电机等生产设备，大米、玉米、面粉、粉条等生活用品。

2．正在建造的建筑物、船舶、航空器

此项可以这样推导，正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押，已经建成的建筑物、船舶、航空器更是可以抵押。

担保法没有规定正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押，此项规定，是物权法的新规定。应当注意的是，此项规定的配套工程附加了抵押登记对抗主义，是需要向工商行政管理部门申请成功抵押登记，才能有效地对抗第三人的善意占有行为。

3．交通运输工具

交通运输工具，包括飞机、船舶、火车和货车、小轿车、交通车等机动车辆等。

三、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产

法律、行政法规未禁止抵押的其他财产，是一项兜底性规定。其意义在于“法无明文规定不禁止”，给予抵押人和抵押权人以更大程度上的自由空间，以适应经济社会放开搞活和居民日常工作生活的需要。

商品经济活动中，将会有更多的民事主体参与抵押活动，特别是融资活动、购买商品房或者汽车的活动等等，甚至于为了子女上学、留学，为了治病救人等应急活动用自己的财产或者借用第三人的财产用于抵押。

此项兜底性规定，或者说拓展抵押范围的规定，一般而论，主要是适用于法律、行政法规未禁止抵押的动产标的物抵押。不动产标的物抵押，因涉及到地产权问题，本身的门槛较高而被拒之门外。这一点应当注意。

立法专家在解释本项问题时，都相当谨慎保守，没有举出具体的例子。依愚之见，在私有财产中，许多东西都是可以抵押的。如金银首饰、玉器首饰、私人古董文物瓷器、私人字画、私人藏书、金币银币等等值钱的宝贝东西，都可以作为抵押物使用，用于融资抵押，或者用于还债抵押，应当说都是可以的。不过，以上贵重物品，多数抵押人是向典当行抵押融资，较少向商业银行抵押融资。某些一线、二线城市的典当行非常红火，观察其主要抵押物，就是上述那些值钱的宝贝东西。这就说明了以上物品列入（打入）抵押范围，早已成就了事实，并被担保法等法律认可了。

“法无明文规定不禁止”，是指抵押范围相对的从宽处理，不要求也不允许法律部门和行政单位干涉民众自由抵押的事务，主要顺应潮流，顺应市场机制、市场调节作用。只要同时符合以下两个要件即可：

（1）不是法律、行政法规规定禁止抵押的财产；

（2）债务人或者第三人对该财产有处分权。

另外，有关立法专家作出了“企业打包担保”的指示，也可能超出抵押的方式之外，增加质押或者留置的方式。

专家说，企业可以将企业的动产、不动产及其某些权利作为一个整体进行担保。比如，将厂房、机器设备、库存产成品、工业产权等财产作为总资产向银行抵押贷款。但是，企业将财产一并抵押时，各项财产的数量、质量、状况和价值都应当是明确的。

以上专家没有提到建设用地使用权“一并抵押”，可以说是一种疏忽。尽管本条款的前三项不动产抵押范围的意义中包含了“房地合一”、“主从合一”的精神，不过，不见得每个人都懂得这些大道理的。

联系到国有企业大改制以来，确有许多企业抵押厂房而不抵押建设用地使用权的，当发生企业关闭、停业、合并、合资、转产等大事不妙清偿债务或者产权时，其土地使用权白白送给了抵押权人，国有资产流失十分惊人。因此，关于建设用地使用权“一并抵押”问题，我们应当时时讲，天天讲——这是关键性、纲领性词组，应当时刻重视它。

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