房地产调控会有多少年？

文/陈涛

近日读到清华大学中国与世界经济研究中心主任、央行货币政策委员会委员李稻葵的一个观点：“针对房地产价格的政策调控仅仅是刚刚开始，我相信还会坚持很多年。”这是李稻葵在“2010中国企业500强”闭幕仪式上做出如此表述的，并且称，近年来中国房价迅速上涨引发的不是金融问题，而是社会问题。

我们应该承认，中国的房价问题已经不仅仅是经济问题，也不仅仅是社会问题，已经演变成了政府公信力的问题。房价快速上涨确实不正常，国家理应进行宏观调控，然而，房地产调控真的应该坚持很多年吗？

先看看宏观调控的概念：宏观调控是国家对国民经济总量进行的调节与控制。是保证社会再生产协调发展的必要条件，也是社会主义国家管理经济的重要职能。在中国，宏观调控的主要任务是：保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。宏观调控主要运用价格、税收、信贷、汇率等经济手段和法律手段及行政手段。（1）宏观调控是指政府对宏观经济运行进行干预和调节，以达到一定的目标。（2）我国宏观经济调控的主要目标是：第一，促进经济增长。第二，增加就业。第三，稳定物价。第四，保持国际收支平衡。避免价格的大幅度波动，以保持价格的基本稳定。

而中国式房地产调控还具有以下几个主要特点：

一、过多采用行政手段直接干预市场，忽视市场经济规律。

尽管1998年中国房地产就开始了其市场化进程，但直到现在，这个市场也未完全市场化。政府喜欢用行政手段调节房地产市场，这在此次新“国十条”中可见一斑。用行政手段打压市场确实能在短期内取得较为显著的效果。但是，这种有违市场经济规律的强力干涉，由于治标不治本，一旦放松，很容易令房价报复性反弹，这在历次宏观调控中已被充分证明。

二、政策往往“朝令夕改”， 缺乏远见卓识。

任何政策的出台，都应以谨慎的态度反复论证，但在中国，针对房地产的政策随意性很大。一些政策由于不遵循市场规律，在实际效果上甚至起到了助推房价上涨的相反作用。

三、采取“头痛医头”的调控方式，结果是治标不治本。

自1998年取消福利分房以来，国家及各地方政府在保障性住房方面的建设欠账太多，让部分低收入人群买不起商品房也住不上保障房，引起了民意的愤懑，就怨恨商品房的价格太高。于是出台调控政策来抑制房价，诸多深层次矛盾得不到有效解决，治标不治本，谁知商品房价格越调控越涨，低收入居民更是买不起房。

四、因政策触动地方利益，在执行中大打折扣。

新“国十条”的很多内容其实并不新。除二套房首付提高到五成、第三套房暂停贷款之外，大部分内容，比如“两年不开发的土地要无偿收回”、“加快保障性安居工程建设”等，在过去几年出台的政策中被反复强调。但是，这些政策都没有得到很好的执行。

五、由于基础工作薄弱，调控政策往往南辕北撤。

房地产市场的统计数据不完整、不准确，不能真实地反映房地产业的市场情况，就不能对市场进行准备的判断，也就不能出台有针对性的调控政策。房价的涨跌幅度不确切，空置房的数据缺失，各种统计数据的互相矛盾，已经成为了业界的玩疾，我们更不能指望依据这些数据而出台的调控政策有多大的针对性了。

因此，对房地产行业的调控就应该逐渐回归到改革现有的结构上来，通过制度性政策让保障性住房、廉租房等非市场化房屋比例增加，才能抑制商品房价格的过快上涨，房地产行业才能真正健康起来。

调控是宏观而不是微观，是间接而不是直接。调控的目的是促进经济增长，增加就业，稳定物价，而不是相反。房地产调控的目的是抑制地产泡沫、防止对经济波动带来过大冲击为目标，从而避免泡沫崩溃引发的经济震荡，至少以不伤害经济为底线，而不是增加经济波动。

宏观调控最近一段时间又演变为一个长期的宏观经济政策，在任何时候都要存在。这种提法把“宏观调控”的意思模糊了，因为宏观经济政策在经济学上就是短期的。

房地产调控还会有多少年？我们拭目以待。

2010年9月8日