李骁：不是住宅价格下去就是商业价格起来

8月5日，中国保监会发布《保险资金运用管理暂行办法》。一个月后，作为实施细则的《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》出台。《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。

至此，保险资金可以投资商业地产算是尘埃落定，从资金规模上看业界估计有4500亿之巨，超出我之前估计的3000亿。如此巨量的资金放行进入楼市，怪不得市场有调控打折扣和为商业地产美好前景大肆憧憬两种声音。

说保险资金入市调控打折扣不是没有道理，虽然保险资金只获准投资商业地产，但我们知道，商业地产同属房地产产品都在房企开发之列，而且几乎所有房地产产品都和商业地产相关，住宅社区有明确的商业配套面积要求，商业地产好了当然或多好少会支持住宅，至少在资金上是这样。

当然在目前这个阶段效果不会那么明显的显露出来，一来保险资金刚刚放行，而此类投资均涉及大笔资金，决策评估程序就要走很久，二来投资初始阶段，地段品质综合良好的物业才会成为首选。

目前的中国楼市，住宅和商业两类物业存在明显的倒挂，而且随着这几年住宅物业价格飙升，两者的差距越来越大，一级市场二级市场都是如此，同样的地段，住宅最高售价可以高过同地段商业物业数倍，比如今年初闸北两个地块就可见一斑，华侨城苏河湾1号地块楼板价逼近5.5万每平，而同区域内的综合用地楼板价仅1.8万元每平不到。

如此悬殊的差距表明，不是住宅物业有了泡沫就是商业位处洼地，我倾向于前者，市场后期走向判断上，不是住宅泡沫被挤出就是商业地产跟着虚涨上来，我对前者信心不足。原因说过多次，根本性的两条是：一是，当下的调控依然充满投机和走捷径色彩，简单的压制需求，而并非对整个行业展开综合治理，调控前景并不乐观；二是，目前楼市已经进入恶性循环，房地产产品沦为消费品且上涨趋势形成，很难逆转。

不过，虽然住宅价格很难下去，但商业地产的价格也不会那么快起来，慢热的可能居多，这是因为：一、商业地产交易环节高昂的税费，交易环节增值部分的55%要用来交税，大大降低了短期资金的热情；二、商业地产按揭贷款只有50%，年限仅为10年，购买门槛远较住宅高；三、从购买决策角度看，购买住宅的人群是非理性的，投资型的看升值快慢，自住型的虚荣心作祟，往往不考虑其内在价值，习惯于跟风舆论。而购买商业地产的决策一开始就是理性的，要有量化的衡量标准，物业价值被高估的概率低。所以，即使住宅市场被调控，几千亿的资金被挤出，现在又有保险资金进入，但要快速起蓬头热起来，可能性不大。

长远看，商业地产的地位却会慢慢强势起来，随着城市化建设的深入和成熟，一手住宅市场规模早晚要让位于二手房市场，以上海为例，一手房市场的销售量早在几年前即已被二手房交易量超越，而且永不可能再逆转，目前上海的新房推盘基本已经在中环和外环区域，市中心仅有部分豪宅销售。

在这个过程中，开发商若想持续发展，转向商业地产的开发或加大比重是必由之路，近年来市场的表现也印证了这一点，早在几年前陆家嘴就高调宣传进军商业地产市场，并声称大多数物业将自己持有，去年到今年，龙湖地产也高调进入商业地产市场，就连一向不碰商业地产项目的万科也开始运作规模较大商业项目。

今年调控以来，万科采取积极的价格策略，保持了销量冠军，但紧随其后的却是商业地产龙头万达，万达持有商业物业已经超过1000万平方米，而其销量也较万科相差很少，因此，这两个万字房企，谁是老大还未可知。