流血CBD

文/傅硕

2010年进入下半年后，决策层表面上没有出牌实质性无利空消息，但北京豪宅市场量跌价滞，事实上已进入横盘整理阶段，降价通道悄然打开。被视为北京房地产市场睛雨表的CBD区域豪宅表现更是明显（新政后，总价段600万-2500万的成交量环比跌幅在63%-84%；其中800万-900万和1500万-2000万的跌幅在70%以下）。更引人关注的是，争斗态势虽然由CBD引发、泛CBD跟进的战火，但又已经反渗透到CBD核心区，并且由中低档楼盘蔓延到高档楼盘，由住宅类物业延到商务楼市场，全方位立体式商战就在眼前。

但下半年的战局和前几年截然不同。如果说去年开发商“有钱大家赚，你有我有全都有”，大家还靠常规动作来分胜负的话，那么，今年行情突变，大家就得拿出一些看家本领，除了搞点新意思，还得弄点大动作，来点儿刺激的。

我们先来看CBD战火态势。

在CBD核心区，赢嘉中心率先打响第一枪。原来主人中信地产计划下半年5万元/平方米入市，中间杀出万科高价买走。有媒体据道称，万科操盘手计划8万元/平方米推向市场。万科北京毛大庆和肖劲全球遍寻名师改造。前不久，毛大庆拿着赢嘉中心图片到日本找到大学时候偶像，日本建筑大师槇文彦大师，请教高招。大师告诉毛大庆，时间太赶的事情做不了（详见图1、图2）。虽然赢嘉中心还没有进入战场，但来势汹汹，事实上打响了CBD核心区第一枪。

眼下有两大巨头：首创禧瑞都、奥园长安8号。前者已经面市一年，即将推出大户型景观楼王，后者正潜心产品精装修升级2.0版本，供应总量有限，所以推盘节奏不紧不慢，宣称不豪不开盘，不奢不应战，摆出CBD豪宅6个月再战的架势。压得泛CBD区域豪宅没有推盘参考坐标而只能剑走偏峰。

虽说泛CBD区域诸侯对主战场局势一时不明，但不甘示弱，虎视眈眈。CBD核心区豪宅反倒是害怕是泛CBD区域的几十个诸侯，一是担心其不断蚕食客户，二是顾虑战局持续利空，误了最佳战机。而泛CBD区域诸侯借助CBD东扩概念和各自板块优势，更是出师有名(图3)。

事实上， 以CBD核心画圈，在方圆 五公里的泛CBD区域中，东南西北四方面军已经拉开战场，火药味甚浓。

CBD南线，有华潮国际公寓10万平方米的总量，万科蓝山近15万平方米的总量，甚至远在方庄的璞瑅也有意分享CBD这个大圈一杯羹。潜在项目地王广渠路15号地、珠江新项目以静制动，表面上静观其变，私下里忙的刺探军情。上述在售项目体量不大，船小好调头，推盘灵活，但价格死死咬住CBD核心区房价，目前已是其8成。

CBD东线，朝阳路和朝阳北路两旁，诸如公园1872、泛海国际陆续都有新盘推出，老盘星河湾还有在售超大户型。更可怕的是，潜在项目数量可观，而其房价也多在CBD核心区半价到七折左右。

CBD北线，除了目前工体一线的几个高档商住公寓外，朝阳公园西侧、南侧和东侧的项目也在摩拳擦掌，除老牌豪宅棕榈泉推出棕榈泉白金公寓外、上半年明星豪宅四季酒店也有部分体量待消化，在销项目圣世一品、九号公寓、华远九都汇剩下体量不大，但在售大多是大户型产品，价格随着去年小户型热销蹿高难下。上述项目最可怕恶梦就是市场持续下行。最为可怕的是，朝阳公园版块豪宅大战即将全面打响，围绕着朝阳公园东西南北四个方面的豪宅有可能在下半年批量冒出，由于是实力投资商介入，产品全面升级换代，新旧两代产品孰高孰低，一目了然。CBD北线内侧供应充足，项目卖点主打朝阳公园，不愿提及CBD，更有意与CBD豪宅分道扬镳。北线外侧以红玺台为代表，也有部分商品房后期推出豪宅，比如太阳公元，价格约在CBD核心区6成。

CBD西线，本来在内城区没有什么供应量的战线，原本可以让人放心，但实际上，去年冒出来的楼盘让人大吃一惊，比如建国五号、朝阳首府、贡院六号、贡院9号突然杀出，让人怀疑西线简直就是一条隐蔽战线，整个东二环简直让人放心不下。即便是建国门无战事，但朝阳门、东四十条，东直门，新盘上马，老盘试图回春，甚至有烂盘借机盘活，西线完全可能一团混战，火拚更不用说，但团结分食CBD却已经成为西线共识。

CBD东西南北的房价都略低于CBD核心区，这样的格局，注定泛CBD区域，将是下半年的火药桶，一捅即破。

所以，群雄纷争还是惺惺相惜，目前看来，只有流血牺牲见高低。

谁在流血，谁会牺牲，下半年见分晓！