在短短20余年中，在中国市场，酒店地产发展一直在是非和争议中成长。酒店地产包括东西很多，我们以大家熟悉的酒店式公寓为例说明。
酒店与公寓绝对是两个完全不同级别的物业，尽管在国际上，诸多公寓，特别是酒店公寓和行政级公寓的档次，都超过同档星级酒店。但是，在中国发展同品质的酒店公寓，却不是一件容易的事。比如酒店公寓这个招牌，早在过去若干年中，就被开发商做烂了，人们一提到酒店公寓，所能够想到的只是没有厨房和阳台的小户型住宅，最多是多提供了一些服务的公寓，根本不上了档次，更无法与星级酒店相提并论。经过多年的升级，酒店公寓确有一些进步，但距离同档次的星级酒店还差的很远。
根本上早期酒店式公寓还是卖住宅，只是穿了马甲。比如，第一代酒店式公寓仅提供保洁、保安等一般的服务管理，最多做到统一出租，基本上只能算服务式公寓，无论在形式上还是内容中，都离酒店的感觉差得很远；第二代开始设计酒店外形，通常还拥有挑高华丽的大堂，也能够提供一些送餐洗衣服务，但离真正的酒店标准还差得很远，比如，不仅缺乏相应的酒店装修标准和大型酒店配套，连起码的大堂服务生和酒店服务单都没有。第三代已经转化为由五星级酒店全程服务，并提供了全套星级标准的装修，包括酒店化的家私和家电等，各方面硬件与软件都达到同级星级酒店的标准。但是，即便在第三代酒店公寓中，档次差异也很大。差异化拉大，就是巨大的商机，实力开发商在第三代酒店式公寓上才真正找到营造品质地产的感觉。
早期酒店式公寓没做好，原因有很多。首先是市场原因。酒店业也属不动产开发，但相比住宅、公寓、写字楼和商业的狂潮，酒店业明显处于劣势，于是，在以开发销售为主的短线地产投资过火中，作为长线投资的酒店业，自然被驱赶了。
其次、拿地困境。很多开发商对酒店业滞后有所感觉，包括诸多国际酒店集团也在持续努力中，但遗憾的是，核心地段已被批租完毕，几乎是清一色的发展商业、写字楼和高档公寓。而星级酒店业又不可能选择次级地段发展，所以，酒店业只好望地兴叹。
第三，酒店业在国内并非市场自发产生，而是政府根据发展需要而产生的。从历史来看，酒店业，特别是定位国际接待力的星级酒店业，主要是靠外资投资的结果，即便是中方投资的，也需要合资或外方管理的介入。这正是北京各地都有招待所，但唯有东部发展了国际酒店业的原因，因为东部早被规划为涉外使馆区。所以外资在东部之外内城区、二环沿线、西长安街，甚至西三环都投资了诸多星级酒店。从国际酒店业投资理论和习惯的结果来看，星级酒店不外乎投资三类区域。其一是市中心黄金地段，所以，内城也有王府饭店、国际假日酒店等，其二是风景名胜和旅游地必经之地，所以，北京郊区特别是机场附近也能找到很多星级酒店，其三是未来发展区域。国际酒店集团在改革开放初期大力投资东三环沿线就是这类选择。
我们在谈到酒店地产进入第三代，同样也有两大原因。从常识上说，所谓的市场空白并不一定是风险，而往往是机遇，其实大家都不发展酒店地产的时候，酒店地产则面临着很多机会。
首先、企业战略调整。近20年的发展，很多房企积累了雄厚的资金，但继续发展住宅，属于一锤子买卖，也需要能够持续带来现金流的业务，而酒店业很好满足了企业的长线需要，持续现金流的输入。同时，酒店业也能规避行业调控周期，。
其二、市场机遇。全国很多地方早在10年前对区域进行规划引资，经过多年发展，这些地方产业发展度高，需要大量酒店配套，可以说，发展高质量酒店业势在必行。
那么，酒店地产如何在新一轮的房地产市场中创造价值？我们仍然以服务式公寓为例。
首先是持续发展有区别。酒店公寓往往没有市场支持，其所在区域中，酒店业可能很发达，专业酒店的品牌本身较多，而且可能早出现供过于求，所以，再够档次的酒店公寓也不可能有理想回报，而没有出租收益就难以达到持续投入，最后不得不降低配套和服务，自动轮降级成服务式公寓。但现在市场转变了，很少有酒店公寓在相当长时间内，都会处于供不应求的局面，所以，即便实力发展商想降低标准，市场也不会答应，持续收益自然就会持续投入，进一步发展品牌。
其次是价值再造，服务制胜。以前酒店地产运营效果很差，开发商认为不赚钱，于是挂羊头卖狗肉，就是那些希望通过标榜星级酒店公寓而获得高额利润的开发商。他们还是老观念，一旦产品形成热销，在实际投入中自然会减少投资，变相降低档次。第三代酒店地产商却认为，即便有市场需求支持，但目前国内管理却依然存在问题，要么自己管理，就会出现不懂装懂，自己骗自己的结果；要么外聘真正的酒店管理集团管理，这就存在资方和职业经理的磨合问题，在中国这个管理不成熟，职业团队缺乏基本素质的大环境下，迟早出现外人骗自己的结果。所以，酒店地产首先是从管理上下功夫，无论是引入团队还是自己管理，都服从于企业品牌管理，进而进行价值再造。
在目前的宏观环境和行业发展影响下，中国地产开发模式迎来新的变革。玩法不同，观念要转变。“酒店地产”模式重新受宠，但理解其真谛的开发商少之又少。可以预见，会有一批试水的开发商死的很难看，同样会有受益于酒店地产的开发商抓住机会，风光十足。