谢逸枫:2011年楼市是中央政策调控落实年
谢逸枫在2011年腾讯财经房地产论坛讲话
我个人认为在春节前新的政策不会出现第三波政策调控内,由于2011年1月第一周人民币继续升值，在银行负利率下，购房增值依然是首选，投资投机炒房有利可图。二是2011年中央实施稳健的货币政策，宽松的财经政策,美国二次宽松的货币政策和财经政策,市场流动着大量的资金和热钱,在国内投资渠道比较狭窄的堵塞下,大部分资金往股市和楼市及其他非实体经济流动。1)是2009年4万亿经济刺激计划和9.59万亿信贷政策及宽松货币政策,2009年5月国务院把房地产商品房项目资本金从35%下调到20%.2)是2010年信贷额超过中央政府设置的预期目标7.5万亿，达到7.95万亿。3)是2011年信贷额依然是7.5万亿-7万亿,导致市场资金的流动。三是CPI和PPI没有明显的回落，物价没有回落，依然存在高位震荡的现象。2011年CPI维持在4%-5%之间，说明通胀预期的存在。
2011年1月首周,根据央行的金融数据显示,新年开局信贷投放势头不减，第一周金融机构新增信贷已近5,000亿元人民币，包括工商银行在内的四大国有银行，则投放约2,100亿元。到目前,中国央行2010年两次升息，到2011年第七次普遍上调存款机构准备金率。针对市场热钱过剩和流动性资金过强及通胀压力等人民币升值,所以不排除在2011年春节后加息一次，或者春节前上调存款准备金率。果然2011年1月14日晚上六时决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是央行自2010年宣布实施稳健的货币政策之后，2011年首次上调存款准备金率。
在第三轮政策落实过程,如果房价依然是上涨过快和投资疯狂,可能会有一些城市提前试点开征房产税，例如重庆和上海,目的是通过杀富救贫的方式,增加持有和交易环节的税费及增加投资客的还贷成本等经济压力,达到遏制投资投机炒房消费的。
从中央楼市政策调控转变为常态看和国家胡主席,温总理及住建部等部委一把手对楼市调控态度看,2011年的中央楼市政策调控侧重点七个方面,第一，中央会内部开会和出通知,再三要求和问责的方式,严厉监督和要求地方政府必须认真贯彻和执行原来2010年“三个文件”政策，最核心的政策是落实417“新国十条”和927“国五条”。
第二，继续打击投机炒房的消费需求。1）是限购政策扩大到其他城市，原来执行的城市继续执行。2）是限贷，执行原来的首套房贷首付30%和二套50%，同时利率上调，三套禁贷。3）是公积金上调至20%-30%的首付和利率上调。4）是限外令，原限外令继续实行，限制国外机构和个人只能在国内购买一套。5）是可能会增加新的调控措施，比如很热门的房产税，尤其是重庆和上海两个城市。6是取消房地产购房优惠税收政策，增加购房成本。
第三，增加土地供应。1是）2010年全国的土地供应量不到计划的70%、80%，可能会影响供求的不平衡，导致房价上涨。2是）2010年土地价格上涨过快，因此要加强土地拍卖制度的调整和改革。3是）局部城市的土地出让任务完成不到50%，造成供应不足，市场紧缺的现象，尤其是一手商品房住宅的土地供应。4是保障房土地供应不足40%，尤其是限价房土地供应，部分城市是零供应。例如广州自2008年-2010年限价地供应是零。例如深圳市2009年保障房土地供应是零。5是对空置房和空置土地实现挤压的政策,释放库存,增加市场供应.6)是打击捂盘惜售的现象,监督开发商动工和完工,要求一定的期限和时间.
第四，加强保障房建设的力度。1）是要增加保障房建设的密度，因为保障房建设过亿缓慢，可能会影响到市场供应量。由于资金不到位和土地供应困难及购买对象的限制条件等地方政府不作为.2）是2010年前中国保障房在商品房的比例不到5%，尤其是经济适用房和限价房,可以考虑增加保障房的比例。3）是2011年保障房1000万套，投资1.3万亿-1.4万亿资金,需要加强资金方面的落实.4是)2010年用于建设保障房的土地出让金不到10%,甚至上百亿廉租金被挪用和建保障房的资金出现大缺口的现象,因此要实行地方政府问责.
第五，加强通胀预期管理和收紧货币政策。实行加息和上调存款准备金率。1)是通胀压力大,CPI和PPI没有回落,物价依然高位,老百姓生活成本大.2)是市场热钱过多,导致资金进入楼市和股市及其他非实体经济.3)是银行负利率,让有钱的人购房保值.4)是人民币升值和美国二次宽松货币政策,国内流动性过强.5)是投资炒房比例增加,开发商购买土地抗通胀和融资巨大及IPO上市频繁.6)是2009年-2010年宽松的货币政策和财经政,09年四万亿经济刺激计划和9.59万亿信贷及10年7.95万亿的信贷.
第六，继续限购令，扩大限购政策。到目前为止,已经有16个城市继续实施限购政策,另外增加到18个(包括1月16日武汉和1月14日南宁),未来可能增加到30个城市.大部分限购的政策实施时间将延长到二三季度,才会逐渐的取消.1)是继续执行限购政策,防止房价上涨反弹报复上涨.2)是第二轮政策调控的效力被市场弱化,虽然2011年1月二周的成交量有所回落，房价上涨的趋势也有减慢，但是大部分城市的房价依然保持稳定上涨,证明限购政策还是有效果的。3)是限购政策非常有必要的实行,尤其是针对一线城市和二线城市.
第七,调整结构。增加中小户型供应的比例和保障房供应的比例及扩大投资渠道等政策措施。
如果2011年房价继续过快过高上涨，新的政策依然刹不住“房价马车”。中央则有可能会扔出调控“核武器”，一是把房地产商品房项目资本金从20%上调到25%或者30%或35%，彻底遏制开发商的房地产开发资金链。二是改革商品房预售制度，遏制开发商的资金运作来源。三是改革土地出让制度，对现在土地招拍挂的方式进行调整。四是调整商品房和二手房按揭贷款的制度。其中有2007年9月27日的银监会政策，五是禁止银行借钱给开发商拿地，或者是抢夺地王的现象。六是禁止外资进入中国房地产市场，禁止投资房地产和购买土地及购买房屋进行投资。
温总理在澳门访问的时候，有人问到他，为什么房价这么高呢？温总理也承认，内地房价很难降，左一个国十条，右一个国五条，房价就是降不了，买不起可以先租。里面复杂的因素太多。因为不确定的因素太多了，而且中国地方政府有太多依赖性，一是土地财政收入。二是GDP增长靠房地产拉动。三是经济增长目前要靠房地产，关系到60相关产业发展。四是城镇化进程和经济发展及财税收入等政治业绩要靠房地产。五是地方经济投资拉动，要靠房地产。六是在工业和高科技及金融行不发达时，房地产是最好的产业。
另外是土地资源基本被政府和房企所垄断，土地实行的是计划经济。而房价是开发商根据成本和市场需求来定价的，实行的是市场计划。而政策调控是暂时性的，仅仅是一个阶段的，不是市场调控的，是人为因素发动的。中央说，保障房是政府的事，商品房是市场的事，政府只管保障房，不管商品房。房地产纠结的因素太多，这里面除了利益关系，还有其他因素。
这就告诉我们，中央政府不是不想把房价降下来，是因为政策文件中，根本就没提到打压房价，把房价下降多少。况且地方政府不想让房价大跌，只是控制房价上涨的幅度。如果房价大跌20%或30%或50%，这样会很危险。土地财政基本上占据了地方财政40%到50%，另外土地出让金如果再减少，保障房建设任务很难完成，况且GDP保八困难。同时，就业率下降，失业率提高，社会不稳定。如果一旦发生金融风暴导致房地产崩溃，死的投资客和购房者，再就是银行，因此，地方政府只要房价上涨的幅度在合理水平和范围内，基本不会过分的采取行政措施干预。所以，不管出再多的政策调控，即使再好的政策，地方政府不能完成按照政策原文执行的话，所有的政策都会落空。