中国楼市第三次调控开始

　　早在2008年9月24日，温家宝总理在国际金融危机时面对美国经济金融界人士说过一句话，给世人印象深刻，就是“信心要比黄金和货币还要重要”。中国楼市在多次严厉调控之后屡调屡涨，难道中国楼市就无法调控了吗？人们对政府的期望是“楼市调控政府决心比什么都重要！”

　　2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)。其中第三条规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”被称为“ 新国十条”，国内称为“楼市第一次调控”。

　　2010年9月29日，国家有关部委下发通知，出台五条包括信贷、税收、市场监管等方面的措施，进一步推进房地产调控，被业界称之为“二次调控”，又称作“新国五条”。具体措施包括严格实行问责制；全面暂停第三套房贷，首套房贷款比例升至30%及以上，二套房首付款比例不低于50%；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供给；加大住房交易市场检查力度。

　　这期间住房“限购令”随即蔓延全国，截至目前至少包括北京、上海和深圳在内的14个城市已经推出限购令。 2010年10月，央行三年首度加息，挤压楼市泡沫。2010年10月19日晚，央行突然宣布：自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率由现行的2.25%提高到2.50%，上调0.25个百分点；一年期贷款基准利率由现行的5.31%提高到5.56%，上调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。住建部于20日下午发布通知称，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2%至1.91%，当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变；贷款利率五年期以下(含五年)上调0.17%至3.50%，五年期以上上调0.18%至4.05%。

　　2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。

　　中国楼市第三次调控信贷政策是：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率的１．１倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

　　中国楼市第三次调控土地政策是：严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的７０％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

　　中国楼市第三次调控税收政策是：调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　中国楼市第三次调控抑制投机、强化责任：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有１套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购１套住房；对已拥有２套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

　　第三次调控的政策力度空前，从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面最严厉的政策组合，特别是在限购、限贷、加税等方面都达到了历史顶峰。政策大环境有利于抑制高价，这对那些对楼市调控可能放松的开发商、投机商来说，土地、资金压力趋紧，有助于高房价下落，中国楼市第三次调控后续效应有点观察。

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