“新国八条”引爆楼市大变局
                    文/马跃成

         铁牛驴印：2011年1月北京白河   冰面、波涛、暗流

     正准备写一篇今年楼市政策猜想方面的文章，晚上就传来的“新国八条”落地的消息。上午写了篇博客想说明“政府怕房价跌”的危害，现在在上海、重庆房产税正在紧锣密鼓之际，国家层面的第三次调控就来了，看来高房价真扛不住了。
     对于2011年的楼市，业内普遍的看法是调控政策只会紧不会松，但是对于房价的判断多半是看涨。加紧调控之下，为什么还有这么多人看涨房价？
     我想有几点原因：一是人们对屡调屡涨已经习惯，没有很多人已经不觉得涨价和调控有啥关系；二是政府的公信力在屡调屡败之后，一定程度上失去了公信力，中央的调控政策不但地方政府打折扣，开发商基本上不怎么听了，连购房人也不怎么参考了；三是开发商为了买房一定会释放出房价还要涨的烟雾弹，不倒扛不住的时候，开发商绝不会主动为房价下降做舆论宣传；四是去年在世上最牛的调控政策之后，房价没有出现大幅度的回落，给人们一个错误的暗示，房价不会降了。
     但是，这些维持高房价的因素都是情绪上的，是人们在一个时期，在一定环境下的认识造成的。这不是房价上涨的刚性原因。这些年房价上涨的主要动力来自投资和投机的推动，不管是改善性需求，还是自住性需求，多是有房人在买房。
     最近一段时间，再谈到房价，人们已经不大说成本因素了，甚至都不把地价多少作为推断房价的因素了。也没有多少人再把收入与房价比作为判断房价是不是合理的标准了。这么继续下去，怎么行呢？
     随着社会的进步、经济的发展、收入的增加，以及CPI 的两年递增，房价逐步上涨是合理的，也是正常的。但是，不能像现在这样疯狂上涨，不能不顾大多数人们是不是还买得起房，不能不把中央解决人们住有所居的目标当回事。
     这几年的楼市发展证明，只是就房价调房价，甚至只是抑制房价过快增长，绝对不行了。必须从制度安排上采取行动了，前年人们提出第二次房改，现在其实已经不是房改的问题，而是要大变局了。就是要建立起一套完全新的，保障房与商品房协调发展，保障房要真正落实到需要保障的人们身上。住房回归到民生的本位上来，成为人们安居乐的基础条件，当然在住房建设中，也促进经济的协调发展。
     我们如果从这个角度来分析国务院的“新国八条”，就有有更深刻的认识，而不是仅仅看到首付提高到60%以后，对购房人的压力有多大这么简单了。
     这次会议的八条措施，大多数是从整体关系、从宏观角度上下手的。像第八条“坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。”这次是首次提出，这就是要改变人们关于住房的观念。

     不过今年的调控不会就在这八条之后就此打住，不要很久还会有更具体的措施出台，直到大变局之后，中国楼市走上一条稳定发展的轨道。直到把投资倾向彻底清除楼市，直到人们都觉得住房是有保障了之后。

     中国确实到了，需要改变观念的时候了。

   附注：新国八条

    国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
　　会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：
　　(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
　　(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。
　　(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
　　(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
　　(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
　　(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
　　(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
　　(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。