谢逸枫：调控“车轮战”或逼迫房价上涨
在21世纪第一个十年的中国经济舞台上，房地产调控已上演了好几场“折子戏”。经过2008年国际金融危机爆发、中国政府刺激经济计划出台，2009年中国成功“保八”、央企追逐“地王”、一线城市房价疯涨等一系列情节发展，终在今年4月，伴随着“精确打击”政策的急促步伐，进入了戏剧的高潮。此刻，上一轮调控的“余温”尚存——从2005年至2006年，针对部分地区住房供应结构不合理、住房价格上涨过快等问题，《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国八条)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(新国八条)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国六条)相继发布，却陷入房价越调越高的漩涡。
终于，在2007年9月和12月，银监会两次会同人民银行联合发布“通知”，要求提高二套房首付比例至4成，同时贷款利率为基准利率的1.1倍，剪断了刺激投机性需求的金融脐带，一些城市虚高的房价应声倒地——2007年10月之后，深圳房价整体下跌超过30%，大批炒房客沦为“裸泳者”，引发一场规模不小的楼市震荡。
2008年9月爆发的国际金融危机，使中国经济面对严峻挑战。在外需急剧萎缩的形势下，房地产业，这个国民经济的“支柱产业”，试图重写1997年亚洲金融危机爆发后“单骑救主”的英雄诗篇。
在2009年中国“保八”的宏大叙事中，房地产业以惊心动魄的方式，发挥着无人匹敌的作用。但与十多年前应对亚洲金融危机的故事不同——彼时，中国政府通过住房制度改革，盘活存量，开放市场，换来“高增长、低通胀”的经济奇迹；而这一次，动用的政策工具更像是2007年收紧银根的逆过程——经2008年12月公布的“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”的政策松绑，以及经济刺激计划中巨额信贷和制造业资金的转入，空前的流动性被挤压至房地产市场，使房价呈现飙升之势，迫使中央政府再次扼制信贷之阀。
在中国社会经济转型这场“全本戏”里，房地产调控“折子戏”演绎着的支撑中国经济的两大要素——充足的流动性与巨大的住房需求——的故事。早在2003年房地产业被国务院列为“国民经济的支柱产业”之后，就不断有学者，包括深度关注房地产发展的本刊，不断为这个故事的高潮描绘另一种可能——如何将充足的流动性吸引到“大庇天下寒士俱欢颜”的境界之中，而不是对“地王”无止境地追求？
将具有保障性的可负担住宅，设计成为一个能够提供稳定中长期回报的产品，最大规模吸纳流动性，制造最为真实和安全的经济增长，在20世纪下半叶欧美发达国家的经验中，不乏成功案例——我们须将目光，包括我们的智力与情感，更多地投向这个方面。否则，巨大的流动性，就可能泛滥到对弱者生存境况的侵噬之中，楼市调控的“车轮战”就会越陷越深，流动性与需求并存——这个中国经济的最有利条件，就可能走向它的反面。
2009年12月14日，国务院常务会议提出，加快保障性住房建设，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。三要加强市场监管。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
2009年12月17日，财政部、国土部等五部委下发进一步加强土地出让收支管理的通知，要求分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。
2009年12月22日，财政部和国家税务总局出台二手房营业税优惠政策，规定自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
2010年1月7日，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十一条)，提出增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等十一条措施。
2010年1月12日，中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。
2010年2月11日，银监会关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知提出，商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定；信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。
2010年2月12日，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2010年4月13日，住房和城乡建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管；进一步加强房地产市场监管；完善商品住房预售制度；加强预售商品住房交付和质量管理；健全房地产市场监督管理机制；在全国范围内开展预售商品住房项目清理。
2010年4月14日，国务院常务会议提出，坚决遏制住房价格过快上涨，实行更加严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条)提出，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
2010年4月22日，住房和城乡建设部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求相关部门严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制。
2010年5月2日，中国人民银行宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。
2010年5月4日，住房和城乡建设部、民政部、财政部下发《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》，强调对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理，直至收回廉租住房，并取消该家庭在一定时间内再次申请廉租住房保障的资格。
根据国土资源部的计划，2010年度全国约30个省区市(西藏除外)住房用地计划拟供应量约18万公顷，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占供应总量的77%。2010年，中央将下达300万套保障性住房建设规划，不少地方已明确“今年保障房(配套房)开工量不少于总量60%”的目标。落实保障房计划应鼓励和吸引国资、民资等共同参与，2008年，国内居民储蓄已突破20万亿元，各类金融产品不断推出说明民间投资潜力巨大，保障房建设资金渠道具备了进一步拓宽的条件。
在部分城市，随着近年来商品住宅用地供应相对趋紧、地价不断走高，一些资质较高的知名房企面临储地不足的情况，没有新增土地储备，现有项目只能开发1年半左右，且继续拿地难度很大；另一方面，公司闲置资金有四五亿元，加上银行授信，可用资金超过20亿元。因此，公司对保障性住房充满兴趣。目前，上海配套安置房的利润率设定为5%、经济适用房设定为3%，虽远低于商品房开发，但仍具吸引力。相比于商品房，保障房的建设、销售更具稳定性，市场风险小得多，非常适合一些稳健经营的房地产企业。
些企业建设保障房的经历并不愉快。例如一家公司2002年在青岛做了经济适用房项目，当时还有赢利。随后连做五六个保障房、政策性住房项目，总面积约有50万平方米，累计亏损约7000万元。2007年，该公司在青岛拿地建限价房，定价为4578元／平方米，建筑面积约6万平方米。没有料到的是，在建设过程中钢材价格猛涨，建筑成本剧增。以限定价格销售，最后这个项目每平方米亏损1000多元，整个项目亏损5000多万元。
当年青岛12家企业还为此联名上书市政府，要求提高保障房、限价房的销售价格。2009年，该公司承建青岛另一个经适房项目时，由于企业承担动迁项目，每平方米增加成本约1500元，最后亏损800多万元。“企业参建保障房有很多顾虑，一是在价格、利润限定情况下，市场变动带来的成本及销售风险由谁来承担？二是一旦政府管理不够规范，也会增加企业的额外负担。民企有顾虑，国企也有难题。我们遭遇过的困难，一是项目开工时间一拖再拖；二是70%的土地供应能否实现还不知道。
多个省市建设保障房项目的中冶集团股份有限公司副总裁王秀峰说，要保证保障房的建设，关键还在地方政府。去年3月以来，一些地方政府和我们谈的保障房项目很多，但因政府偿还能力和行政效率等问题，不少项目停留在谈判阶段，推进艰难。经适房、限价房可以通过直接销售，回收成本，而即将全面推行的公共租赁房“只租不售”，需更多资金沉淀，因而吸引民间资本参与更显迫切。
政府应承担保障房建设的首要责任，在对保障房的规划设计、建筑标准、销售价格等设定统一标准的前提下，让保障房市场面向国企、民企平等开发，形成良性竞争局面。此外，政府应建立更合理的利益激励和风险分担机制，减少企业在融资、建设、销售过程中的不确定因素。应通过金融创新拓展公共租赁房的融资渠道，管理好民间资本对公租房的投资风险。从现金序列分析、公共租赁房建设类似于银行的分期贷款业务，政府先投资建设公共租赁房，然后再通过租金逐渐收回建设投入。
在政府财政紧张时，最好的办法是政府去“分期借款”，而渠道可以选择“资产证券化”：首先可以由政府与开发商签订协议，再由开发商按照规划建设公租房，完工后将公租房所有权移交给政府，政府再将公租房打包并附上每年支付收益的财政担保，将这个资产包整体出售给资产证券化平台，但政府仍然保留经营资产包的义务。然后，资产证券化平台以资产包为基础，向社会公开发行资产证券化产品，募集资金，政府用资产包的出售收入(即募集的社会资金)来支付开发商的建设款项。资产包的出售可以让信托、银行、政府旗下的资产管理公司或其他有诚信的公司操作。政府在此过程中需要付出的除了土地，还有补贴资产包的收益。探索建立房地产信托投资基金，用公共租赁房“打包抵押”方式，发行政府融资债券，将流动性较差的保障房资产转化为更具流动性的证券，促进民间储蓄向投资转化，可有效提高保障房资金筹集量。
“国企主导”模式，近年来，上海着力探索保障房配建商品房建设路径，调动了企业积极性，使这一民生工程得以良性运转。2009年，上海市开工建设经济适用房400万平方米，配套商品房836万平方米，合计占全年住宅开工量的近60%，为历年来最高。2010年，上海计划再开工建设经适房400万平方米、配套商品房800万平方米，两类保障房开工量预计占今年全市住宅开工量的60%。目前上海的保障房建设已形成“国企主导”的良性模式，可以完成既定任务。
以经适房为例，截至去年年底，上海已累计完成经适房开工量605万平方米，主要由三大块组成：一是松江泗泾、宝山顾村、南汇(现已并入浦东)周康航、浦东曹路等六大基地，共370万平方米左右；二是由各区自行建设，约15个项目、80万平方米；三是盘活存量土地或利用产业结构调整后新开工的项目，约150万平方米。上述三大类项目均全部或绝大部分由国企承担开发建设。上海城投置地(集团)有限公司2003年获得松江泗泾基地地块，2004年，这个项目被纳入上海配套商品房基地，名为“新凯家园”。一期工程共30万平方米的配套商品房、已先后于2007年、2008年交付使用。二期项目建筑面积约29万平方米，经适房和配套商品房分别占40%和60%。已竣工的1464套经适房，是上海首批试点销售的经适房源。
2009年上半年，上海实施“大集团对口大基地”的保障房建设方案，由区政府负责动迁，国企负责规划、设计、施工等。刘海生说，按照这一路径，从土地动迁到项目开工，比以往缩短半年左右时间，使保障房建设节奏明显加快。上海保障房建设的“国企模式”之所以能持续良性运转，一方面与商品房地价高涨对房企形成的“斥力”有关，另一方面是当地政府采取的一系列“减压”和“激励”机制，对企业形成巨大“引力”。近年来，上海土地资源紧缺、地价抬升较快，通过招拍挂程序拿地日渐艰难，一些国企后续土地储备状况不容乐观。公司在上海已经8年没有拿地，目前的项目能做3～5年，做完之后不知道能不能继续拿地再做商品房。
上海保障房建设对国企的吸引力逐年增强。2009年9月，上海落实了保障房建设贷款的放款条件、贷款期限和利率优惠等多项扶持性金融政策。银行贷款占保障房建设资金比例超过六七成，而目前保障房开发贷款利率一般比基准下浮10%左右。此外，为盘活市中心“退二进三”、规划调整等原因造成的存量土地，上海近年来规定对符合标准的企业提供两幅地块分别独立建设商品房和经适房，两幅地块一并以邀请招标的方式确定建设单位；在同一宗地块上既建商品房，又建经适房的，采用邀请招标方式确定建设单位。这一“配建”模式对企业产生激励作用。
基于房地产与整个宏观经济的“深度关联”，其泡沫还得一点一点挤，而不能一下子全部刺破。新一轮调控风声正紧。买家观望，成交下降，银行钱袋紧捂，土地市场凉风阵阵。政策效应立竿见影。但这似曾相识——以往每一轮调控落拳之后，楼市都会偃旗息鼓一阵子。这一次调控似乎有些不同以往，也引起人们更多期待。人们关注的是：此轮调控能否走出楼市“屡调屡涨”的怪圈，将房地产这头犟牛顺利驯服？
“调”与“涨”的变奏，楼市最早的过热，始于2001年。1998年以后，在住房分配市场化、住房二级市场、住房税收、住房信贷和经济适用住房等一系列政策的综合作用之下，房地产业连续4年保持了快速发展。在此过程中，一些城市“发力”过猛，出现了短期内土地出让过多、开发规模过大等苗头。商品房价格和土地价格畸形上涨。“泡沫论”由此发端。
不过，学者们低估了政府的调控能力，也无力预估经济形势的不测风云。2003年，一场突如其来的“非典”带来整个国民经济的下滑。而事后房地产对拉动整个经济走出“非典”泥潭出力甚巨。2003年，国务院发布《促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)，首次提出以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并明确了住房市场化的基本方向。此后，“涨”与“调”，“调”与“涨”，成为观察房地产市场走势的两条主线。
2004年的调控是在抑制投资过热的背景下展开的。当年一季度，房地产业开发投资在连续多年快涨的基础上增幅超过40%。随后启动的调控对“地根”和“银根”双双收紧：半年内停止农用地转非农建设用地，提高银行准备金率和项目资本金比例(房地产开发不含经适房的项目提高到35%)。此二者，共同促使房地产市场供应减缓，而需求并没有减少。虽然根据房地产建设开发周期，当年的土地供给减少的直接影响至少两年后才会发生，但由于新开工楼盘减少，这给投资者、自住者的心理预期造成了压力，开发商恰恰利用了购房人觉得“市区房屋将越来越少”的心理，推高房价。
2004年全国房价涨幅达到14.4%，远远高出1998年～2003年间3.6%的年均涨幅。至2005年的《政府工作报告》明确指出：“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为当年宏观调控的一项重要任务。2005年以稳定房价为主的调控，使当年全年房地产开发投资增幅比一季度明显回落，成交量有所下滑，价格涨幅趋缓。上海等风向标城市的房价涨幅在下半年连月下降。
2006年，政府从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产，力度之大前所未有——“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积70%”的规定始于彼时。尽管楼市也“出现了一些积极的变化”，但收效与预期差距尚远。管住了楼，却管不住“地”。当年“地王”不断涌现，地价上涨推高房价预期。炒家活跃，银行迎合。五大银行对优质客户执行下浮15%的优惠房贷利率，一些股份制银行纷纷推出鼓励房贷的新措施，如调整固定利率标准、以存抵贷、放宽借款人年龄限制等。
有效供应不足的问题一再困扰楼市，一再重申的住房保障供地和开工计划迟迟未能实施，购买力充足或不足的人们全被裹进入市追涨的潮流中不能自拔。至2007年12月，全国70个大中城市新建商品住房售价同比上涨11.4%，环比上涨0.3%。2006年、2007年两年，房价轨迹是：从一个高位走向另一个高位。2008年上半年，房价已是“高处不胜寒”，市场看空意识弥漫，上半年成交量下降超过5成。不过，在2008年应对金融危机过程中，房地产大享“政策红利”，刚性需求爆发，改善性需求跟进，投资性需求助推，市场走出了一条与整个宏观经济完全脱离的上行线。楼市从2009年的小阳春”之后便疾速升温，房价如脱缰般上涨不休。与此同时，调控之剑也如期再度出鞘。
基于这几年来房地产调与涨之间的上述变奏，便不难理解，市场对楼市挥之不去的看涨预期并非空穴来风。多年的沉疴，仅靠一两次疾风暴雨式的调控无法完全化解。这些累积起来的层层问题，将考验着每一次房地产调控的最终成效。一方面要发挥房地产业对拉动经济的积极作用，另一方面又不能让房价涨得太快以至让人们难以接受，房地产调控要在这两者之间“鱼”与“熊掌”兼得，绝非易事。
难在何处？其一，地方政府和行政部门对房地产的利益介入太深。专门研究财税问题的胡怡建表示，房地产收入留存于地方的比例非常高，房地产交易中的营业税、契税，以及土地增值税、出让金以及大量行政性收费的绝大部分都归于地方政府，“房价问题在中央更多是民生问题，而在地方则首先是个经济问题”。这也就不难理解地方政府在调控上的“嗳昧态度”。拿最近的例子说，今年1月份国务院有关调控措施已经出台之际，仍有一些地方在继续实施“补贴买房”之类的托市政策。此次，面对不断加码的调控政策，又有开发商在放话：“我们和政府一起熬，看谁先挺不住！”银行方面，获取存贷款利差仍是国内银行盈利的主要模式，收益稳定、坏账率相对较低的个人住房贷款业务成了各银行争夺的优质产品。
其二，保障房建设“欠账”太多，市场结构短期内难以优化。房地产的“产业”特性过于张扬，“住房保障”的职能被严重削弱。全国人大调研组去年10月份公布的数据显示，截至当年8月底，全国保障房建设资金到位率不足25%。有欠账，就需要补上，最近几年中央三令五申要求地方政府加大保障性住房的建设力度，尤其是2007年的《关于解决城市城市低收入家庭住房困难的若干意见》下发后，更是强化了各方对保障的预期。这一方面说明中央对这一问题的高度重视，但同时，在目前的财税体系下，一些地方政府对建保障性住房的积极性不高，能力不足，也是不争的事实。保障性住房、政策性住房这一供应层的薄弱乃至缺失，迫使大量收入中低人群被迫加入购买高价商品房的行列，“被动性刚性需求”使他们沦为痛苦的房奴，也加剧了新增房源的供不应求。另一方面，一些本该用于中低收入人群的保障性住房却变质为一些炒房族的食利工具。市场和保障相混杂，经济和民生难兼顾，“保障房”的严重缺失使得一些调控措施“收”和“放”之间左右为难，效果打折可想而知。
其三，房地产对宏观经济的“深度关联”使地方调控“投鼠忌器”。一些房地产大佬“吃定”房价上涨的一个理由，就是在城市化加快推进的大背景下，房地产对上下游产业的关联度之广、对GDP增长贡献之大、对就业、税收等带动之大，尚无其他产业可以取而代之。1997～1998年，2003～2004年，2008～2009年堪称房地产业快速发展的三个标志性年段，其背景分别为亚洲金融危机、“非典”和国际金融危机，在每一次应对危机的过程中，房地产业均功不可没。也恰是每一次“临危受命”，加深了房地产业对整个宏观经济的关联乃至“绑架”，所谓的“房地产路径依赖”也一次次得到强化。时至今日，国际经济形势复杂多变，刺激经济的政策尚难退出；对于一些地方政府而言(尤其是二三线城市)，结构转型压力巨大，新的经济增长点又难成气候，这也是楼市调控必须面对的现实。
这一轮的楼市调控，可分为两个阶段：一是启动期，以今年1月7日国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(业内称“国十一条”)为起点，其中，关于“加大差别化信贷政策执行力度和继续实施差别化的住房税收政策”等要求相对温和，但已明确“抑制投资投机性购房需求”。不想，经历了春节之后短暂的消停，炒房资本随即活跃，各地房价迅速蹿升，恐慌性需求追涨入市。二是升级期，以4月17日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(业内称“国十条”)为标志，目标直指“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。近日各地出台的配套措施均坚决贯彻了国务院文件精神，一些地方的严厉程度甚至更胜“国十条”一筹。楼市成交迅速告跌，楼盘打折已由点及面。这一次，调控的最终成效将会如何？
先看此次调控不同以往的特点。这可以用“三个结合”来概括：一是“调供应”和“调需求”相结合。供应方面，近一段时间各地新开盘数量增加明显，且国土资源部公布的数据显示，2010年度全国住房用地在总量上，分别为去年的2.35倍和前五年均值的3.3倍。楼市供应的预期趋于“看多”。另一方面，保持对投资投机性需求的高压，通过提高二套房首付、提高利率水平乃至“限购”等强硬措施直接抑制炒房资本，避免加大的供应量再度沦为炒家的工具。
二是“市场”和“保障”相结合。今年，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房三类用地的计划供应量较大地超过了此前一再重申的“70%”的底线，达到住房用地计划供应总量的77%。其中，保障性住房用地为24000多公顷，比去年增加一倍多。如果供地计划能够如期“落地”，商品房市场的压力将得以明显减轻，政策将有更多腾挪空间。
三是“调控效果”和“政府责任”相结合，实行“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实”的工作责任制，对“稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”。由此也不难理解，近期一些地方出台的细则措辞之严、力度之大。值得一提的是，此次住建部被赋予更多职能和责任，其角色扮演如何，备受期待。目前看来，房地产市场的供求关系正现转机。更重要的是，各方对房价走势的预期、供求关系的预期等均朝有利于市场稳定的方向形成。相关措施坚决执行下去，房价快速上涨的势头当能有效遏制，市场回归理性之日也绝非遥遥无期。
但另一方面，冰冻三尺，非一日之寒。从最新的4月份的经济数据来看，当前中国国民经济运行回升向好且基础在不断巩固，但欧美等国在主权债务、货币政策等方面的新动向增加了宏观调控的难度，国际热钱在人民币升值、银行加息预期下觊觎国内楼市，均考验着房地产“保”与“压”分寸的把握。长期来看，基于上文所述的房地产与整个宏观经济的“深度关联”，其泡沫还得一点一点挤，而不能一下子全部刺破。地方政府要有所预判，比如房价下跌一定幅度，对地方的土地出让、房地产税费收入以及对钢铁、水泥、建筑、商贸以及就业、社会稳定等会造成怎样的影响，以此来把握调控的力度和节奏，以规避对经济运行的风险并稳步释放“经济拉力”。
增长与通胀、货币与信贷之间的关系。GDP“保八目标”是否会动摇？明年通货膨胀控制目标CPI是3%还是4%？适度宽松的货币政策会不会转为“稳健”或进一步“从紧”？积极的财政政策是否延续？通货膨胀到底会有多高，而政策紧缩会到何等程度？目前国内的通胀主要是成本型加投机性因素推动，是经济结构调整的必然产物，所以适度可控的通货膨胀对中国经济结构的调整和转型是有利的。4%左右的通货膨胀也可能是经济发展的阶段所必须经历的。不过，2011年宏观决策者是否会提高通货膨胀的容忍度，在政策讨论过程中还存在一定争议。目前讨论最多的，是如何加强通胀预期管理，即提高抵御通胀的能力和管理通胀的水平。
同时，执行达2年之久的适度宽松的货币政策有必要作出调整，已成为多数经济学家的共识。11月23日，中国人民银行副行长胡晓炼指出，下阶段央行要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系，继续引导货币信贷向常态水平回归。不过，何为货币常态水平，他并没有给予明确定义。25日，央行货币政策委员会委员夏斌重申，中国明年的货币政策，必须从过去两年适度宽松的状态回归到相对稳健的水平。他认为，明年15%的信贷增速不仅有助于中国保持稳定的经济增长，还能减少过剩的流动性。
争议通胀：CPI保3%VS争4%。明年的CPI控制目标究竟应该定在多少，在智囊中形成两种观点：一种主张继续控制在3%，另一种观点认为应该提高到4%甚至更高。一个百分点之差的背后，反映的是2011年三大宏观政策“保增长、调结构、防通胀”次序优先的问题。如果通货膨胀容忍度提高到4%或者4%以上，至少表明在“保增长”与“防通胀”之间，政府和决策者更想两者兼顾，甚至保增长还是放在第一位的。“3%还是4%，这表明一个态度或取向，即对经济增长态度看重的程度有多大。
通胀目标控制在3%，可以表明国家加大力度控制通胀的决心，而且一般来说，通胀预期越高，控制目标倒会低一些。目前我国的通胀形势还在可控制范围之内，现在推出的一些政策已经取得了一定效果，重点是贯彻落实现在已有的政策。经过近期国务院发布16条、发改委连续3天4次发文控制价格上涨的调控，收储和拍卖等调控措施，农产品等相关民生价格已经开始回落，未来价格上涨有望保持在一个合理空间。从总体宏观状况上看，中国经济无论是经济增长速度，还是物价的上涨，都是保持在一个基本平稳的状态。他预计，10月份的CPI是全年的峰值，随着11月和12月翘尾因素减少，假设新涨价因素不变，CPI显然就会回落，今年全年CPI不会超过3.5%的水平。
此外，目前全国正在进行CPI的基期轮换工作，2011年起中国将采用新的CPI权重，通过对大约10万户居民家庭消费支出结构的调查，国家统计局将根据今年实际调查的最新结果，从明年开始采用新的CPI权重。从动态角度看，居民在居住、教育文化、医疗、通讯等方面的支出占CPI的权重不断提高，食品类比重下降。国家统计局采用新的CPI权重，为的是使CPI指数与民众的感受更契合，对于调整后的CPI会产生何种影响，目前还不得而知，将改变目前CPI被严重低估的现状。
货币与信贷：货币口径或不变？不过，明年CPI控制目标存在争议，但是，毫无疑问，日益严重的通货膨胀，正在引发市场担忧，市场担心通胀可能失控，而政府将不得不全面收紧宏观政策以抑制通胀、放缓经济增长。货币政策将走向稳健还是进一步从紧？23日，央行副行长胡晓炼给出一个信号，2011年，中央银行要加强流动性管理、调控信贷投放、继续引导货币信贷回归常态。
在货币政策决策者表述里，流动性管理所面临的挑战，仍然是第一位的，当前加强流动性管理是货币政策的重要任务，也是货币条件回归常态的主要表现；而何为合理投放贷款，何为货币政策常态，尚无可定量的标准。过去两年适度宽松的货币政策，实际执行当中已有“过于宽松”之嫌，从2010年开始，货币政策就应该向常态回归，但还远远没有到位。中国的货币政策很少离开适度宽松。不管提法怎么变，中国的货币政策不会太紧的。因此，2011年货币政策取向，应该会“回到常态”，但货币政策紧不了太多。
应该将货币和信贷分开来判断货币政策走向，从信贷口而言，信贷收缩一定是越来越紧，但从货币口而言，央行将仍然延续以数量控制为主的方式。货币政策到底是继续保持“适度宽松”还是走向“稳健”，还是进一步“从紧”？这将取决于最高决策层对于人民币资产泡沫的容忍程度，假设人民币资产估值突然向下转，由此所产生系统性危机，是不是当局有足够的信心和能力去予以化解，这个很重要。如果人民币资产出现下行风险，就有可能引发地方政府债务危机，房地产危机以及银行危机。如果决策层对此有所担忧，那么货币政策口经很难真正收紧的。
以2010年三季度为例，受当时欧洲主权债务危机影响，中国宏观决策者对于经济二次探底担忧加重，从央行货币政策执行力度看，央行在三季度公开市场净投放头寸高达9470亿，外加受汇改重启影响，三季度外汇占款猛增1万多亿，也就是说在整个三季度，市场投放净头寸增加1.9万亿之巨，在经济下滑担忧之下，货币政策事实上重回极宽的轨道。因此，货币政策收紧力度很大程度取决于决策者能否有魄力放弃GDP保八的惯常思路影响，如果保增长还是放在第一位，那么货币政策有可能继续宽松。
不过，从信贷角度看，2011年，信贷收缩已成为共识。25日，央行货币政策委员会委员夏斌也再度强调，鉴于市场对中国明年经济增长的预期以及目前的流动性状况，他认为明年15%的信贷增速不仅有助于中国保持稳定的经济增长，还能减少过剩的流动性。实际上，尽管2010年初制定的货币和信贷增长目标分别为M2 17%，全年信贷规模为7.5万亿，但从目前情形看M2有望全年冲到19%，而7.5万亿的信贷红线亦是触手可破。尽管目前的流动性比2007年更宽松(这意味着有必要更严格地控制流动性)，但由于目前经济增长前景相对较弱，因此信贷收紧的幅度将不会过于严厉。
事实上，尽管此前有国有银行人士透露，明年M2目标值将设定在15%左右，以此推算，全年信贷目标在6万亿-6.5万亿之间。不过，已着手制定明年信贷计划的大多数银行，基本是按照“信贷增量不变，信贷增速下降”的原则制定的计划，这一数值将远大于6万亿的水平。财政政策继续“积极”为应对金融危机，中国已连续两年实施积极财政政策和适度宽松货币政策，随着全球流动性泛滥以及国内严峻的通胀形势，货币政策已经通过上调存款准备金率和加息不断收紧银根。
出于对明年经济增长不确定性的担忧，财政政策与货币政策不可能双撤出，即便是货币政策也很不太可能立即收紧，拉动中国经济走出危机的财政政策，仍有可能在明年保持“积极”。此点从“十二五”规划建议可见一斑，规划建议开篇提出保障和改善民生为经济发展方式的落脚点，并单独设立章节强调“健全公共服务体系”。显然，这份“民生规划”需要强大的财政投入作为保证。
在2008年开始实施积极的财政政策之时，决策层已经考虑到财政经济发展的可持续性。虽然全国财政赤字达到9500亿元，但赤字占GDP的比重仍控制在3%以内。国债余额占GDP的比重在20%左右。这既确保了应对金融危机冲击的刺激力度，又是国力可以承受的，还为下一步实施积极的财政政策预留了一定的空间。据估算，2010年我国财政赤字将达到10500亿元。财政部财政科学研究所贾康表示，与年度GDP相比，赤字所占比例为2.8%左右，中国财政状况比较稳健。
不过在财政政策的选择上，应对金融危机的4万亿元人民币投资基本结束，但在中国目前诸多行业面临产能过剩的背景下，继续实施积极财政政策，只会形成更大的浪费。可以通过财政转移支付，增加低收入人群的收入，通过经济增长带动的收入增长，使他们能够应对通胀就足已。今年四季度经济回落并不意味着经济下滑，建议明年推动货币政策由扩张性向中性转变，同时加快收入分配改革，合理调整税收分成比例，采取组合调控措，确保物价水平稳定。
如果通胀调控目标提高到4%或者更高，意味着货币政策与财政政策有了更大的操作空间。对明年经济增长并不担忧，“明年的经济会比今年好。中国自身的经济周期今年已经开始，目前只是小周期内的下降，使得调控政策处于复杂的形态下，但是经济会有自己的惯性，目前增长因素在起作用，这些因素不会由于短期变化而发生逆转。