在美国房地产泡沫膨胀的过程中，美国政府包括美联储并不是无动于衷的，但因为妇人之仁，最终没有避免泡沫的膨胀并破灭。
以美联储的加息政策来说，从1%的基准利率，每次加息0.25个百分点，一共加了17次。但因为每次都加得非常小，因此对于房价上涨预期形成之后的市场压力非常小。这和温水煮青蛙的道理是一样的。如果美国当时一次加息2个百分点，房地产泡沫很可能马上停止膨胀，这样即使房价泡沫破灭，也不会造成次贷危机。起码很多次级贷款根本来不及发出去。
最近关于房地产调控的国八条，其实也体现了妇人之仁。以下是国八条的全文，粗体字是我的一点想法：
（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
中国从来不缺乏目标，关键是目标是否合理，有没有落实的手段，如果完不成，能不能追究官员的责任，如果追究官员的责任，是不是结果是易地做官。如果不能做到这些，任何目标都不要抱太大的希望。拿这条来说，人均可支配收入的数据根本就是假的，住房价格国家统计局和地方统计局的数据经常不一样。2009年，在国家统计局看来，中国的房价只涨了1.5%。既然数据都是假的，房价控制目标自然是错乱的一个计划。另外，关于房价，很多官员已经扯了很多淡了，什么时候执行过？去年年初的时候，很多官员信誓旦旦说房价不能再涨了，去年一线城市普遍上涨三成，有哪个官员自杀了？
（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。 有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。（什么叫“有条件的地区”？没有明确的规定，中国所有的地区都没有条件。）
按1000万套的保障房规模，初步估计要13000亿元的建设资金。在资金问题解决之前，谈什么要如何如何，还不如研究一下永动机，说不定能解决中国的能源问题。加强保障房管理，只要一刀切，保障房不许买卖，要卖，只能按购买价加上存款利息，回售给政府就行了。让地方搞，就不可能搞好。太传递的政策就显示根本没有想把问题解决的决心。毛泽东当时下决心搞原子弹时，我记得这样说的：原子弹，一万年也要搞出来。其实中国的保障房也好，商品房也好，要解决，就是毛泽东的一句话：世界上怕就怕认真二字。
（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
按个人所得税法的规定，房产交易20%的利润应当缴税，比如100万的房产，原价是20万，就要缴纳16万的税收。但这从来没有执行过。不少城市按成交价的1%征收，就比如这个例子，只缴1万元，而不是16万。所谓要严格执行个人房产方面的税收政策，已经扯了很多年的淡了，就象土地闲置两年无偿收回一样，再扯一次，除了中央的威信进一步下降，有什么意义？
重庆和上海的房产税政策已经出了，从内容上看，就好象一个女人穿了面积为10平方厘米的比基尼外出一样。确实是穿了，但跟没穿一样。
（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
如果要想让住房回归居住功能，去“投资功能化”，干脆就停止二套房的贷款，首付由五成提高到六成，没有太大的意义。很多中介与资产评估公司勾结起来，把房产评估价提高一些，三成首付都能贷出款来。妇人之仁。
（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。
去年的土地供应计划，只完成了约三分之二。没有任何人被追究责任。今年土地供应计划如果原则上不低于前两年的实际供应量，就意味着可以比去年下降。另外，在中国，“原则上”如何如何，就是可以“下不为例”。土地闲置两年无偿收回，国务院不知扯了多少年了。光是2008年一月，就扯过一次，但是不久前，天津居然出了一个类似的力度不如国务院的闲置土地处理办法。这是什么意思？我的理解是国务院的通知，没有地方政府的文件，就执行不了。在囤地方面，李嘉诚、李兆基等为富不仁的人的公司，在内地就非常在行。恒基兆业在广州的一块地，90年代就拿到手了，现在已经成了停车场，但这个公司还是瞪着眼睛声称没有囤地。在职场、生意场、黑道，一个人如果说的话不算数，最好少说话，否则就会有越来越多的人不以为然。如果土地闲置的政策不能一竿子捅到底地执行，就是每天都重复通知一遍，在新闻联播里每天讲一次，又有什么用？
（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
限购令的执行仍是小范围的，对投资需求仍不想阉割个干净。还是妇人之仁。
（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
“有关部门”是哪个部门？“相关负责人”是什么级别？如果是省长或是省委书记，哪个部门胆敢对他们进行约谈？如果地方把房价今年涨幅的目标定为控制在50%以上，所有的省都能达到目标。
（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
所以，新国八条看起来力度挺大，其实就是小脚老太太在散步。就内容来看，祥林嫂式的唠叨不少，真正有力度的政策几乎没有。不过，我仍然比较高兴看到这种政策的出台，这毕竟是件好事情。所以我也没有说更难听的。
