2010十大地王“秀” 疯狂吸金660亿元

                              每经记者  叶书利  发自北京

　　2010年的楼市虽然调控不断，但是土地市场依然疯狂。有消息称，2010年全国土地出让金可能超过2万亿元。
    在2010年疯狂地市中，地王频出：3月15日北京单日“批发”三地王；9月19日中冶置业豪掷200亿在南京拿地；年末24家企业瓜分北京CBD地块……这些地王不仅刷新了土地市场的纪录，也在当地甚至全国产生了不小的影响。《每日经济新闻》对过去一年中全国最具影响力的十大地王进行了统计，房企为它们疯狂掷金660亿元。  

◎No.1：央企一日制造北京三地王
    2010年“两会”上，面对令人望而却步的高房价，代表、委员纷纷建言房地产。然而就在“两会”闭幕后的第一天，即3月15日，北京就上演了一日三地王的“壮举”。
    当日上午9点半，远洋、中信、保利、万科、中粮、绿地、中建、华远等房企大腕齐聚大望京一号地块开拍现场。
    该地块以15亿元起价，经过84轮竞拍，最终被远洋以40.8亿元拿下。该地块以高达27529元/平方米的楼面价成为当时北京的单价地王。
    这只是当日地王潮的序幕。
    10点45分，北京大兴区亦庄地块开始竞拍。经过64轮的激烈竞争，中信地产以52.4亿元的报价笑到最后。52.4亿元的成交总价，刷新了当时北京新的总价地王纪录。
    疯狂剧本仍在延续。
    当日下午，北京海淀区东升乡蓟门桥地块开拍，该地块吸引了万科、中粮、绿地、中建、中国兵器装备集团公司等企业。经过58轮的砍杀，中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元的总价成为胜利者。该地块以30197元/平方米的楼面价，将6个小时前刚由远洋创造的北京单价地王桂冠抢了过来。
    当日央企亢奋之下制造出三地王，让舆论诧异不已。不过，此后事态的进展也有些出乎意料。远洋旗下的地王项目大望京一号地一度深陷“退地门”。目前，远洋相关人士仍表示，该地块正在规划中，还未开工建设。而中国兵器装备集团公司拿下海淀区东升乡蓟门桥地块后不久，便陷入“转让门”，目前也无动工时间表。三地块中，只有大兴区亦庄地块目前已处于建设阶段，预计2011年上半年入市预售。

◎No.2：白云新城连破广州地王纪录
    2010年12月16日，广州白云新城3块住宅用地的出让过程中，地王潮再次上演。
    最先登场的是编号为AB2907008-1地块。该地块出让起始价为8.4353亿元，起拍楼面价为7153元/平方米。开拍后，广州城建率先发起冲锋号。第20轮竞拍后，此前一直隔岸观火的保利、招商地产突然加入混战。最后经过74轮的角逐，保利以24亿元将该地块收入囊中。该地块的楼面价高达19632元/平方米，打破了11月由广州南站地块创造的17276元/平方米的广州单价纪录。
    紧接着，编号为AB2907008-2的地块开拍。该地块出让起始价为3.6835亿元，起拍楼面价为6900元/平方米。在AB2907008-1地块竞争中落败下来的中海，开拍后即早早举牌，一路追杀。当进行到第31轮时，老对手保利再次入场，并最终以11亿元的总价、约20605元/平方米的楼面价再下一城。约20605元/平方米的楼面价再次刷新了由上一地块创造的广州单价地王纪录。
    当天举行的白云新城第3块住宅用地编号为AB2907008-3，出让起始价为4.04亿元，起拍楼面价为6900元/平方米。竞拍中，两度称王的保利曾欲疯狂到底，不过，背水一战的中海最终以11.7亿元的总价如愿拿下该地块。该地块楼面价约19971元/平方米，也超过了当日17276元/平方米的前广州单价地王纪录。
    白云新城3幅地块的成交，带领广州楼面价进入“2万时代”。此前曾预测三地块的成交楼面价区间为1.2万~1.5万元的万达集团董事长王健林直呼地价已经远远超出自己的预期，并称这些地块将来的开发前景不容乐观。

◎No.3：北京CBD总价地王落户中信
    2010年12月21日，中信集团以63亿元如愿摘得北京CBD12地块中最大的Z15地块。63亿元的成交总价，打破了2010年1月21日由中海创造的59.7亿元的北京总价地王纪录。
    中信集团旗下业务覆盖银行、证券、地产等领域，极为符合CBD12地块招标方案中对竞标单位金融业背景的要求，中信拿下Z15地块并不让人意外。
    根据中信提交的设计方案，Z15地块未来将建成高达500米的“北京第一高楼”，并取名为“中国樽”。“中国樽”包括北京首座七星级酒店、25万平方米的写字楼、5万平方米的公寓和部分其他商业面积。
    有意思的是，在中信以63亿元创下北京总价地王的前两天，即2010年12月19日，国土部出台《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，要求各地采取有效措施，防止出现高价地，尤其是总价地王或单价地王项目，以稳定市场预期。

◎No.4：3.7万单价地王助推温州房价冲7万
    2010年，正当京广沪深楼市深陷调控泥沼之时，不少专家担心，在通胀压力和投机资本的引导下，高房价可能会传导至二三线城市。此推测在11月29日得到一定程度的印证。
    当天，小小的温州市诞生了楼面价高达3.7万元的浙江省单价地王。
    温州市公共资源交易中心在“温州招投标网”发布的该土地“出让公告”显示，当天出让的地块位于温州市区中心地段的学院中路温州大学，土地面积约为38883平方米，出让地块起始价为19.28亿元。
    当天下午，在开拍现场，共有包括浙江中通、苏州华成房地产开发公司、置信房地产开发有限公司3家企业参与竞争。
    第6轮时，浙江中通报出31亿元的价格后，苏州华成退出，余下的两方一直搏击至第33轮，最终置信房地产开发有限公司以37.02亿元的报价中标。该地块楼面价高达3.7万元，创造了浙江省新的单价地王，同时也宣告以温州为代表的中国二三线城市房价开始向一线城市看齐。
    业内人士分析，该地块加上后期的建安、税费等综合成本，商品房入市后的售价至少得在7万~8万元。
    另一个疯狂的问题是，中标者置信房地产开发有限公司是由几十家“外行”的工业企业携手组建的房地产开发公司。该地块出让公告中规定，地块竞得人须在出让人提供土地之日起一年内动工、提供土地之日起4年内竣工。

◎No.5：中冶置业独揽南京200亿地王
    2010年9月19日下午，声名远扬的南京下关200亿元的总价地王项目G32、G33开拍，吸引了众多媒体、开发商及中介代理商围观。
    开拍前，业内纷纷猜测，万科等开发商或将加入混战，现场的搏杀可能极为惨烈。结果出乎意料的是，只有一家名为南京临江老城改造建设投资有限公司的企业参与了两幅地块的竞拍。现场拍卖只按程序走了近10分钟，唯一的竞拍者便分别以121.41亿元、78.93亿元的底价拿下G32、G33，两地块合计200.34亿元。
    当现场主持人宣布两地块分别以底价成交时，围观者中开始有人提出“内定论”。
    纵观两地块的出让过程，确实有不少地方值得琢磨。
    据悉，中冶置业占有南京临江老城改造建设投资有限公司80%的股权，换句话，通过借壳南京临江老城改造建设投资有限公司，国企中冶置业成功将两地块拿下。
    之所以有人提出“内定论”，是因为G32地块的起拍价达到121.41亿元，竞拍土地需要交纳保证金25亿元；G33地块的起拍价达到78.93亿元，需要交纳保证金16亿元。有人指出，如此高的总价和保证金，就相当于变相的内定了，所谓的拍卖不过是走走形式而已。

◎No.6：和记黄埔上海青浦造地王
    2010年12月9日下午，上海青浦赵巷17号住宅地块正式步入现场竞价环节。在现场竞价之前，该地块已在网上进行了两轮自由报价。在两轮网上报价中，该地块的价格已从5.5569亿元拉高至12.0917亿元，折合楼面价约16000元/平方米，单是网上竞价就已超过金地在2009年9月创下的14500元/平方米的区域单价地王纪录。
    当日竞价现场大腕云集，和记黄埔、中华企业、保利、招商地产、苏宁环球、吉宝置业、九龙仓等9家企业参与了争夺。
    现场采用暗标形式出让，最终该地块被一家名为业贸投资有限公司的企业以总价16.2亿元获得，溢价率达192%，折合楼面价21865元/平方米，高出之前的单价地王近7400元/平方米。
    后来的媒体报道显示，中标者业贸投资有限公司系李嘉诚旗下的和记黄埔子公司。
    相关资料显示，2007年11月8日，龙湖地产以总价15.4212亿元获得上海青浦赵巷特色居住区8号地块，折合楼面价约10672元/平方米；而如今，该区域单价地王的楼面价已升至21865元/平方米，为3年前该区域单价地王楼面价的近2倍。
    相关专家认为，以和记黄埔的高端定位来分析，该地块开发后的楼盘，销售定价一定会高于周边在售项目，该项目入市后的销售单价估计将冲至4万元/平方米。

◎No.7：单价地王引领南宁地价破万
    2010年3月10日上午10点，在广西南宁市明园新都酒店二楼多功能厅，一场土地拍卖正在进行中。在拍卖现场，一块编号为GC2010-003的地块被广西红日东升投资有限公司豪掷15.92亿元拿下，楼面价高达11033元/平方米，成为南宁当之无愧的单价地王。据悉，当时该地块附近在售的楼盘“风尚80”，精装修折后的售价仅为9000元/平方米。
    在一个三线省会城市，楼面价竟然破万，一时引来无数业内人的惊叹声。
    华远地产董事长任志强得知后反问道：“南宁的土地楼面价过万元，房价知多少？”SOHO中国董事长潘石屹在博客上也对此表示不解：“新的‘地王’不断出现，危险啊！”
    该地块于去年5月开始动工，但期间地块开发商不断陷入“转让门”漩涡。
    去年8月，广西红日东升投资有限公司一位员工向媒体透露，“如果不退地，‘超级地王’有可能易主。”该员工解释说，由于面临巨大的资金周转压力，公司曾一度与多家房地产公司洽谈转让地块事宜，其中包括荣和集团、盛天集团等地产公司。
    “转让门”发生后至今，地块开发商广西红日东升投资有限公司一直沉默，地块也一直处于荒芜中。
    根据出让要求，该地块被要求将建成300米以上的超高层建筑，这也意味着，建成后，该楼盘将成为南宁第一高楼。

◎No.8：福州新年第一拍  拍出60亿新地王
    2010年2月4日下午，在2010年福州土地市场第一拍现场，王庄地块的竞价甚为激烈，包括北京首开、名城集团、福建利嘉、江西正荣在内的6家企业参与竞拍。
    该地块底价为45亿元，经过43轮竞价，江西正荣以60亿元的成交价创造了福州土地出让总价新纪录。当时，北京土地出让史上的总价地王仅为59.7亿元。据了解，该地块为旧城改造项目，目前还未动工。

◎No.9：绿城6分钟“速造”40.4亿青岛地王
     2010年1月22日，青岛市进行的2010年首场土地拍卖中，南前海钻石地块在短短几分钟内就成了新地王。
    在当时钻石地块竞价中，参与方只有8号开发商与16号开发商绿城。
    竞价一开始，财大气粗的绿城就显出了一副志在必得的气势。在竞拍开始的6分钟内，绿城就以40.4亿元拿下该地块，成功布局青岛核心区域。该地块折合楼面价高达17800元/平方米，创造了青岛市新的单价地王纪录。
    就在该地王产生的前一天，即1月21日，北京丰台区六圈A居住项目用地以楼面价17153元/平方米，创下了北京新的单价地王纪录。17800元/平方米的青岛单价地王价，比同期北京单价地王价还高出647元/平方米。
    实际上，2008年1月31日，青岛市政府就欲以7000元/平方米的底价出让该地块，但前来竞拍只有香港新鸿基一家，最终拍卖因新鸿基出价未达到拍卖底价而遭遇流拍。仅隔两年，该地块出让底价就由7000元/平方米上涨到10000元/平方米，创下青岛土地出让起始价的单价地王纪录。
    在2010年住交会上，该地块以绿城·市南项目参展，开发商绿城透露，目前该项目正处于产品研究阶段，项目尚未动工。入市后，预计均价将在6万元/平方米左右。

◎No.10：华侨城豪掷70.2亿造全国单价地王
    2010年2月11日，上海共有4幅地块出让，其中苏河湾地块最为引人注目。
    在出让公告中，苏河湾地块的出让条件为：所开发的商业物业必须持有经营，办公楼不得分割出售，竞买人须有保护保留建筑改造开发及高档酒店开发与管理的经验。同时，该地块挂牌起始价高达47亿元，折合楼面价高达3.53万元/平方米，竞买保证金高达18.8亿元，且竞得人自出让合同签订之日起的15日内“必须向地方国库支付国有建设用地使用权出让价款的50％”。
    由于竞买条件严苛，最终现场只剩下华侨城、盛高置地旗下的上海世康房地产咨询有限公司与百仕达控股属下的上海百仕达苏河湾发展有限公司组成的联合竞买体两家竞标主体公司。
    苏河湾地块地段优越，被誉为老上海最后一块尚未开发的黄金地块。因此两家公司都抱着志在必得的气势而来，现场竞买你来我往，十分胶着。

    最终，央企华侨城不惜血本，在百轮竞价后，以70.2亿元成功抢得苏河湾地块，该地块也成为华侨城成立以来最大的单笔投资项目。成交后，该地块楼面价高达52783元/平方米，无可争议地成为全国单价地王。
    不过，令人捉摸不透的是，近5个月后的7月23日，华侨城以17.91亿元拿下苏河湾地块旁边的苏河湾41、42街坊地块时，成交楼面价仅为1.45万元/平方米。
    对于前后两次如此悬殊的成交楼面价，一位业内人士曾分析道，因为苏河湾41、42号街坊地块拆迁费用高昂，单位建筑面积土地成本就已达到了2.6万元/平方米以上，华侨城以诡秘的1.45万元/平方米楼面价拿下，“政府可能已从苏河湾地块中将钱赚回来了，旁边的41、42号街坊地块，算是个友情价吧。”
    据悉，拿下苏河湾地块后，华侨城欲将其打造成上海四大标志性建筑之一。
    不过，上海世博会期间，该地块毫无动工迹象，一直充当世博会临时停车场角色。期间，市场上一度盛传华侨城正在寻求买方，以转手该地块。