不限收入和财产的公租房靠谱吗
近日，上海市出台了《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》，这是否在去年9月《本市发展公共租赁住房的实施意见》的基础，进一步明确了相关细节，使这项利国惠民的政策更具可操作性。
首先，有必要澄清一下政策出台的大背景。1998年住房制度改革以来，我国住宅市场称得上是突飞猛进，也“让房价飞”了六七年。与此同时，在很多城市，保障房却“消失了”六七年。于是，广大中低收入家庭怨声载道。2007年，“国24号文”的出台，标志着中央开始重视住房保障，当时此文件仅要求各地加强廉租房和经济适用房保障。2008年11月住建部推出的“9000亿安居工程投资计划”中，依然是以廉租房和经适房为主。
但事实上，形势却在快速发生变化。2009-2010年的实践表明，大规模建设经适房引起了一些社会争议，极端者如茅予轼老先生呼吁停止经适房制度；更重要的是，部分城市建设经适房的热情不高，极端者如长沙、常州甚至停止新建。决策层正慢慢意识到，在保障方式上，满足更多住房困难家庭租房的愿望，比买房的欲望，更加合理和急迫。然而，廉租房只能惠及低收入家庭，保障面过小。在这种形势下，公共租赁住房应运而生，2009年七部委出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，上月底住建部部长姜伟新表示：重点发展公共租赁住房，加快解决低收入和中等偏下收入群体、新就业职工和外来务工人员住房问题。今年国家提出要新开工1000万套保障房，而其中公租房占大头。
回过头，再来看上海公租房政策。实际上，上海市对公租房的研究启动的比较早，2008年就出台了单位租赁房方面的政策，单位租赁方是公租房一种形式，而且是相当重要、操作性较强的一种。近两年已有实质性推进，比如张江的白领公寓、陆家嘴集团的金融人才公寓、宝钢集团的员工公寓等。去年9月出台了《本市发展公共租赁住房的实施意见》，现在又进一步细化的相关操作方式。
接下来，剖析一下细则中的几个重点。从准入标准看，明确规定外来申请者，需持有《上海市居住证》应达到二年以上，并且连续缴纳社会保险金应达到一年以上。显而易见，这一门槛并不高，只要在上海有正规的工作，多数都能满足这一条件。另外，只规定了住房面积线，对于本市常住户口，原则上参照本市经济适用住房面积核查办法确定其人均住房建筑面积（目前是15平米以下）；申请对象持有《上海市居住证》的，根据申请对象在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。
为什么没有限定收入线和财产线？我们知道，上海市的廉租房和经适房，都规定了申请家庭的收入和财产不能超过某个水平，比如经适房的人均月收入限高2900元。问题的关键是，公租房的功用设定于：有效缓解本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难。其覆盖面远比廉租房和经适房宽泛，重点解决的是住房“夹心层”的暂时性困难，如果严格设定收入线和财产线，必然将相当部分的群体排除在外。尤其是，那些工资并不低的年轻人，没有什么积蓄，急需政策帮他们一把，度过人生中住房最困难的一小段时间。
再者说，政府给公租房租户的补贴并不多。廉租房的租金只有家庭收入的5%左右，经适房的价格只有周边商品房价格的40-50%，而政策指导方针是：公租房租金按略低于市场租金的原则确定；当然，租金水平到底能低多少，最终还得由运营机构说了算。
最后，从房源种类来看，上海市的公租房将分为三类。第一类是单位租赁房，有条件的企事业单位可以自己投资、建设和运营，分配给符合条件的员工；第二类是全市统筹房源，上海第一批市级统筹房源已基本确定，分别位于徐汇华泾地区和杨浦新江湾城，由原来的经济适用房项目转化而来，可提供超过5000套房源，将面向全市供应，预计最快今年上半年就可开始接受申请。第三类是利用农村集体建设用地，由运营机构，或与农村集体经济组织合作，共同投资建设和经营的公租房。
刊发于新闻晨报
关于印发《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》的通知
沪房管保〔2010〕436号
为切实推进本市公共租赁住房工作，建立健全住房保障体系，根据《本市发展公共租赁住房的实施意见》（沪府发[2010]32号）的有关规定，就具体贯彻事项规定如下：
一、关于利用农村集体建设用地建造公共租赁住房
公共租赁住房运营机构可根据农村集体建设用地流转和投资建设有关规定，受让或租赁农村集体建设用地，或与农村集体经济组织合作，投资建设和经营管理公共租赁住房。
二、关于非居住房屋改建公共租赁住房
非居住房屋改建或改造为公共租赁住房，是指运营机构在房屋用地性质不变的前提下，利用或部分利用原有非居住房屋结构，按规定将非居住房屋改建和改造为公共租赁住房。运营机构可利用自有非居住房屋投资改建或改造；也可与产权单位合作利用非居住房屋投资改建或改造。
三、关于准入条件
1、持有《上海市居住证》应达到二年以上，并且连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）应达到一年以上。
2、各区（县）制定具体准入条件时，申请人员与本市就业单位签订劳动或工作合同的年限可设定不同标准，对具有本市常住户口的申请人员可根据工作性质设定年限标准，对持有《上海市居住证》人员可根据居住证类型设定年限标准。
3、以家庭申请租赁公共租赁住房的，家庭范围应限制在申请对象本人、配偶、未婚子女范围内。
四、关于申请审核
1、申请对象通过所在单位集体申请公共租赁住房的，由所在单位对申请对象初步审查确认后，交运营机构审核，由运营机构出具登录证明。
2、市级统筹的公共租赁住房项目分配各区使用的，由相关区政府指定的运营机构负责申请审核工作，并出具登录证明。
五、关于申请对象住房建筑面积
申请对象具有本市常住户口的，原则上参照本市经济适用住房面积核查办法确定其人均住房建筑面积，区（县）住房保障机构可按照实际，对面积核查办法作适当调整，调整方案报市住房保障事务中心备案。
申请对象持有《上海市居住证》的，根据申请对象在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。其中以家庭申请租赁公共租赁住房的，根据申请对象家庭成员在本市有无产权住房或承租公有住房确定其住房状况和人均住房建筑面积。
六、关于运营机构委托核查申请对象住房状况
公共租赁住房运营机构应通过书面形式，委托区县住房保障机构核查申请对象以下情况：
1、申请对象住房建筑面积；
2、申请对象是否已申请或者已享受本市廉租住房、经济适用住房政策。
区（县）住房保障机构收到委托书后，应在十五个工作日内完成核查，并将核查结果书面通知运营机构。
七、关于住房保障机构检查申请审核工作
区（县）住房保障机构应制订规范化的公共租赁住房申请审核检查办法，通过定期检查或随机抽查方式，对运营机构申请审核情况进行检查。定期检查每半年不少于一次，随机抽查每季度不少于一次。
八、关于公共租赁住房租金
公共租赁住房租金按略低于市场租金的原则确定。市场租金的评估由运营机构委托信誉好的专业估价机构实施，运营机构依据市场租金评估价研究制订公共租赁住房租金水平。市场租金评估工作应在公布公共租赁住房租金之前完成，市场租金评估价有效期为一年。
运营机构制订的公共租赁住房租金，应在公布公共租赁住房租金之前报送住房所在地的区（县）物价和房管部门办理备案手续。
九、关于公共租赁住房租赁服务
运营机构应根据公共租赁住房服务管理和安全使用要求、入住对象群体结构特点和承受能力，配置相关服务及设施，制订安全使用制度、公共租赁住房服务规范和承租人自我约束规范，并与承租人签订《公共租赁住房租赁合同》，在首批承租人入住公共租赁住房之前报区（县）房管部门备案。
十、关于运营机构通报承租人欠租等情况
承租人拖欠公共租赁住房租金和其他费用三个月以上的，运营机构可按合同约定通报承租人和同住人所在单位，要求承租人所在单位从承租人工资收入中直接划扣，承租人单位应当予以配合。
十一、其他
在普通商品住房建设项目中配建公共租赁住房的，参照《上海市经济适用住房配建暂行意见》（沪府[2010]46号）执行。
本规定实施中，涉及相关法律、法规和政府规章的，应按相关规定执行。
十二、施行日期
本规定自发布之日起施行，有效期至2013年12月31日。