谢逸枫:9月百城77个城市房价同比上涨10%
中指院:全国100个城市住宅平均价格同比上涨6.15%
导语：中国指数研究院2011年10月8日发布的《9月中国房地产指数系统百城价格指数》。根据监测，9月份，全国100个城市住宅均价为8877元/平方米，去年9月以来的首次向下微调，且环比上涨的城市减少两个。但与2010年9月相比，百城住宅均价仍上涨6.15%，涨幅与上月基本持平。政府强力调控之下，住宅市场总体成交量逐渐萎缩。各大城市住宅价格亦受到影响。中国指数研究院对全国100个城市的监测结果显示，全国百城住宅均价9月比上月下降0.03%。
根据今年9月百城价格指数显示，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年九月以来的首次下降,其中54个城市价格环比上涨,2个城市价格与8月持平,44个城市环比下跌。同比来看,与去年9月相比，全国100个城市住宅平均价格上涨6.15%，涨幅与上月基本持平。其中，5个城市住宅价格出现同比下跌，北海、海口、三亚、苏州4个城市跌幅低于1%。环比来看，本月价格环比上涨的城市减少2个，环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有81个，比上月增加1个。不过，由于新开高端楼盘的入市，湛江、桂林、南昌、湘潭等城市9月住宅价格环比8月涨幅靠前。
今年1月-9月百城住宅价走势
月份 住宅平均价格 较上月上涨城市
元/平方米 涨幅 个数
1月 8645 0.95% —
2月 8686 0.48% 80
3月 8738 0.59% 82
4月 8773 0.40% 77
5月 8819 0.53% 76
6月 8856 0.41% 75
7月 8874 0.21% 66
8月 8880 0.06% 56
9月 8877 0.03% 54
百城住宅价格环比8月涨幅
9月百城价格指数显示，9月住宅价格环比8月涨幅居前的城市：湛江、桂林、鄂尔多斯、东营、南昌、洛阳、徐州、鞍山、湘潭等9个城市是9月住宅价格涨幅居前的城市，环比涨幅皆未超过2.5%，主要源于新开高端楼盘的入市，当地绝大多数项目价格与上月持平。9月住宅价格环比8月跌幅居前的城市：淄博、聊城、长春、泰州、廊坊、重庆、无锡等城市环比跌幅在1%-3%之间，位居前列，泉州、苏州、南通、天津、成都等34个城市跌幅在1%以内。
百城住宅价格同比去年9月涨幅
与去年9月相比，全国100个城市住宅平均价格上涨6.15%，涨幅与上月基本持平。其中，71个城市涨幅在10%以内，5个城市住宅价格出现同比下跌，北海、海口、三亚、苏州4个城市跌幅低于1%。总体来看,九月100个城市的住宅平均价格今年首次下降,并且环比上涨的城市有所减少。同时有近六成的城市价格同比涨幅在缩小，延续了今年以来价格趋稳的态势。另外，100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5950元/平方米，与8月相比也有所下降。
十大城市住宅价格环比同比涨幅
今年1月这些城市先后出台限购政策，以上数据表明当地住宅市场价格受政策的影响较大。相比去年9月份来看，十大城市均出现上涨，平均价格上涨3.45%，其中北京、上海等5个城市涨幅介于1%-5%之间；杭州涨幅最小，为0.58%。北京、上海等十大城市9月均价为15786元/平方米，与8月基本持平。其中，武汉、北京、广州、南京等四个城市价格环比上涨，涨幅皆在0.5%以内；重庆(主城区)、天津、成都、上海、杭州、深圳等六城市住宅价格环比下降，除重庆(主城区)下降1.39%外，其余五城市降幅均在1%以内，这源于今年1月这些城市先后出台限购政策，对当地住宅市场影响较大。
同比来看，十大城市均价上涨3.45%，其中广州、武汉、成都、深圳，同比去年9月涨幅介于5%-10%之间；北京、重庆(主城区)、上海、南京和天津涨幅介于1%-5%之间；杭州涨幅最小，为0.58%。十大城市中，北京、广州、南京、武汉9月住宅价格环比8月继续上涨，涨幅在0.5%以内，重庆、天津、成都等6个城市出现环比下降。不过，十大城市同比来看，仍然无一回落，涨幅最大的武汉9月住宅价格同比去年增长近8%。
1、自去年9月首次下降，为什么?
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“9月100个城市的住宅平均价格年内首次出现下降，且环比上涨的城市有所减少，同时有近六成的城市同比涨幅在缩小，延续了今年以来价格趋稳的态势。楼市历经国务院18个月调控，自去年9月首次下降，特别是部分城市房价涨幅从放缓到停涨再到下降，说明国务院今年房地产调控达到控制房价上涨过快目的，实现遏制部分城市房价上涨过快趋势的预期效果，完成今年房价控制目标。房价逐渐回到合理水平，市场回到理性状态。”
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“房价自去年9月首次下降，主要是国务院严厉的房地产调控和政策不断加码的累积效果，说明调控爆发巨大的威慑力。实际上，从目前来看，一线大城市已经出现了严重的观望潮，一些购房者现在都已经开始观望，等待房价下跌。
首先是中央各部委联合调控，强大的调控压力下，开发商撑不住。特别是“五限”政策（限购，限价，限售，限外资，限贷），购买力下降导致开发商库存猛增和负债率高企及自有资金周转率下降，开发商明显感觉到，唯有“降价保量”方可度过寒冷，否则只剩下“裤衩”过冬，必然死掉。其次是受到房贷和开发贷款及融资贷款的收紧，投资客被赶出市场，开发商面临市场需求减少，销售成交连续下降，资金回收困难，甚至资金链不断受到调控挤压而破裂的危险。
最后是由于保障房不断增加供应和库存创新高及新增房源巨大，开发商面临市场供大于求的压力，积压大量的流动资金，出现大鱼吃小鱼的现象。特别是中小房企的资金线不稳定的情况下，不少中小房企抛弃手上项目或者被收购。四是随着调控不断深入探地，货币政策继续收紧和房产税的开征试点城市扩大及二三线城市限购政策扩容名单增加，市场将出现越来越多的开发商加入降价保量“行列”，以换取现金作为过冬的“棉袄”。同时完成今年销售计划和任务，达到华丽的业绩，给市场一份活的财务报表。”
2、分析比如是今年金9变铜9,可能是未来房价的转折点?
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫指出：“从成交量的指标看，部分城市成交惨败和楼市寒冷，与去年同期销售成交量比较，下降幅度达到30%-50%，说明今年传统旺盛楼市销售季节“金九变铜九”是铁定的事实。从房价指标看，大部分房价维持原来的水平，其中有些城市下降幅度达到8%-15%左右，有的稍微轻度下降8%以下。大部分城市房价出现小幅度反弹局面，上涨的幅度在10%左右，而今年整体楼市房价未现大起大落。不过，销售成交连续不断下降和开发商资金链不断受到挤压及保障房剩余三个月高峰期等调控很难放松的情况下，今年价格控制目标基本实现。特别是市场表现出强大的购买力和开发商降价促销，开发商打10%左右的价格折扣，销售成交量就稳定上升。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示:“从9月十大城市房价数据上看，6个城市房价下降和4个城市房价上涨及100个城市房价大部分涨停，说明楼市呈现房价稳定的转折点，但是绝对不是房价拐点，今年房价不会回到2008年。主要是今年国内外经济环境比2008年要好，而2008年国内外经济环境差。由于大部分开发商的资金链相对雄厚和二三线城市限购扩容名单有限，全国600多个二三线城市，限购不到十分之。况且市场上旺盛的刚性需求和改善性需求购买和投资活跃，另外是目前通胀率高位震荡，预测到明年依然有通胀预期存在。因此，剩余三个月房价不会大幅度暴跌，全年房价保持稳定，基本上涨幅度在10%左右。”
3、十大城市,为什么6个城市出现下跌?
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“从9月十大城市房价数据看，6个城市房价下降意味着房价下降的城市不断扩大，销售成交下滑打动房价下降。一方面是限购的城市房价出现小幅度下降，而未限购的城市房价出现稍微反弹。另外一方面是房价下降的城市，主要受到限购和限贷等政策的影响，导致开发商销售成交下降影响到资金链。毫无疑问，成交量虽然相比同比和环比，都有所下降，部分城市房价受到调控影响，而市场出现打折扣小幅度降价。但是从6个城市房价下降的幅度和开发商打折扣的力度看，都是非常小，说明房价下降的空间有限，基本触底，剩余三个月楼市房价将保持稳定局面。
4、那些城市房价还在“没完没了”的上涨？调控是否有新的政策？
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“从中国房地产百城价格指数4月至9月份的数据显示，月度住宅价格环比涨幅居前排行榜中，以秦皇岛、洛阳、湛江、桂林、南昌、湘潭等城市等50多个为代表的二三线城市多次居于前列。“限购令”公布的大半年时间内，领涨全国楼市的，正是那些未限购或限购不严的二三线城市，另外是大部分一线城市。毫无疑问，未来房价依然存在一定的调控压力。”
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“从近期国务院李副总理三天讲话八次讲到执行原有政策为主，保持价格稳定，防止大起大落。由于未限购的二三线城市房价反弹，不排除到今年年底或者到明年继续扩大楼市限购和加快房产税试点及执原有未执行过的政策等加大保障房投资建设的速度，作为新的一轮房地产政策调控方向。目前地方政府主要是执行原有的部分政策为主，部分原有政策未执行。因此，剩余三个月到明年，基本不会有新的更加严厉的房地产政策出台，主要考虑到调控目标完成和今年价格控制目标实现及政策负影响力会影响到国内经济稳定发展。”
5、房价是否进入下降通道？房价真降还是假摔？拐点会出现吗？
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“从今年1月份-9月份100个城市价格指数报告和国家统计局70个大中城市房价指数报告数据看，房价下降的城市个数虽然增加和持平城市个数扩大，但是上涨的城市个数多过下降的城市。目前房地产价格上涨占市场主流，说明房价尚未进入下行通道。从“限购令”蔓延对楼市调控效果有一个逐渐显现的过程。已经实施限购的城市，部分投资、投机性资金流向了尚未限购的城市，“挤出效应”明显，比如由于“左邻右舍”的广州和深圳实行限购，东莞楼市和珠海及中山等二三线城市成交火爆。”
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“从房价下降的幅度和打折扣的力度及空间看，前9个月房价下降的幅度微小，并且开发商折扣有限，房价基本没有下降的空间，说明房价“真摔”尚未来临，而是一场由开发商自导自演的彻头彻尾的房价“假摔”秀，充其量不过是炒作。今年1月开始，楼市“假摔”现象同样层出不穷，一方面特价打折弥漫整个市场，另一方面开发商借用少量特价房做为噱头，吸引不明就里的购房者，刺探广大购房者持币待购的心理底线。”
从9月百城价格指数显示，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年九月以来的首次下降。可以看出国内多地房价风行假摔，楼市博弈“棋局”正酣。尽管“限购”扩容的落地悬而未决，而房产税扩大的消息也子虚乌有，但依旧从严的房地产调控使得开发商再次考虑以“价”换量，多地楼盘高调打折促销，却又是一场令购房者空欢喜的“假摔”。此外，房价同比涨幅回落的统计数据也存在着“假摔”，大量入市的郊区项目拉低了疯涨的市区房价，所谓的结构性价格下降。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫指出：“从成交量和房价下降城市个数及降价力度三项指标看，拐点也是学者们自导自演的一场“假摔”秀。目前部分地区楼市价格某种程度上是一个“虚假价格”，因为政府“限需求”和开发商“缓供给”形成了虚假供求关系，扭曲了价格信号。如果不从根本上解决楼市有效供应不足、投资属性过重等问题，就难以从根本上打破僵局。楼市或房价拐点根本不现实，而调控和开发商资金紧张及调控不放松等保障房加大供应，不是拐点的分水岭，今年房价不会回到2008年。”
谢逸枫
2011年10月8日