在基层地方政府，市长、县长们坐在一起，比什么，主要比三样东西：GDP、房价、酒量！当房价成为市长、县长们比面子的“名片”时，房价怎能不上涨，上涨起来后又怎能降下来？许多官员在房企中都有“暗股”，这一现象特别是在三四线城市和中小房企中，比例估计超过40%。

　　这一轮的“史上最严厉调控”已历时整整一年半。回顾过去一年半房地产市场的表现，可以总结为两句话。一是市场复杂程度和调控难度远超人们想象，二是开发商的抗调控能力和持币待购者的忍耐能力也远超人们想象。

　　现在的调控仿佛已进入深水区：前进，越来越难，甚至可能会失控（经济“硬着陆”的可能性始终存在）；倒退，几无可能，否则房价肯定会报复性反弹！

　　目前看来，虽然调控已初见成效，但还远没有达到预期目的。现在最大的问题是，时间已经拖得太久了，各种复杂并相互对冲的不确定因素越积越多，调控的代价也越来越大。这就像治疗一位久治不愈的重症病人。虽然已经做了几次手术，但依然不见好转。最好的治疗方案是再做一次大手术，但却有生命危险。

　　为什么调控没有达到预期效果？原因有三。一是调控目的不甚明确，瞻前顾后。二是调控政策以行政手段为主，几乎都是逆市场化的政策安排，鲜有治本之策。三是政府的公信力和政策的执行力这“两力”越来越不给力。

　　还有什么因素在阻碍着调控效果？土地财政，财税体制，户籍政策……拿这些治本之策当做原因，纯粹是理想主义者的扯淡。试想，即使一年半前国家领导人拿出改革者的勇气、胆识和魄力，采取治本之策，仅是拿出改革方案也要一两年，甚至两三年时间。现在的房价可能早已涨到“天价”了。

　　先采取逆市场化的强压政策，把快速上涨的房价先遏制住，再逐步采取治本之策，这种策略安排是恰当的。

　　如果一介平民貌似专业地去一味批评政府的调控政策，显然是低估了国家养着的数百、上千个专业人士所组成的国家智囊的集体智慧，弱智的极有可能是前者。

　　那为什么逻辑合理的调控政策没有达到预期效果？或许大多数人都忽视了四种极易被忽视的四重阻力。

　　一是房地产开发商的抗压能力。本人在《不宜低估开发商的抗压能力》文中说了两个原因。一是过去多年来绝大多数开发商都已具备了一定的资金积淀和经济实力。二是开发商维持日常运营的费用之于销售额相比，比例非常低。在9月底中房协和兰德咨询联合发布的《房地产企业经营管理蓝皮书》中，研究结果显示，2011年上半年销售额前10强房企的管理费用占营收的平均比值是3.53%，管理费用占销售额的平均比值是1.87%。可见，房地产开发商的抗调控能力比人们想象得要强得多。多年来连续不断的调控历史证明，因为房地产市场调控而被洗牌出局的开发商少之又少，包括当年的顺驰在内的已经出局的企业大都是因为战略失误和管理失控而出局的。未来，这一点还会被证明。

　　二是已经购房者的阻力。房价的下跌如果仅仅是新的增量商品房价格的下跌，永远是局部的，不成气候的。只有以存量房交易为主的二手房市场价格也下跌了，带之土地成交价格也下跌了，整体房价才会下跌。这也已在美、日、香港等国家和地区被多次证明。房地产市场是一个包括一级市场、二级市场、三级市场组成的整体市场，仅仅是增量商品房价格出现些许下跌就断言市场如何如何，显然犯了基本常识错误。当前的问题是，缺乏投资渠道的已经购房者根本不想在未达到投资预期前卖房，因此也就难以形成房价的梯次性下降。结构性和局部性房价下降与整体性、梯次性房价下降是两种不同性质的价格走势。目前看来，后者还比较遥远。

　　三是地方政府视房价为“名片”。在基层地方政府，市长、县长们坐在一起，比什么，主要比三样东西：GDP、房价、酒量！房价在某种程度上确实反映一个地方的经济实力和居民收入水平。当房价成为市长、县长们比面子的“名片”时，房价怎能不上涨，上涨起来后又怎能降下来？地方政府之所以执行力比较差，这算是主因之一。

　　四是许多官员在房企中都有股份。近些年来，因为从事房企战略规划和管理咨询的原因，笔者比其他行业服务机构更便于了解到房企的核心秘密，包括资金链状况和股权情况。笔者了解到，很多房地产企业的股东名单中，都能找到政府官员的身影，只不过表面上大都是以委托代持方式出现。这种现象特别是在三四线城市和中小房企中，比例估计超过40%。这也难怪，官员们的势力既然能转化为煤矿等其他暴利行业的股份，又怎会不渗透到更易渗透、也同样暴利的房地产业中呢？如果官员在房企中持股成为普遍现象，调控的阻力就更大了。

　　像整顿小煤矿一样，责令官员们主动、限期从房企中退股，或许可成为房地产调控破局的一大利刃。