张付杰律师：公房使用权房转让合同并非当然无效
     张付杰律师按：受房价飙升的影响，公房使用权人转让后反悔事宜屡屡发生，对交易市场产生了诸多不良后果。大多公房出让人以公房使用权转让不受法律保护为由撕毁协议，要求返还使用权房。张付杰律师认为，公房使用权转让行为属于物权性质且兼具债权形式，公房使用权转让合同是否有效，应从物权、债权多重角度,结合诚实信用原则及所有权人的意思表示综合判断，并不当然无效。
[案情介绍]
    原告：王某
    被告：安某
    原告王某与被告安某签订合同,将其拥有使用权的单位分配用房以30万元的价格转让给安某。合同签订当日，安某与上海市某物业中心（房屋产权人的代理人）签订房屋租赁合同，由安某承租涉诉房屋，并交纳租金等项费用。随着房价的不断升高，王某心生悔意，要求安某返还房屋，并愿意退还其转让费。
    原告王某认为，双方买卖的房屋为公房、不受国家法律保护为由起诉到法院，要求确认双方的买卖合同无效。
    被告安某认为，双方合同已经实际履行完毕，且已实际居住等理由主张合同有效。
经法院查明，涉诉房屋所有权人为上海某房地产开发公司（原告所在单位为该公司下属企业）,该公司全权委托物业中心管理包括诉争房屋在内的楼宇。
[案件思考]
    原被告所签署的买卖合同是否有效？
[法院判决]
    法院以产权人的代理人与被告签订房屋租赁合同，产生的法律效力应当及于产权人为由，判决驳回李某的诉讼请求。 一审宣判后双方均未上诉。
[张付杰律师法理分析]
    本律师认为，公房使用权转让行为属于物权性质且兼具债权形式，公房使用权转让合同是否有效，应从物权、债权多重角度,结合诚实信用原则及所有权人的意思表示综合判断，并不当然无效。分析如下：
    1、公房使用权人与产权人相比在收益权上具有优先性。本案系诉房屋属单位所有的自管公房。从现代法理思考，公房使用权属于他物权，符合非所有人基于法律、合同或其他合法途径而取得的权利，是对他人的财物享有的直接支配权，具备用益物权的基本法律特征。就本案而言，王某将其对诉争房屋的使用权有偿转让给安某，正是其实现对公房收益权的一种方式。公房使用权作为计划经济住房制度下的产物，权利人取得公房使用权一般需要在单位工作满一定年限，然后根据其工龄、 家庭人口等因素，单位分配给其相应面积房屋，与之建立房屋租赁关系。因此，公房的使用权实际上是用人单位对职工住房消费的补贴。从这个意义上讲，在公有住房使用权存在的情况下，使用权人在公有住房上的收益权应当优先于所有权人。
    2、产权人对合同效力追认方式可以宽泛化、非要式化。在债权理论下，王某将单位房屋使用权以自己的名义转让给胡某的行为构成无权处分。同时，由于安某明知此情况，因此其没有适用善意取得的余地。确定了这两个前提，产权人是否对双方合同效力进行追认，便成为判断合同是否有效的依据。就本案而言，产权人授权的 物业中心与安某签订了租赁协议，并收取胡某租金等费用，基于受托人在委托人授权范围内的行为效力及于委托人的原理，表明产权人同意与胡某建立租赁关系，认可胡某的使用权，也即是房屋所有权人对原、被告双方合同效力的追认。
    3、产权人对使用权人的选择性决定公房私自转让合同不必然无效。目前，尚没有法律、行政法规位阶的规范禁止公房转让行为，更不存在禁止性效力规范，因此，公房转让合同不是当然无效。即便如此，公房转让合同仍需征得产权人同意。因为，公房转让合同若不经过所有权人同意或追认等于剥夺了公房所有权人对使用权人的选择权。如某些公房所有权人只与本单位职工建立租赁关系，不愿意将本单位公房供其他人使用，在这种情况下，行为人将公房转让给单位以外的他人显然是违背单位意愿的。因此，即使公房使用权转让合同并未违反效力性规范，仍然需要房屋所有权人的同意或追认。
    最后，实践中，大量公房出让人受房价飙升的影响，以公房使用权转让不受法律保护为由撕毁协议，对诚实信用构成了极大挑战。从本案看，王某在自愿转让房屋使用权，且安某已经实际占有、使用房屋的情况下，要求确认双方的合同无效，其诉讼请求本身即有违反诚实信用原则之嫌。基于上述理由，法院最终驳回了原告王某的诉讼请求。
———————————————————————————————————————————
专业、专注、专心“三专”律师，全面维护当事人权益！联系张付杰律师：13564951135