受困于银根紧缩，房地产商为解资金之困，不惜高昂成本，借道信托融资；作为金融机构，看重房地产信托的高收益，二者一拍即合，掀起了房地产信托融资风潮。自2010年第4季度以来，房地产信托快速增长，在2011年第二季度达到历史最高水平。房地产信托一度成为地产商最为重要的融资渠道之一。根据用益信托工作室统计，1-10月，我国共发行房地产集合信托产品823个，较上年同期增长70.4%；发行规模2506亿元，较上年同期增长58.3%（图1），占整个集合信托发行规模的42.5%。

 

 

 

与此同时，信托融资成本也在持续攀升，2011年10月房地产信托集合产品平均预期年化收益率高达10.72%，较上年同期增长16.6%（图2）。如果再加上信托手续费（包括发行费用、渠道费用以及第三方费用）平均6%—10%的水平，开发商平均融资成本至少在15%以上。

 

 

 

进入下半年，房地产信托产品发行规模出现大幅回落，一方面， 由于房地产调控政策收紧，房地产信托发行受限。5月底，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”：要求“控制增速、减少发行、实行紧缩”。随后6月底，银监会又要求信托公司“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”，房地产信托从“事后报备”改为“事前报备”后，又将项目立项从报备制变成了审批制，从源头上遏制住房地产信托发行的势头。另一方面，今年年底底将是《信托公司净资本管理办法》的清算时间点，由于房地产信托占用净资本的比例最高，为了使净资本能达标，部分信托公司被迫暂缓发行。最为重要的是，由于房地产调控力度不放松，在房地产销量下降、房价拐点隐现的情况下，房地产市场风险加大。无论是信托公司还是投资者，对房地产信托产品也更趋于谨慎。

伴随房地产信托新增规模的减少，房地产信托产品集中兑付期不期而至。如果按2008年以来所发行的全部房地产信托产品的平均期限21个月计算，2012年以后，房地产信托的兑付压力将不断加码，2012年年第二季度将是集中兑付的第一个高峰期，预计需要兑付的信托本金规模在650亿元左右，2013年第一季度将迎来第二个兑付高峰期，信托本金规模更是高达约1200亿元。（图3）

 

 

房地产信托的主要还款来源是销售回款，目前限购等严厉的政策对房地产销售产生了极大的影响，而通过信托融资的，又以中小房地产开发商为主，在调控中受的影响更大。如果房地产销售回款在未来几个月依然乏力，后续资金流入严重不足，大量房地产信托产品的集中兑付需求将使房地产商违约成为必然。对无法到期兑付的房地产信托产品，一般由信托公司先行垫付，再通过开发商延期兑付或处置质押资产等方式弥补。在这两种方法都行不通的情况下，信托公司最后可通过法律程序对房地产商所提供的抵押物（包括土地、在建工程、现房等）进行处置。

处置抵押物将是房地产商最不愿看到的，因为抵押率一般只有40%左右，也就是说，如果在保证归还信托本金的情况下，处置抵押物相当于房地产商对房价下跌的容忍度在60%左右，房地产商的违约实为其无奈之举。

可以预期，在房地产调控不放松的背景之下，随着信托产品集中兑付期的到来，将会有越来越多、和房地产信托命系一线、资金链状况堪忧的地产商，被迫采取“以价换量”，房地产价格出现较大幅度的下跌，并成为一种普遍现象，或许会在2012年的第二季度出现。