谢逸枫:还敢说楼市冬天来临吗？
中国房地产未来二十年依然是黄金时期
导语：国家统计局12月9日发布的报告显示，11月份，全国商品房销售面积同比下降1.7%，商品房销售额同比下降1.2%。11月份，全国房地产开发景气指数为99.87，而10月份全国房地产开发景气指数为100.27。统计显示，1至11月份，全国商品房销售面积为89594万平方米，同比增长8.5%；商品房销售额为49047亿元，增长16.0%。1至11月份，全国房地产开发投资为55483亿元，同比增长29.9%，其中11月当月增长20.1%。1至11月，全国房地产开发投资中，住宅投资为39857亿元，同比增长32.8%；住宅销售面积79639万平方米，增长7.5%；房地产开发企业本年资金来源75208亿元，增长19.0%。
2011年12月9日下午，国家统计局发布《2011年1-11月份固定资产投资主要情况》报告。数据显示，2011年1-11月份，固定资产投资(不含农户)269452亿元，同比增长24.5%，增速较1-10月回落0.4个百分点，其中，11月当月增长21.2%。从环比看，11月份固定资产投资(不含农户)下降0.19%。分产业看，1-11月份，第一产业投资6256亿元，同比增长28.8%；第二产业投资118054亿元，增长27%；第三产业投资145142亿元，增长22.4%。1-11月份，工业投资115046亿元，增长26.8%；其中，采矿业投资9945亿元，增长19.4%；制造业投资92239亿元，增长31.5%；电力、燃气及水的生产和供应业投资12861亿元，增长4.4%。
分地区看，1-11月份，东部地区投资增长21.7%，中部地区投资增长28.9%，西部地区投资增长29.2%。分登记注册类型看，1-11月份，内资企业投资251273亿元，同比增长25.4%；港澳台商投资8371亿元，增长20.7%；外商投资8553亿元，增长13.1%。从项目隶属关系看，1-11月份，中央项目投资16211亿元，同比下降8.5%；地方项目投资253241亿元，增长27.5%。
从施工和新开工项目情况看，1-11月份，施工项目计划总投资609910亿元，同比增长19.5%；新开工项目计划总投资223005亿元，同比增长24%。从到位资金情况看，1-11月份，到位资金302618亿元，同比增长22.7%。其中，国家预算内资金增长12.4%，国内贷款增长5.9%，自筹资金增长29.7%，利用外资增长10.2%，其他资金增长15.5%。
1-11月，全国房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%，其中11月当月增长20.1%。住宅投资39857亿元，增长32.8%。全国商品房销售面积89594万平方米，增长8.5%，其中11月当月下降1.7%。住宅销售面积79639万平方米，增长7.5%。全国商品房销售额49047亿元，增长16.0%，其中11月当月下降1.2%。房地产开发企业本年资金来源75208亿元，增长19.0%。11月份，全国房地产开发景气指数为99.87。而10月份全国房地产开发景气指数为100.27。这是该指数两年多以来首次跌破100大关，创下28个月来新低，同时，房地产投资涨幅明显放缓，。
从近几年房地产的走势来看，与很多指标相比，房地产开发景气指数更能准确反映楼市变化。最近6年以来，全国房地产开发景气指数长时间运行在100以上，仅2008年底至2009年上半年时低于100，反映出楼市调控下的市场运行轨迹。2009年年中，这一指数再次破百，楼市随后也一直处于上升阶段，指数与市场变化之间呈现出较高的吻合度。经过了今年严格的楼市调控，房地产整体市场呈现出下行趋势，前11月全国商品房销售面积89594万平方米，同比增长8.5%，其中11月当月下降1.7%；商品房销售额49047亿元，增长16.0%，其中11月当月下降1.2%，房地产开发景气指数也随之跌至100以下。
从2009年7月，房地产开发景气指数在98.01以后，全国房地产首次已经连续27个月运行在100点以上，此次发布的11月数据创造了最近28个月的新低。更是2001年以来，连续10年中，全国房地产景气指数出现的第10个月份低于100点，其他月份分别为2008年10月-2009年7月。楼市从目前数据来看已经进入了明显的下调周期。导致房地产开发景气指数下跌的原因有三方面：首先，信贷收紧，开发商资金压力增加，融资成本明显上涨；其次，一线城市销售萎缩，限购城市房价涨幅明显降低，非限购城市市场容量不大，绝对价格不高；第三，调控政策继续呈收紧趋势，房地产市场预期转冷。
国家统计局同时公布，今年1月至11月，全国房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%，其中11月当月增长20.1%。记者分析发现，今年8月以来全国房地产开发投资同比增长幅度已经连续4个月下调，其中前11个月全国房地产开发投资同比增长29.9%，首次跌破30%，为年内最低。目前房地产投资上涨主要有两方面原因：一是保障房投资增长；二是2009年至2010年供地进入投资高峰期。但随着调控的持续深入，信贷收紧、融资成本变高、销售萎缩等因素将越来越影响到全国房地产开发投资的积极性。
值得关注的是，房地产投资中，开发商自筹资金占比大幅增长，这显示出开发商强烈的自救意愿。数据显示，房地产开发企业本年资金来源75208亿元，增长19.0%，其中自筹资金31092亿元，同比增长30.6%。这意味着开发商的资金链安全程度降低。整体来看，由于商品房销售正逐渐萎缩、土地市场大幅降温、库存量不断攀升，楼市进入了明显的下调周期。11月份全国商品房销售面积和销售额“双降”。
从投资看，房地产投资同比涨幅连续5个月下调，而目前的投资上涨，很重要的一个原因是保障房投资上涨，扣除这个因素，其他类型房地产投资降幅更大。因此，目前，楼市萧条趋势已经非常明显，商品房销售面积在下降，全国大部分城市库存则有明显上涨。从目前来看，全国性的城市楼市调控拐点出现。从居住类价格来看，虽然11月出现上涨，但未来会持平或出现回落。由于将近年关租赁需求不足，也没有持续性动力进入；其次，业主不甘低价卖房，转售为租的房源数量继续增加，导致租赁市场供过于求。
2011年12月9日，中国社科院财政与贸易经济研究所以及城市与竞争力研究中心发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2011~2012）》。预测到2012年第二、三季度，房价将有大幅下降的可能，降价势头将由城市的边缘区域向中心区域扩散。不过，这种“大幅下降的可能”是有诸多前提，包括：政策面仍旧严控，开发企业融资困难等。目前房地产市场正处在价稳量跌向量价齐跌转变的过程中，调控的基础并不牢固。未来存在两种极端的风险，即住房市场大幅下跌或者报复性反弹。房地产市场各相关主体围绕限购政策展开了激烈的博弈，开发商寄希望于取消或放宽限购，投资投机者重返市场。地方政府将不断产生柔化、瓦解限购政策的冲动，一有机会将试探性地放松调控。继续坚持从严调控不动摇，完善调控行政措施，“防止报复性反弹”。同时要建立房地产调控的应急机制，做好房价下降应对预案和应急机制，避免房地产市场“硬着陆”。
近几年来，一路“高歌猛进”的房价无不刺痛着人们的神经细胞。房价何时能够下降？从最早的期盼到冷静观望直到最后形成了“买不起的痛”。受政府调控政策影响，最近一些城市的房价出现了下降的迹象。眼下正处于年末，2012年的房价又将是一个怎样的走势，是大幅度下降，还是止稳回升？中国社科院发布的《住房绿皮书》(以下简称“绿皮书”)或许能给人们带去一份欣喜。绿皮书明确指出，2012年第一季度，房价或现拐点 ，第三季度开始大幅度下降，降价的势头将由一线城市向二、三线城市，城市的边缘区域向中心区域扩散。
明年第三季度或现大范围降价。今年10月以来，一线城市房价有了松动的迹象，北京、上海等城市打折的楼盘一个接着一个。绿皮书预测，2012年一季度，一线城市绝对价格下降的态势将持续，但是降幅不会很大，试探性降价、权衡降价可能是市场主导，价格拐点很可能在第一季度显现。到二季度，整体性降价幅度则有限。预计开发企业会加大推盘力度，新盘定价更趋合理，老盘降价的幅度将更大，绝对价格下降的范围呈现扩大趋势。真正的降价是在第三季度，降价范围会继续扩大，降价幅度会更深。不过这一降价有一个前提，就是信贷资金不能满足需求，上半年销售远低于预期。绿皮书指出，如果上半年销售缓解了资金的压力，整体价格则是趋稳的，维持第二季度以来价格状况的可能性较大。
我认为，中国社科院财政与贸易经济研究所以及城市与竞争力研究中心发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2011~2012）》不靠谱，不做具体的分析和讨论。
1、指标解释
固定资产投资（不含农户）：是以货币形式表现的在一定时期内完成的建造和购置固定资产的工作量以及与此有关的费用的总称。
到位资金：是指固定资产投资单位在报告期内收到的，用于固定资产投资的各种货币资金，包括国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。
新开工项目：是指报告期内所有新开工的建设项目。
房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。
商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）。
商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）。
房地产开发企业本年资金来源：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。
2、统计范围
计划总投资500万元以上的固定资产项目投资，房地产开发项目投资。
3、调查方法
固定资产投资统计报表按月进行全面调查（1月份数据免报）。
4、东、中、西部地区的划分
东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南11个省（市）；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）。
5、固定资产投资增长速度为名义增速，由于固定资产投资价格指数按季进行计算，除1-3月、1-6月、1-9月、1-12月可计算固定资产投资实际增速外，其他月份只计算名义增速。
6、环比数据修订
根据季节调整模型自动修正程序，对2-10月份固定资产投资（不含农户）环比增速进行修订。修订结果及11月份环比数据如下：
固定资产投资（不含农户）环比增长率（%）
2月份 0.21
3月份 1.65
4月份 2.25
5月份 0.88
6月份 -0.60
7月份 1.31
8月份 1.69
9月份 0.12
10月份 1.23
11月份 -0.19
11月PMI跌破50让人们感受到经济的阵阵凉意，而近期公布的经济数据也证实当前经济进入较快下滑阶段，但考虑到当前稳增长的措施逐渐发力以及国内较强的经济内生增长动能，目前的经济下滑陷入长期硬着陆局面的可能性很小。尽管明年上半年GDP单季增速有跌破“8”的风险，但经济陷入类似2009年上半年那样明显硬着陆的风险依然较小。比如，明年上半年投资增长虽然会遇到很大压力，但也有很多有利于投资增长的因素聚集。
第一，明年是实施“十二五”规划的第二年，也是各类投资规划集中实施的时期。从历史经验来看，换届效应叠加规划效应，容易使得该年投资增速通常比上年要高，因此明年各地扩大投资的冲动仍会较大。
第二，房地产投资增速不会长期拖累投资增速。这是因为当前房地产市场调整更多是政策驱动，而不是内生因素驱动。如根据房屋刚性需求下滑通常落后于出生人口下滑25年后的规律，“十二五”期间房地产刚性需求仍会较旺，一直到2016年后房屋需求才会下滑。因此只要政策有所放松，房地产景气度会较快复苏，从而带来房地产投资的增长。
明年地方政府面临巨大的现实债务压力，考虑到房地产价格回落的目标已基本实现，下半年有可能对地方政府的一些限购松绑政策给予默许，这也将带来明年三季度后房地产销售增速的企稳。
由于房地产新开工面积今年9月后增速出现了大幅度回落，届时代表房地产供给的竣工面积增速也将大幅减小，房地产市场供需关系也将得到改善，从而有利于房地产投资增速三季度后的恢复。而另一个有望支撑房地产投资增速的关键因素是明年保障房投资增速的加快。保障房建设周期在2年—2年半之间，今年保障房开工方面的投资最多占全部保障房建设完成所需资金的30%，明年才是保障房建设投资的高峰期，投资占比将约50%，明年保障房保守估计也有800万套开工。由此估计，明年保障房实际投资量将比今年高出30%左右，由此带动房地产投资增速6个百分点。
第三，政治局会议指出，要更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调，解决经济运行中的突出矛盾。这表明随着明年上半年经济下滑的加快，稳增长措施的力度将会逐渐增大，而它们将对稳定投资增速具有十分积极的作用。如基建投资方面，今年诸多领域的投资增速都保持低位，如中央项目投资增速今年1-11月仅为-9.5%，铁路运输投资增速1-11月仅有-19%。明年在政府保障在建续建项目建设，有序推进“十二五”规划确定的重大项目的背景下，基建投资增速很有可能在政府反周期的政策力量推动下回升。
第四，虽然经济下滑会削弱制造业投资的热情，但明年也有很多积极因素支撑制造业投资。如明年货币供应量和贷款增速都会比较平稳，而由于对信贷资金需求量较大的房地产投资增速的回落会减弱货币和信贷需求，制造业有望获得比今年更宽松的资金环境。此外，明年通胀水平将会明显回落，这也将显著降低国内原材料价格上涨压力，从而有利于制造业投资成本的降低。更重要的是，近期中央各部委先后出台了一系列关于节能环保、电子认证服务业等行业的指导意见和产业规划，预计还将陆续出台围绕着战略新兴产业的24个子规划，这些规划都会从财税、金融方面给予这些产业特殊的优惠，由此刺激这些制造业部门的投资增速。
再如明年出口增速陷入类似2009年那样大滑坡的可能性也很小。当前虽然欧洲经济有陷入衰退的风险，但美国经济仍保持着稳步复苏，由此也使得我国出口对美增速四季度以来保持持续上升的态势，增速从7月的9.5%回升至11月的16.9%。考虑到美国就业率状况仍在持续改善过程中，明年只要欧洲不出现金融系统崩溃风险，美国经济将不会有大的问题。而金融系统崩溃的可能性在当前欧盟各国已决定短期强化金融救助力度、中长期强化财政纪律的情况下是比较小的。
更重要的是，明年消费增速对于经济增长贡献将会更加突出。虽然明年经济和企业盈利下滑会影响居民就业，人们的消费热情也可能受到影响，但考虑到以下因素，消费仍有望保持平稳增长。
一是通胀回落后有利于增强人们的实际购买能力，实际消费增速通常也会提高，如11月的消费实际增速已达12.8%，已相对于前3个月逐渐回升；二是汽车消费有望恢复增长。我国近10年汽车消费的平均增速为24%，考虑到我国汽车人均保有量水平仍较低，汽车消费高增长的周期仍有望延续，因此汽车消费经过今年的调整，消化完前两年过度刺激的增长压力之后，明年二季度有望开始新一轮的恢复性增长，增速大约为10%左右，而这将带动社会消费品零售总额比今年多增0.5个百分点。因此，明年消费增速仍将稳定在17%左右，而考虑到价格因素，实际增速很可能比今年提高2个百分点。综合考虑，明年上半年我国经济增速会受到冲击，而下半年后受益于系列稳增长措施带动的投资需求企稳，以及随之产生的企业补库存动力，经济增速有望企稳回升，全年GDP增速将有望在8.3%左右，低于“8%”的可能性很小。
出口连续四月减速，中国未来五年进口规模有望超8万亿美元。上周六中国海关公布数据表明，出口未出预料地连续第四个月减速。海关数据表明，中国11月进出口都出现了增幅收窄的迹象。出口同比增长13.8%，低于上月2.1个百分点，进口同比增长22.1%，低于上月6.6个百分点。贸易顺差报145亿美元，与上月相比出现了大约25亿美元的下滑。至此，11月最为重要的宏观经济数据，除银行新增信贷以外，通胀、进出口、房地产销售和新开工面积均指向，在通胀和经济减速、进出口进一步减缓的情况下，中国决策层将有更多的空间，在即将召开的中央经济工作会议中定调“稳增长”。
但在推动全球经济增长的某种共识下，中国仍然坚持扩进口的战略取向。昨日，中国国家主席胡锦涛重申，今后5年中国进口总规模有望超过8万亿美元。据统计，去年中国进口总额为1.39万亿美元，昨日海关公布今年前11个月中国进口总额已达1.59万亿美元，同比增长26.4%。距离完成未来5年进口总额8万亿美元，亦即年均1.6万亿美元的目标，并不遥远。根据已经公布的宏观数据分析，中国经济已经开始面临越来越明显的减速境况。过去几天陆续公布的数据包括，11月CPI同比增速回落至4.2%，PPI同比增速下滑至2.7%；房地产继续保持疲弱：11月房屋销售面积同比下跌1.7%，住宅销售面积同比下跌3.3%。
进出口数据虽然持续第四个月下滑，不过稍好于预期。此前，第一财经首席经济学家调研显示，11月出口同比增速预测值为11.3%，进口同比增速预测值为19.2%。实际数据比预测分别高出2.5和2.9个百分点。该下滑趋势，表明中国经济最坏时期可能尚未到来。预计出口在未来几个月里显著走弱，在2012年一季度出现同比下滑；此前，她曾预计，年末出口同比增速可能降至个位数。
根据商务部11月11日发布的《中国对外贸易形势报告(2011年秋季)》，今年我国贸易顺差规模在1500亿美元左右，低于2010年1831亿美元的规模水平。中国商务部部长陈德铭也在11月18日的中国外商投资企业协会第五次会员代表大会间隙对在场记者指出，今年贸易顺差占GDP的比重将比去年进一步下滑。随着下行趋势的确立，通胀已不再是政策放松的制约因素。预计2012年一季度GDP同比增速将下降至7.8%，并将催生更多“稳增长”政策。
我认为，如果是预测房价，明年楼市不是寒冷的冬天，而是回暖的春天。物价方面，CPI可能降至3%-3.5%，货币政策放松来临。金融方面，明年存准率或多次下调。宏观经济政策基调缘何不变？原因之一是有利于经济平稳运行。稳健货币政策”的内涵比较广，明年经济增长和物价走势都存在比较大的不确定性，可调整空间比较大。过早的放松或收紧货币政策都是不合适的，货币政策更强调灵活性和前瞻性。全面放松货币政策风险较大，而稳健的货币政策有利于经济的平稳运行。
原因之二是政策需要保持连续性/货币宽松的结果通常是大量资金堆积到固定资产投资、房地产等领域，不仅埋下通胀、资产泡沫隐患，也使经济结构愈发扭曲。他认为应当适当提高对经济减速的容忍度。当经济增长速度降下来一些时，反而对调结构、推动各项改革有帮助。我们的政策需要保持连续性，在一些需要重点扶持的领域，比如中小企业、战略性新兴产业方面，可以引导资金倾斜，使资金投放到最需要的领域。
原因之三是财政政策助结构调整。积极的财政政策用来解决增强经济发展的内生动力、推动结构调整问题。所谓积极的财政政策，并不一定要大兴土木，其实调节不同收入人士的税收，对部分缺乏资金的企业减税和下调各项收费，就可以给予经济实质性的帮助。具体而言，国家将会更多地采取财政政策来调控宏观经济，可能会安排更多具体的财政政策进行调整，政策本身也会更加积极一些。在积极的财政政策方面主要有两个重点，一是跟民生相关的支出，保障性住房，教育文化方面支出；另一方面是今年来下降过快的交通运输方面的投资。
人民大学于2011年11月22日发布「中国宏观经济分析与预测报告」，引起市场极大关注。综观该文件基本可以归纳出四个结论：一、房价未来将出现环比20%的降幅；二、2012年第二季度地方政府或将变相松绑；三、2012年第三季度中央开始逐步放松限购；四、政策即使松绑，房价不会出现报复性反弹。房价不可承受的“强盗逻辑”，楼市时局愈趋敏感及关键，各种匪夷所思、稀奇古怪的说法愈层出不穷，令人目不暇给与叹为观止。
我认为，20%降幅特别激进，如果下降20%，房子一开售当天又抢完，否则会没人买。未限购城市不会陷入“双海”危机，全国600多个城市，仅仅48个城市限购，不到全国的城市十分之一。房地产绑架了社会与经济言过其实。“限购松绑”条件说仅仅是行业说法，在政府的决策中难起到关键性作用。
谢逸枫
2011年12月12日