谢逸枫:房产税是不可能完成降房价大任
大规模开征房产税全面推行为时尚早
引子:房产税是今年的热门话题。从今年3月底从重庆传出开征传闻以来，深圳、上海等城市相继被传出可能会进行房产税试点。几乎没有哪个发展中国家对房产征这么重的税。我们的土地使用权是70年，使用完后还会缴纳一笔费用延期使用这块土地。这方面的税都缴了，为什么还要再缴房产税呢？是继续执行限购令？还是扩大房产税改革试点的范围？在刚刚落下帷幕的中央经济工作会议上，房产税改革试点扩大终于一锤定音。会议在提出明年经济工作的主要任务时表示，2012年要推进房产税改革试点，合理调整消费税范围和税率结构。
此前，住房和城乡建设部曾表示，全国个人住房信息系统联网实现后，以限购为代表的行政性楼市调控政策将逐渐退出，这一表态一度被解读为房产税将会加速扩容。刚刚召开的中央经济工作会议指出，将试点房产税。北京有没有试点的可能性？北京市住建委委员王荣武表示，从目前情况来看，北京还没有开展试点的想法。未来房产税进一步推开的大方向已经明确，但目前还未到全面推开的时候。今年年底将会对房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的方案。房产税试点扩大尘埃落定,但是效应发挥尚待空间。
从2011年年1月28日起，上海、重庆开始试点征收房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购住房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是拥有独栋别墅和高档公寓，以及无工作、无户口、无投资人员所购的二套房，税率为0.5%~1.2%。其中，重庆于10月1日起开始对主城区符合条件的存量商品住宅征收房产税，也成为我国首个对存量房征收房产税的城市。在双方僵持的过程中，如果不从房产税等体制上突破，保持长期有效的房地产政策，非常困难。
著名房地产经济学家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫接受《中国联合商报》采访：
请问房产税在2012年是否会扩大范围推开,存在什么阻力和困难?
谢逸枫：2015年之前,中国大范围推开房产税并不乐观,主要是缺乏法律上的根据和现实上的操作层面困难及难当降房价的任务。根据《立法法》的规定，任何向公民财产征税的行为，必须经全国人大批准，或者由全国人大授权。此外，操作上面临一系列难题。上海、重庆的房产税征收具体是如何操作的？政府部门是否能拿出权威和科学及有根据的报告？征税时房产价值怎样估算，如何统计？这些问题都不明确。在美国，房产税的构建和征收是一套复杂的系统。目前中国的这套体系还太不成熟。征税毕竟需要花费相应成本，需要大量的配备相关人员，需对房产进行评估、测算、统计，这在制度设计时也应当考虑。
房产税的全面征收需要相关部门从头到尾理清征税的理论体系和相关配套政策。如果征收房产税，是否还需要缴纳土地出让金？缴纳70年的土地出让金后，征收房产税的依据在哪里？这些都应当解释清楚。房产税与限购一样，都是2011年初加入调控，并在年末确定扩大延续的政策。但与限购的相对明朗态度有差异的是，至今尚无城市表态明年会加入试点城市。
谢逸枫：房产税是不可能完成降房价大任,房产税是否促房价合理回归是雾里看花，效果有得观察。首先是要完善个人住房信息系统，与人力社保、税务、金融等部门信息共享，开发完成购房资格自动核验系统至少需要三年时间，才可以从认购、签约到权属登记全过程核验，以及新房、存量房全覆盖的限购监管机制。实现提交申请、信息比对与审核、结果反馈等全部手续都实现了网上办理。
说明房产税能否成为接替限购的长期调控措施，目前还尚无定论。当然，实现全国个人住房信息系统联网并不是房产税代替限购令的惟一条件。如果现在房价回归到合理期间，房产税也就没必要推行。其次是房产税短时间内很难大范围推广。从国外的经验看，房产税对控制房价的作用较为微弱。即便有一定的调节作用，仍不能完全解决刚性需求群体面临高房价束手无策的问题。
谢逸枫：因此,房产税在3年内很难大范围推广开，在实际操作中面临很多难题。中央房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代行政手段“限购令”和限价等政策。不过,下一批房产税试点城市名单尚未确定,执行起来困难重重。最后是房产税是否能够发挥市场调节作用,目前不明确,即使在高房价地区开征，未必能够达到抑制其房价过快上涨的效果。
从上海、重庆两城来看，房产税试点到底取得了怎样的效果？
谢逸枫：据上海市税收收入统计显示，截至三季度末，上海征收房产税55.1488亿元，在7811亿元的税收总收入中并不显眼，相比一块地动辄几十亿元的土地出让金也是九牛一毛。这个数据似乎反映了房产税试点一年来的尴尬。征收范围有限，税率不高，对比推出前的热烈炒作，实施后反有“雷声大雨点小”之感，调控房价、替代土地出让金这些预期作用都未曾实现。
谢逸枫：房产税改革试点未来三年内很难扩到广州，首先是广州的房价相对合理，在一线四个城市中，况且投资投机炒房需求比例小。其次是个人住房信息系统的搭建，至少需要二三年时间。最后是房产税依然存在很多问题，还需要时间研究，因此，广州虽作为一线城市不会排在前列，要排也是北京和深圳排在先。同时，从抑制房价上说，靠房产税抵制房价上涨只能是暂时之举。而前期调查、评估工作十分复杂，专业评估人员也有限。此外，与征收房产税的国家相比，中国并没有相应的配套措施、完善法律和法治体系的保障。
谢逸枫：近一年来，房产税征收的象征意义大于实际调节作用。据上海房产税代征银行数据显示，截至12月12日(距离房产税缴纳截止日期仅剩半个多月)，两银行共受理380多个客户缴纳房产税，但涉税总额仅40万元。沪渝两地房产税的探索中亦存在一些问题。首先，房产税操作认定环节复杂，涉及政府部门众多，征税的技术操作环节尚不成熟；其次，两地征收范围有限，重庆只对主城区征收，上海只对新购房征收，这将使房产税的效用大打折扣。
最后是不能起到稳定市场预期，不仅间接导致房价上涨，也不能有效控制房地产的投资投机需求，不利于房地产市场价格的稳定。最后是虽然可增加地方财政收入，一定程度上减少地方对土地出让金的依赖。但是根本无法取替土地财政。也无法彻底解决贫富差距扩大的问题。
谢逸枫：以房产税改革为主的税收调节机制不是房地产调控的“一剂良药”。从理论上讲,征收房产税实行累进制，房子越多，征税也就越多。这对抑制投资房产有一定的作用。毕竟，较高的税收会让投机者却步。但是,征收房产税并不会对房地产市场产生太大的冲击，因为我国在城市化进程中，大量农村人口拥入城市，同时，改善性住房需求也会增大。
征收房产税的目的是什么？是控制房价吗？
谢逸枫：从国外的经验看，房产税对控制房价的作用较为微弱。即便有一定的调节作用，以重庆为例，对豪宅征收房产税，征收的房产税也比较高，对高端的房产有一定的打击作用，但是仍不能解决刚性需求群体面临高房价束手无策的问题。目前房产税征收对象范围狭窄，只涉及新房和别墅豪宅等情况。房产税应逐步改革其征管方案，今后新的试点应该将居民现有大户型和单价高的住宅也逐步纳入，而不是只针对新房。
谢逸枫
2011年12月20日