谢逸枫:缘何全国48个限购城市仅10城延限?
楼市限购令注定是短命的政策
引语:2011年12月14日,住建部知会地方政府楼市限购令到期延续,大有消灭房地产行业凶猛之势。住房和城乡建设部(下称住建部)日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。截止到2011年12月20日，全国48个限购城市，至少有11个城市的住房限购措施，将于2011年12月31日到期。除此之外，住建部还向地方政府知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。在中央经济工作会议前夕，政府企业、中央地方之间博弈最为激烈的楼市调控，仍看不到放松的迹象。
此轮房地产调控最核心的措施就是以限制性购买为特征的措施，所以限购在可以预见的未来，不存在放松的可能。2011年11月30日，人民银行宣布将存款准备金下调0.5%，是三年多来首次下调金融机构的存款准备金率。此举立刻被解读为宏观政策向放松方向调整的信号。但是，对于历史上最为严厉的一次楼市调控，房地产行业“放松”的日子或许还十分遥远。在人民银行下调存款准备金率之前，住建部已经知会地方政府，对于“限购令”即将到期的城市，如果没有极其特殊的情况，须出台政策对限购令的有效期进行延续。很多地方政府当时根据中央政府的要求，出台了限购政策，其有效期都是一年，只有南宁的截止日期是明年的2月29日。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫接受《中国经营报》采访：
近日，刚刚结束的中央经济工作会议要求，继续执行限购政策。而住建部也知会地方政府继续执行限购的政策。同时，住建部到地方政府摸底限购城市实施的效果调查，并作出要求继续实施限购的表示。
中国经营报：截止到2011年12月20日，全国有多少个城市实施了限购政策的？又有多少个城市即将到期？有多少个限购城市表示2012年继续实施的？是否有必要继续实施到2012年？
谢逸枫：即使加上3个新增扩容限购的二三线城市(浙江台州和浙江衢州及广东珠海)，截止2011年12月20日，全国仅有48个城市出台限购政策，不到全国668个城市的十分之一，（其中45个限购城市，有3个直辖市：北京、上海、天津，27个省会城市(无拉萨)，5个计划单列市：大连、青岛、宁波、厦门、深圳，10个地级市：三亚(海南)；佛山(广东)；温州、金华、绍兴、舟山、台州(浙江)；苏州、无锡、徐州(江苏)）。
谢逸枫：截止到2011年12月20日，全国共有48个城市限购，12个城市住房限购于2011年12月31到期（海口、福州、厦门、长春、珠海、佛山，青岛、石家庄、合肥、苏州、温州、贵阳）。另外南宁限购时间到2012年2月29日。因另外35个城市无规定限购停止期限，有待于住建部表态和地方政府新的规定。
谢逸枫：2011年12月31日到期的12个限购城市中，明确表态将延续楼市限购政策仅有6个（海口、福州、厦门、长春、珠海、佛山），另外是4个一线城市（北京、上海、广州、深圳）也表示继续执行限购政策。其余6个限购到期的城市（青岛、石家庄、合肥、苏州、温州、贵阳）和2012年2月29日限购到期的南宁，地方政府的态度比较模糊。其他31个无限购期限的城市尚未明确表态。说明今年年底12月31日一过，住建部无新的要求或地方政府不发通知明确要求延长限购期限，限购政策将自动退出或者停限。
谢逸枫：限购不可能作为一项长期的基本住房制度，仅仅是临时性的行政手段干预楼市的政策。楼市限购令注定是短命的违人权政策，虽然将6个城市的限购政策延续至2012年，但是，并没有将限购上升为基本制度。其实，住建部担心一旦到期限购退出房价放虎归山或报复暴涨反弹，另外是丧失楼市调控刚刚取得的成效，这样的担心是多余的，只要房贷和限价及货币政策等政策继续收紧，即使12个限购已到期的城市不再继续执行限购政策，房价也不可能暴涨。
中国经营报：为什么住建部强烈要求地方政府限购，地方政府却不配合，不主动继续执行限购政策，地方政府究竟是什么想法或态度？
谢逸枫：地方政府不会主动继续执行限购政策，配合住建部，而想放松或退出，确保土地出让金收入任务和土地出让计划完成及保经济增长等稳定房地产市场。住建部虽然表示限购令要继续执行，但是对于限购究竟执行到什么时候，限购的执行标准、执行范围等等一系列细节，住建部并未明示。因此，剩余的38个限购城市主管部门，则选择静观其变，以沉默应对，导致限购令走向讳莫如深。显然，住建部的一厢情愿的期望与设想，未化解这一尴尬。不过，38个城市的地方政府至今并无明确表态。
中国经营报：限购政策明年是否放松？目前，刚性自住需求已占90%以上，调控政策处在关键时期，是否会放松房地产市场的调控。地方政府是否会自发拯救市场？
谢逸枫：与房产税相比，限购令退出是早晚的事，是否促使房价合理回归是雾里看花，效果有得观察。限购令”执行近一年，各地楼市持续低迷，房价稳中有降。住建部不可能消灭房地产行业,所谓继续通过从严落实限购政策、加大执法力度等方式促使房价“回归理性”,不过是住建部自己的想法。未来限购令的退出和松绑，仍然会取决于楼市调控的效果。带有明显行政色彩的限购令，虽然并非房地产市场长治久安的保障。作为此轮调控最具新意的手段，限购令在很大程度上直接挤出了投资投机资金，促使房地产调控早日见效。由于多数城市的住宅成交量在限购之后出现大幅下滑，随后导致土地招拍挂遭遇“寒流”，时至年末，成都和佛山两个城市开始悄悄放松限购政策，但都以失败告终。
住建部的限购文件和国务院房地产政策的文件里并没有表达过，限购政策究竟执行到什么时间，只要房价回到合理水平，就应该退出。但是这个合理水平又没有明确的规定，是以地方政府完成今年价格控制目标为准，还是以房价涨幅或房价下降多少作为标准，还是以老百姓买得起商品房和可以接受多少房价的条件为准？国务院2010年、2011年出台的两份文件中，提出了限购政策与公布房地产调控目标的要求，但并没有建立这两者之间的联系。因此，中央目前给出的基本口径还是坚持房地产调控不动摇，促进房价的合理回归。所谓房产税替代限购令的政策不太现实，说明限购政策到期是否执行，决定权不在于住建部，而在于地方政府和调控的效果及市场的反应等综回情况。
谢逸枫：其实，早在2011年11月25日，北京市住建委、市地税局宣布自12月10日起北京放宽普通住宅认定标准，购房税负最高可省12万元。这项本意是符合现状的普通住宅认定标准调整，同样难逃“救市”之嫌。此外，马鞍山“100%契税补贴”、杭州“租购补贴”、南京上调公积金贷款额度以及上海和北京及广州等地纷纷放宽土地出让条件等，种种现象都是各地楼市自救行为。
谢逸枫
2011年12月20日
于是，时近年底之时，限购政策是否能得以延续成为了问题焦点所在。福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、珠海、佛山、贵阳、南宁、合肥、苏州都涉及到限购令于今年年底或明年年初到期的问题。对于知会地方政府要求限购令续期的问题，住建部一位官员并未正面予以证实。近期国务院分管领导多次就房地产调控的问题做出指示和批示，其核心要求就是不能对现有房地产调控政策予以放松。而此轮房地产调控最核心的措施就是以限制性购买为特征的措施，所以限购在可以预见的未来，不存在放松的可能。
而在此之前，佛山、成都两地均出现了以不同方式为限购令“松绑”的政策，但在中央政府的干预之下，最终“放松政策”均被废止。为了确保地方政府能够积极落实限购政策，住建部和监察部已经联手，对不能落实这项政策的城市主要行政负责人进行约谈，乃至行政处分，此举收到了相当的成效，11月中旬，继广东佛山“限购松绑乌龙”事件后，四川成都市政府发布通知，将成都市落实限购政策的甄别购买资质的起始点，由签订购房协议后推至办理房产证，即在业主办理房产证时，再对其已购房情况进行审查。
由于房地产市场多为期房销售，向后推迟审查购房资格的日期，实际上是为房地产销售留下了空间。但是，此通知在出台不到一周后即被叫停。与佛山限购令当日被收回的情况类似。国务院办公厅、住建部均向四川省政府询问了此事，在中央政府保持的高压态势之下，最终这纸带有松绑性质的通知也被叫停。地方政府两次“松绑试探”均告失利。2009年，为应对国际金融危机，中央政府出台了一揽子刺激国内消费、确保经济增长的政策措施。在这样的政策背景下，2008年出台的一系列针对楼市的调控措施，被多项鼓励房地产消费的政策所取代，地方政府亦全面放松了对房地产的调控力度。同期国家统计局对70座城市房地产市场统计指数显示，2009、2010年两年，房地产价格环比、同比均呈现出上涨趋势，部分城市的涨幅超过20%。
在一个现有政策退出之前，先设定好一个承继的后续政策，如果后续政策不具备出台实施的条件，那么既有出台的政策就不会退出。此举在于避免出现政策的“空档期”。 在知会地方政府对到期的限购令原则上进行延续的同时，住建部还知会地方政府，不对现有已出台的地方调控政策进行方向性调整的总体精神。即便现有调控政策进行调整，也将遵循着“承继式”的原则。所谓“承继式”的原则，即在一个现有政策退出之前，先设定好一个承继的后续政策，如果后续政策没有研究好，不具备出台实施的条件，那么既有出台的政策就不会退出。而此举的主旨精神，在于避免出现政策的“空档期”。