谢逸枫:2012年广州中心城区扩容将推高房价
广州中心六区扩大到八区 总面积1310平方公里
导语: 2011年12月19日，广州市规划局局长王东向广州市十三届人大常委会第四十七次会议作关于《广州城市总体规划（2011-2020）纲要》（以下简称《纲要》）编制情况的报告。报告明确了广州未来“一个主城区、两个新城、三个外围城区”的总体布局。《纲要》制定了中心城区、东部片区、北部片区、番禺片区、南沙片区、从化片区、增城片区等七个片区发展指引，明确了各片区的发展定位、目标与总体战略，预测人口与建设用地规模，制定空间策略指引和专项策略指引，并划分了功能组团，目前正按照程序上报国家住建部审查。
本次规划期限为2011-2020年。包括近期2011-2015年，远期2016-2020年。规划区范围包括广州市全部10个市辖区和2个县级市，面积7434.4平方公里。如规划得以通过，广州中心城区面积相比此前十年有望扩张超过一倍。《纲要》明确广州将建成为广东省宜居城乡和现代产业体系的“首善之区”，面向世界、服务全国的国际大都市。《纲要》预测广州市2020年人口规模采用两种口径，一是常住人口，规模1500万人；二是管理服务人口，规模1800万人。
两种预测口径已考虑广州城市实际容纳和管理的人口规模大于统计局2009年以前公布的常住人口规模，基本符合最新的第六次人口普查关于广州常住人口的调查数据。经与土地利用总体规划协调，规划2020年城乡建设用地规模为1923平方公里。《纲要》交通规划强调“区域共享”和“珠三角同城化”，以世界级的白云机场、南沙港、广州新客站三大交通枢纽为龙头。
广州将进一步巩固白云机场全国三大枢纽机场的地位，建成南方地区最大，以广州市、广东省、泛珠三角为依托，辐射东南亚和太平洋地区的大型复合式航空枢纽机场，并与广州北站枢纽相互衔接。同时，以广州为中心，建立开放互连的珠三角地区城际轨道网络，打造珠三角1小时交通圈。广州至泛珠三角所有省会城市及大珠三角所有地级市均有高速公路直达，2小时机动车时空圈覆盖珠三角以及清远韶关的主要地区。此外，还要实现“区区通轨道、镇镇通快线、社村通支线”，形成“以公共交通为主导”的公交都市。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫接受南方都市报记者采访表示，除了中心六区，番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区也将纳入中心城区，意味着广州中心城区未来十年扩容。未来10年，广州中心城区可望“长大”至1310平方公里。不仅增加了经济发展推动力和区域发展的联动力，最主要是增加了广州市土地财政收入和拉动郊区房价上涨。毫无疑问，番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区纳入广州市中心城区，地价上涨和心理距离拉近及概念炒作等规划利好因素的共同作用下，番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区房价肯定要上涨20%左右，甚至30%。首先是番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区房价与广州中心六区平均房价24000元/平方米相比较，仅仅才一半的房价。其次是随着区域规划和投资客及资金的进入，将成为购房热点区域。再次是从性价比和经济发展及地价的角度看，往往可以吸引更多开发商抢夺土地，推高房价。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫接受南方都市报记者采访表示，在广州经济保持10%以上增长速度看，广州房价每年上涨10%是很正常的。2011年广州GDP预计增长11%，2011年，全市经济保持平稳较快增长的良好态势，预计实现地区生产总值超过12380亿元，增长11%。预计天河、越秀、萝岗、番禺、白云等5个区GDP超千亿元，合计占全市GDP比重达65%.但投资增长难度加大，今年1月至10月全市工业投资下降12.9%。
土地出让金收入短收主要是受宏观调控政策影响，企业资金链趋紧，开发商拿地的积极性不高，土地拍卖成交率低，土地出让金收入进度缓慢。其中11月3次挂牌拍卖地块30宗，拍卖底价144亿元，成交仅4宗，成交价仅8.1亿元。广州今年土地出让收入计划在调低上百亿元后，仍然面临巨大压力。今年市本级土地出让金收入可能将比今年初计划“缩水”212.5亿元。而290亿元的预计土地收入，相比去年455.6亿元的土地收入，大幅下滑36％。
广州市政府债务884亿 亚运本身预算136亿。2010年经济总量迈上万亿元新台阶，来源于广州地区的财政总收入突破3000亿元。
广州市2011年GDP预计将超过12300亿元，而到2016年将争取突破2万亿元。今年预计实现地区生产总值超过12300亿元，同比增长11％。这源于广州地区的财政总收入3985亿元，同比增长19％。2012年，要启动南沙新区60平方公里起步区建设，完成以知识城为核心的东部山水新城总体规划。
对今后五年经济社会发展的主要目标，《报告》以2016年为时间节点，提出4个指标性的数字，即，全市生产总值突破2万亿元，年均增长11％左右；第三产业增加值占地区生产总值比重达到65％以上；城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均增长10%以上。总体目标要求是：经济综合实力继续在全国城市中保持领先地位，现代产业体系基本建立；具有全球辐射力的国际商贸中心、区域金融中心和国家创新型城市基本建成。《报告》在今后五年指导思想中，首次提出“坚持低碳经济、智慧城市、幸福生活的发展理念”，“走新型城市化道路”和“三个重大突破”等新的内容。
广州市物价局2011年12月19日公布最新数据称，11月份广州CPI同比涨幅回落至4.6%，较上月收窄0.5个百分点，这是今年3月以来广州CPI涨幅最低的月份。
番禺萝岗部分地区纳入广州中心城区,广州编制今后十年总体规划草案，中心城区面积有望比目前扩张超倍，正按程序上报。）10年规划，番禺萝岗部分地区有望纳入中心城区。广州中心城区继续长大，除了中心六区，番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区有望纳入中心城区。2011年12月19日，广州市政协副主席、市规划局局长王东向市人大常委会汇报《广州城市总体规划（2011~2020）纲要》编制情况。根据初步草拟的规划，未来10年广州中心城区面积约为1310平方公里。目前，该规划纲要正在按程序上报。
此次规划期限为2011年~2020年。广州市虽然早在2005年就经国务院审批通过《广州市城市总体规划（2001~2010）》，但覆盖面积仅仅在中心城区。根据当时国务院批准的规划，广州市中心区将达549平方公里，继北京、上海之后，在全国排名第三。广州未来中心区会“扩容”一倍以上。根据《广州城市总体规划(2011-2020)纲要》(以下简称《规划》)编制情况时透露：新《规划》的中心城区包括越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区南部(北二环高速公路以南)、黄埔区、番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区(不含知识城和九龙镇区)的城市建设地区，面积约为1310平方公里。
广州市规划局局长王东《广州城市总体规划(2011-2020)纲要》(以下简称《规划》)编制情况时透露：新《规划》的中心城区包括越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区南部(北二环高速公路以南)、黄埔区、番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区(不含知识城和九龙镇区)的城市建设地区，面积约为1310平方公里。这也是官方的规划里首次将番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区(不含知识城和九龙镇区)纳入“中心城区”。
2011年1月之前，番禺、花都、白云北部、萝岗四区未纳入广州市城市总体规划的范围。根据2005年国务院审批通过《广州市城市总体规划(2001-2010)》，当年总规覆盖面积仅在中心城区，规划覆盖面积2453平方公里。当时广州市中心区的规划面积为549平方公里，继北京、上海之后，在全国排名第三。 本次《规划》区范围包括广州市全部10个市辖区和2个县级市，面积7434.4平方公里。中心城区包括越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区南部(北二环高速公路以南)、黄埔区、番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区(不含知识城和九龙镇区)的城市建设地区，面积约为1310平方公里。这也是番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区(不含知识城和九龙镇区)首次进入总规的中心城区。跟2001-2010年的总规相比，中心城区面积增加了761平方公里。
修编工作早在2007年就已启动，2009年12月编制完成了《广州城市总体规划(2011-2020)纲要》(征求意见稿)(下称《总规纲要》)，经多次修改完善，分别经市政府常务会议和市委常委会审议通过。今年10月10日，省委省政府南沙新区开发现场会后，市政府将南沙新区规划研究成果一并纳入《总规纲要》，11月24日，广州市专程赴京向国家住建部汇报相关修改情况，并根据国家住建部意见进一步完善规划成果，现正在按程序再次上报。
事实上，目前，中心城区增容的情况并非广州一城，今年10月，重庆修改了城乡总体规划2007-2020获得国务院批准，新的总规对重庆主城区建设用地进行了大幅度的调整，将原来到2020年主城区建设用地800平方公里和人口800万，调整为建设用地1400平方公里和人口1200万-1400万。这一重大调整之后主城区中心城区面积排在北京、上海之后排中国第三。 总体布局相应调整，由于纳入了南沙新城规划，本轮规划明确了“一个主城区、两个新城、三个外围城区”的总体布局。
一个主城区为中心城区，是广州作为国家中心城市核心功能的集中承载地，南方地区科教文化中心，市域和全省的政治、经济、文化和管理中心，是广州的城市核心部分。两个新城是指南沙新区和东部山水新城。其中，南沙新区规划范围为沙湾水道以南约803平方公里，将发展成为服务内地、连接港澳的商业服务中心、科技创新中心和教育培训基地、临港产业配套服务合作区。 三个外围城区指花都城区、从化城区和增城城区。 根据《总规纲要》，广州将形成城市由“云山珠水”区域向“背山面海、山水交融”延续的山水生态格局。
广州中心布局呈现“一个主城区、两个新城、三个外围城区”。此次规划吸纳了新地区的加入。该规划区范围包括广州市全部10个市辖区和2个县级市，面积7434.4平方公里。其中，中心城区包括越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区南部（北二环高速公路以南）、黄埔区、番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区（不含知识城和九龙镇区）的城市建设地区，面积约为1310平方公里。如规划通过，番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区（不含知识城和九龙镇区）将首次进入广州中心城区。这也意味着，番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区（不含知识城和九龙镇区）将可望成为中心城区，广州中心城区面积相比此前十年扩张了超过一倍。
广州在城乡一体发展框架下，还将逐步形成“中心城区—外围城区—重点镇—一般镇”的城镇空间体系，明确了“一个主城区、两个新城、三个外围城区”的总体布局。其中，一个主城区为中心城区，是广州作为国家中心城市核心功能的集中承载地，市域和全省的政治、经济、文化和管理中心。《总规纲要》还明确广州的城市性质是广东省省会，国家中心城市之一，国家历史文化名城，我国南方的国际商贸中心、国际航运中心、对外交往中心、科教文化创新基地和综合交通枢纽。广州在城乡一体发展框架下，将逐步形成“中心城区-外围城区-重点镇-一般镇”的城镇空间体系，明确了“一个主城区、两个新城、三个外围城区”的总体布局。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫接受南方都市报记者采访表示，《广州城市总体规划（2011-2020）纲要》（征求意见稿）的城市发展分析，依然是根据“东进西联南拓北优”的发展策略，通过城市与郊区大融合的方式，向南发展城市更大空间。一旦《广州城市总体规划（2011-2020）纲要》（征求意见稿）获国务院批准，对于广州市上升成为直辖市提供良好的基础。同时有利开发南沙，特别是南沙已经被国务院批准国家级开发新区之后，将促进两地的市政配套和公共设施及资源互补等交通配套的完善，市中心人口往郊区发展，也是有利广州城市结构优化发展和广州城市化进程。
番禺大部有望跻身中心城区，南沙新区扩容。未来十年，广州中心城区可望继续“长大”，除了目前的中心六区，番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区也将纳入中心城区。 2011年12月19日在广州市人大常委会会议上，广州市规划局局长王东汇报了《广州城市总体规划（2011-2020）纲要》（征求意见稿）（以下简称《总规纲要》）编制情况。规划显示，南沙新区规划范围为沙湾水道以南约803平方公里。据悉，该规划纲要正在按程序上报。中心区新增番禺萝岗部分地区，2011年11月24日，广州市专程赴京向国家住建部汇报《总规纲要》修改情况，并根据国家住建部意见进一步完善规划成果，现正在按程序再次上报。
广州市虽然早在2005年就经国务院审批通过《广州市城市总体规划（2001－2010）》，但根据当时国务院批准的规划，广州市中心区仅549平方公里，继北京、上海之后，在全国排名第三。而此次规划将让不少地区加入广州中心城区的“大家庭”。该规划区范围包括广州市全部10个市辖区和2个县级市，面积7434.4平方公里。其中，中心城区包括越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区南部（北二环高速公路以南）、黄埔区、番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区（不含知识城和九龙镇区）的城市建设地区，面积约为1310平方公里。这也意味着，番禺区沙湾水道以北、萝岗区南部地区（不含知识城和九龙镇区）将可望跻身成为中心城区。比如改迎宾大道为番禺大道，推动南站地区、广州新城的建设，发展大学城南的科技园等等。
南沙新区面积约803平方公里，《总规纲要》还明确广州的城市性质是广东省省会、国家中心城市之一、国家历史文化名城、我国南方的国际商贸中心、国际航运中心、对外交往中心、科教文化创新基地和综合交通枢纽。并明确了“一个主城区、两个新城、三个外围城区”的总体布局。一个主城区为中心城区，是广州作为国家中心城市核心功能的集中承载地，南方地区科教文化中心，市域和全省的政治、经济、文化和管理中心，是广州的城市核心部分。两个新城是指南沙新区和东部山水新城。其中，南沙新区规划范围为沙湾水道以南约803平方公里，将发展成为服务内地、连接港澳的商业服务中心、科技创新中心和教育培训基地、临港产业配套服务合作区。三个外围城区指花都城区、从化城区和增城城区。
著名房地产经济学家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫接受南方都市报记者采访表示，目前番禺区和萝岗区基础设施的建设相对落后，最缺乏的依然是交通配套和人口增长缓慢及市政商业等生活配套的缺乏，与广州市中心来往成本大，消耗时间长，不仅生活不方便，还花费巨大的生活成本，浪费时间。因此，番禺区和萝岗区要成中心城区，首先要解决的是基础性设施完善问题。特别是交通问题。其次是可以考虑限价和限购及限贷政策的调整，不要继续限下去，增加人口。同时，可以考虑房地产交易税费减免和购房入户的政策。
谢逸枫
2011年12月22日