谢逸枫：2011年中国房地产调控回顾与总结
导语:自1989年中国首套商品房诞生以来，国家调控房价上演了很多次。1998年7月3日，中国彻底取消福利分房，与之配套，银行接连降息降低开发商的负担。2003年6月13日，央行发布121号文件抑制房地产资金。2003年8月12日，国发18号文将房地产业视为“国民经济的支柱产业”。从此，房价飞涨。2004年“8?1大限”问世，央行开始加息。然而，房价并没有停止攀升。2005年，中央出台新“国八条”，但房价在下半年出现报复性上涨。到2006年“国六条”出台进行新一轮调控。但现实是，政策一个比一个严厉，房价一次比一次涨得高。
一个新鲜的名词“房奴”问世。2007年，《物权法》通过，然而，当年地王频现。2009年春节一过，楼市量价齐升。2009年12月，国务院明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，这标志着中国房地产政策，从刺激消费又全面转向“抑制”房价。然而，2010年的楼市，依然犹如脱缰之马，由此引发“新国十一条和新国十条”及“限购令”两轮严厉调控。但房价还是没跌。房价调控二十年，调来调去还是空调。
2011年以来我国出台的一系列房地产新政。除“新国八条”和“新国五条”外，不少城市还出台了“一刀切”的限购令，并在信贷、土地等方面多管齐下。措施更有力——从“新国十条”到“新国八条”；从差别化信贷的经济政策，到限购、限价的行政手段；从增加普通住房供应到房产税，抑制投资投机性需求；从全国统一的政策到地方的执行细则……根据市场变化，政策不断出台，一次比一次更严厉、针对性更强。落实更到位——本轮调控将“落实地方政府责任”列为重中之重。今年初，中央要求各省在年初制定本地房价调控的明确、量化的目标，并向社会公布。如果目标没有完成，要对地方政府主要负责人进行约谈甚至问责。
这次调控与以往最大的不同，是抑制投机与增加供给两手抓，在对商品住宅市场进行限购、限贷等调控的同时，开工建设了规模庞大的保障性住房。温家宝总理在今年全国两会作政府工作报告时提出，今年全国将开工建设1000万套保障性住房。截至11月中旬，这一任务已经完成。目前各地已经开始着手制定明年的开工建设计划，整个“十二五”期间，我国共将建设各类保障性住房3600万套，到“十二五”末，城镇保障房覆盖面将达到20%。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，2010年，又遇调控年，这已是近六年来的第三轮从紧性调控。与2005年、2008年的前两轮相比，相似的是：信贷（公积金）、税收、市场秩序依然成为调控措施的主要内容；而与前两轮不同的是：信贷的收缩程度更胜以往，并且“创新”的限购条款及箭在弦上的房产税。因而，称之为“史上最严”的调控，然而，就是这个“史上最严”的调控，在我们眼里却是失效的，其对市场所产生的效果丝毫配不上“史上最严”的称号。可以这么说，2010的调控年是个失效年,三轮调控始终没有触及到房价问题的根源，每一轮的调控必然都陷入“短期有效、长期无效”的境地。政府2011年伊始对稳定房价调控重拳出击，是在意料之中。2010年调控政策没有达到“有效遏制房价过快上涨”的目的。
回顾2011年房地产政策，其中以信贷的金融和行政手段的限购和供给及监管等税收为主，对市场的影响最大。2010年上海地方版各项房地产调控政策将继续延续，延续目的是继续“遏制房价过快上涨”。2011年房产税征收出台，是国家完善税类的一种政策，将是长期执行的税种。房产税政策在政策实施后一段时期（6个月以上）将会使一些较大面积一手房、二手存 量房的销售遇冷，市场上90平左右房型呈热，二手存量房交易价评估将从严。房产税出台是对2010年限购、限外政策的一种“松绑政策”。房产税政策对其它商业商品房需求无影响，投机资金将转向商业用途商品房。房产税出台将会对2011年全年一手房、二手存量房房价产生稳定和制约作用。
规定要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，建立年度价格控制目标难度相当，房价合理性制定关乎：土地价、供求比、调控期内土地规划性质等。规定今年一如既往的在宣传加大保障性安居工程，起到稳定和保护弱势群体住房的保障作用，让那部分群体感受到政府对他们住房改善的保证和关怀。规定5年内住房交易转让，统一按销售收入全额征税，或将抑制投资性购房。对二手存量房交易税收有较大针对性，关键取决于房地产交易评估体系的力度目前来看一线城市之前已有规定，这次重申意在对二、三线城市的二手房交易税收的评估和完善。
2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。这一年，全国有超过120个城市出台了房价调控目标，48个大中城市出台了“限购令”，40个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及其相关联的上下游行业的运行恶化。
与此同时，环球经济形势再一次陷入危机的不测风云，使中国经济试图通过调控房地产市场过快发展来实现结构性转型的进程面临新的挑战。刚结束的中央经济工作会议确定了2012年中国宏观经济“稳中求进”的发展基调，其中对于房地产的表述中依然强调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的态度。不可否认，中国房地产业本身作为重要地影响着众多相关行业的产业，其发展和宏观经济发展依然休戚相关。要在2012年艰难的内外环境中“稳中求进”地实现中国经济的发展，房地产业“稳中求进”的发展依然举足轻重。而房地产业发展的“稳中求进”，其增长之源则来自房地产交易量和开发量的逐步企稳和恢复。
反思2011年严厉的限制性政策的执行效果，其实在打击投资和投机性需求的同时，也无辜地误伤了刚性和改善性需求。而刚性和改善性的需求，是中国经济健康发展的必然产物，乃真正推动中国房地产可持续发展的内在因素。鼓励刚性和改善性的正当需求，才可能带来房地产交易量和开发量的逐步企稳和恢复，也才能保证房地产业“稳中求进”的发展。因此，在中国经济重要引擎之一的房地产业尚未有替代者之时，对其全面刹车将是不理性的，然而大踩油门也将是疯狂的。目前市场的诸多限制性条件已决定了未来房地产将告别爆发式增长的时代，合理的＂油离配合＂，即在既有的政策框架中作灵活调整是必须的。可以预计，2012年的中国房地产市场，将在限速中前行。
2011年以来，货币政策告别“适当宽松”，开始“稳健运行”。上半年，央行连续6次上调大中型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位，使商业银行信贷额度速冻。3月，银监会要求严格实行“动态、差别化的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房”，亦使得个人房贷定向收紧。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，虽然政策初衷是打压投机投资型购房行为，但其执行结果已较严重地误伤到首次购房和改善性购房的需求。由于信贷额度持续收紧，银行的利差诉求使得有限资金更多投放于较高利率的消费类贷款，银行房贷业务积极性有所降低，而包括首套房在内的房贷利率则水涨船高。2011年底，全国主要城市住宅价格跌势初显，但跌幅有限。中原领先指数系统数据显示，截至11月底，北京、天津、上海、深圳、成都五大城市二手住宅价格年内累计跌幅在1.3%~6.4%之间。然而由于加息和房贷折扣的变化，2011年底各大银行首套房利率较年初执行的标准已上浮超过3成，由此可见房价的跌幅难以抵消利率的涨幅。“限购”背景下，“一刀切”的货币紧缩使得刚需购房成本徒增，房价调控的结果距调控的根本目的渐行渐远。
根据过往的经验，当国内货币信贷政策基调出现调整时，如2009年和2011年，房地产贷款的波动幅度明显大于信贷总体水平的波动（见图1-3）。2011年底，随着国内外经济形势的恶化，货币政策出现了微调信号。11月30日晚，央行宣布从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。在2012年上半年，随着货币政策的微调，银行新一年信贷额度的释放，房贷或将出现结构性松动。个人住户贷款方面，资金面的相对宽裕使得年底排队贷款的购房者获贷款可能性加大。此外，对于刚需型和改善型购房者，下调首付比例和利率也具备了一定的实施条件。
2010年保障房建设已在全国范围内全面启动，从中央到地方纷纷加大了保障房的建设和投入力度。2011年，保障房进入了更大规模的建设阶段，面对1000万套的建设任务，各地积极筹措。据住建部数据，截至11月底，全国1000万套保障房已全部开工。然而，在靓丽的开工数字之下，住建部于10月下旬开始的各地督察却发现了一些问题，包括保障房开工率、资金筹集和使用情况等。督察中特别强调新开工的1000万套是指“三分之一达到结构完成，三分之一出地面，三分之一做到基础浇铸混凝土”，直指开工数据上报中的不规范行为。对此，住建部表示对于“十二五规划”中后续的2600万套，届时会根据调查情况进行调整，2012年新开工的保障房项目将小于2011年的1000万套。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，从目标“大跃进”到“重算开工率”，一定程度上折射出了保障房建设的资金问题。2011年5月财政部和住建部发文要求各地严格按照土地出让净收益的10%计提保障房资金。但由于2011年市场的低迷，各地土地出让金减少，该部分资金难以补缺。2011年1—11月，中原监测的15个重点城市土地出让金同比去年下滑1成，其中居住用地成交金额较去年同期下滑2成。因此，近期各级政府也积极以信贷、地方债、企业债等方式为保障房融资。然而，以上融资总额相对于1.3万亿的保障房投资需求仍有距离。
信贷的金融政策
1.18 银监会 继续实施差别化房贷政策
1.25 北京 首套房贷利率优惠幅度减小。
1.26 国务院 新国八条对首套房贷30%-50%，贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,三套停贷。
2.9 央行 上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点（加息）。
4.6 央行 上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点（加息）。
7.7 央行 上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点（加息）。
4.6 住建部 住房公积金存贷款利率调整,五年期以上公积金贷款利率上调0.2个百分点。
7.7 住建部 住房公积金存贷款利率调整,五年期以上公积金贷款利率上调0.2个百分点。
1.14 央行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2.18 央行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
3.18 央行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
4.17 央行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
5.12 央行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
6.14 央行 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
11.30 央行 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
行政手段的限购政策
1.15 武汉 暂定对我市中心城区商品住房进行限购。
2.17 北京 非北京户籍人口，纳税证明不满五年，不准购房。
2.24 广州 增城与从化暂时不纳入限购范围。
3.18 佛山 佛山是第一个出台限购令的地级市。
截止2011年12月28日 目前全国已有48个城市执行商品房限购令，不仅一线城市，部分三四线城市也开始执行。
截止2011年12月28日 目前全国已有40个城市执行商品房限价令，不仅一线城市，部分三四线城市也开始执行。
截止2011年12月28日 目前全国已有121个城市执行价格控制目标，仅30城完成，不仅一线城市，部分三四线城市也开始执行。
市场供应的政策
1.26 国务院 新国八条规保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明.对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。
2.21 住建部 与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性住房的任务。
4.19 国土部 国土部副总督察甘藏春表示，今年普通商品住宅的用地量要高于前两年的平均水平。
5.3 国资委 国资委要求各中央企业进一步加大对保障性住房开发建设投入力度，通过多种途径参与保障性住房开发建设。
5.12 国土部 国土部公布数据，今年全国住房用地计划供应量21.8万公顷，超过前两年10.17万公顷的年均实际供地量。
市场监管的政策
1.10 国土部 国土部在2011年对60个地区进行例行市场督察。
1.19 国务院 国务院第五次全体会议中温家宝强调要坚定不移地搞好房地产市场调控。
2.21 住建部 与地方签订保障房责任书《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。
3.16 发改委 发布《商品房销售明码标价规定》的通知，从5月1日起商品房销售实行一套一标价。
4.8 广东省政府 与各地级市签订全年保障房建设“责任状”，广东今后5年保障房建设任务量增加到240万套。
5.1 各地政府 北京、上海、广州、深圳、杭州等多个城市陆续出台“一房一价”政策细则。
7.14 国务院 新国条，关于全国房地产市场形势的国务院常务会议
税收的政策
1.26 国务院 新国八条规定个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
1.26 国务院 新国八条规定对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
1.27 财政部 发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；超(含)5年的非普通住房差额征收营业税；超(含)5年的普通住房免征营业税。
1.27 重庆 征税对象是独栋别墅和高档公寓，以及在渝的三无人员（无工作无户口无投资）购买的第二套房。税率：高于市场价2-3倍的按0.5%征收，高于市场价3-4倍收1%，高于市场价4倍以上收1.2%。
1.27 上海 自1月28日起，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点。征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房；适用税率暂定为0.6%。
3.23 发改委 发改委决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。
谢逸枫
2011年12月29日