“房地产系列研究文章”二

    房地产问题是一个系统的问题，只有全面的研究才能回答社会关注问题的各个方面。系列文章会涉及房地产市场的特征、政府定位、住房保障、土地问题、房地产开发、热点关注等。衷心希望能得到网友关注和支持。

    常常在媒体上看到一些“大师”在给政府出招。
    比如说，面对暴涨的房价，政府应该对拥有2套房或3套房的人征高税，政府应该采取强制措施抑制房价等等……
    面对房价暴涨，政府这样出招真的很灵吗？
    我刚来北京，考虑要买房的时候就想，如果经济条件允许，我至少应该买一个3卧2厅的房子，一个卧室自己住、一个孩子住、另外一个老人住。感觉只有这样的房子才能满足我的基本需求，每当到售楼处售楼小姐问我看什么样的户型时，我都毫不犹豫地脱口而出要3居。看多了，我发现3居的房子大多是150平米左右，银子需要一大把。
    也不知道为什么，要买个大房子好像是国人理所当然的思维。我自己就一直是这样，问周围的人，基本都是这样的想法。房子应该大，才能满足一大家人的需求。
    建议政府应该对拥有2套房或3套房的人征高税实际就是建立在这样的观念下的建议。问题是这样的前提就真的是“真理”吗？
    后来一件事情让我的观念发生了很大的变化。我的一个女同事，和公公婆婆住在一起，但总是磕磕碰碰，三天两头生闷气。一谈到买房子就喋喋不休地告诫我，千万不要和老人住在一起，虽然现在的房子很大，如果让她选择，她宁愿自己单独住在一个60平米的房子里，也不愿意和老人住在一个大房子里。刚一听，感觉这女同事不怎么样，不孝敬老人吗。但时间一长就发现，绝大多数女人都不愿意和老人住在一起。
    实际上，这和孝敬不孝敬老人没有关系。现在的年轻人，都希望有自己的生活空间，想过二人世界。因为大部分人的生活习惯或多或少跟老一辈有大的差距，在一起免不了会产生这样那样的矛盾；而老人实际上也不愿意和儿女们住在一起，老人们觉得年轻人毛病多，住一起也不习惯。
    后来再看房子的时候，我就完全改变了原来的观念。新观念就是买两套小户型，每套70到80平米。两套房子的距离不要太远，原则是走路一二十分钟能到。一套给老人住，一套给自己过二人世界，既有自己的独立生活空间又能照顾父母。两套加起来也就150平米左右，相当于原来买一套3居室。当我跟朋友们讲述我的买房新理念时，大家几乎都很赞同并容易接受。但好像都没有这样仔细的想过买两套小户型，似乎买大房子是理所当然的。
    这个观念的变化很有意义。因为很多年轻人，一下买一个大房子很吃力，但心中总想着要尽量买大一些的房子。一不小心，就超出了自己的经济实力，变成了“房奴”。如果转换一下观念，先买一套小户型住着，等到有经济实力，再买一套小户型，把父母接到身边来。观念一转变，就不用那么羡慕别人住大房子了，而是认为这才是买房的新理念、新时尚。也不用总想着，先买一套小户型，等有钱了买套大房子卖掉小房子。就没有了大房子才有面子的大房子情结
    这个世界每天都在变，我们的居住观念也在不停的改变。现在的社会越来越自由，其标志就是我们公民的选择越来越多。
    有一句话我一直当作圣旨顶拜——“在所有的权利中，人最核心的权利就是拥有自由选择权”。
如果你仔细回忆，你的不愉快，你对政府的不满都表现在“他剥夺了你的自由选择权”。
    一刀切的拆迁制度，让你不可能有自己的选择权。只给你一种选择，也就不叫选择。我们不是不同意拆迁，而是不同意只给我一种“选择”的拆迁。重庆的钉子户，如果多给他们一些选择权，也许就很好解决了。
    政府应该给2套或3套房子的业主征高税，就是在剥夺人们的选择权。这种思维的核心就是政府帮你做选择，教你应该如何买房，应该住几套房。政府的权力细致到了公民的生活细节。
    现在不是政府管的太少，而是管的太多了。管的都不是他可能管好的东西。
    为了抑制房价，政府采取了一系列直接干预政策和方式。例如规定户型面积比例，出台“两限两竞”政策，搞经济适用房等等。结果发现愿望总和最终结果不一致。政府正在做一些吃力不讨好的事情，其关键就是这一系列的政策都是在剥夺公民的自由选择权。一剥夺怨气就会产生，和谐社会的愿望就仅仅是愿望了。户型面积比例是市场决定的，是人们自由选择决定的，政府无权剥夺公民的选择权。更要命的是这种剥夺和政府通过这种剥夺要达到的目的往往截然相反。
    “两限两竞”政策是想在不提高供应量的前提下抑制房价，这也是痴人说梦。供不应求的状况就是在扼杀公民的自由选择权。用家长式的干预，其结果必然是事与愿违。在目前情况下，如果不大幅度提高住房供应量，限价房只不过是完成政府向“有资格，排上队”的购房者所作的一次性转移支付而已。有运气买到限价房的居民，等于得到了政府的一次性房价补贴，转手后仍然可以买个高价。而对于整个房地产市场而言，房价还是那个房价，暴涨依然还是照样暴涨（理由见文《限价房不可能抑制房价》）。
    市场经济是给人自由选择权的经济。按市场经济规律办事是政府在经济工作中的铁定红线，超越这条红线，就会自食其果，良好的愿望就会变成对民众的剥夺，精心编制的政策也会适得其反。
    其实抑制房价很简单。加大土地供应和提高土地的规划容积率就行了。其他的事情（特别是直接干预房价的事）做的越多，问题也越多，民众的不满也就越多。