谢逸枫:“穗版”细则比想象更温柔目的维稳
广州细则原则性通过 房价不会大跌
2011年2月18日下午,广州市市长万庆良主持召开市政府常务会议，讨论并原则通过了《关于贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》（以下简称《实施意见》），也即是备受关注的新国八条广州细则（下简称“广州细则”）。广州细则将把从化和增城两县级市纳入限购范围。广州细则也将明确执行新国八条严厉的限购政策，广州十区两市户籍家庭限购第三套房，非户籍家庭限购第二套房。而房屋套数以“拥有”计算，即有两套房的户籍家庭卖掉一套还是可以再买回一套房。而广州细则的内容将以市政府最终颁布为准。
笔者认为,2011年2月18日晚上十时，广州房地产记者全部收到国土房管局开会发布的“广州细则”通知。其政策调控的内容基本和笔者前面文章分析的一样，禁三买二买一，明确规定“卖一买一”。意思就是只要本市人拥有二套房以上，禁止购买第三套，可以卖掉一套再买一套；外来人拥有一套，可以卖掉一套再买一套。其实广州细则不管的单项或总体，都体现出政府对房地产的保护性和支持性，同时表现出广州细则的合理性和弊端共存性，重在维稳。
表示本次出台的广州细则与上海、北京的细则相比，简直是小巫见大巫，可以看出政府在打太极。细则如此宽松，说明政府在楼市这方面的压力不大，无需出重拳打压房价。广州细则比北京版“京十五条”宽松，比上海泸九条温和，“认房不认贷”和无总的价格控制目标及三买二买一，明确规定“卖一买一”。无房产税，无具体执行土地增值税的规定，也为增加商品房供应的政策。
我认为，毫无疑问，“广州细则”很难令房价应声而降，甚至会让房价继续上涨的可能性。基本上所有调控都是调控楼市预期，挤出楼市泡沫，去除投资性质，这些重要性，都不是“打压楼价”四字所可以概括的。主要是表明了贯彻落实中央房地产调控新政、遏制房价过快上涨的坚决态度；严格执行国家各项房地产税收和金融政策，坚决遏制不合理住房需求；加快保障性住房建设和分配，切实解决低收入家庭住房困难；合理引导性住房消费等方面，并无太多新意。
我认为,广州细则”和北京一样，暂时不出房价调控目标；至多，在综合考虑广州GDP、人均收入水平、通胀等状况之后，提出比较温和的房价增长幅度。至于“降房价”等字眼，很难出现在“广州细则”上。目前广州住宅的绝对价格仍远低于京、沪、深，泡沫化程度不算太高。广州楼市上述的特点，加上本地政府的一贯风格，决定了“广州细则”较北京等其他城市将来得温和、稳健。卖一套后可再买一套，限购范围扩大至增城、从化，目的是加大对外来投资的抑制力度等措施，而其他城市所采取的非常严厉的措施，没在“广州细则”出现。
我认为,地方细则温柔，“新国八条”“史上什么最严厉调控”，细则不严厉的落地，楼市受到影响有限，所以不要指望细则执行会改变住房结构和改变楼市预期及把疯狂楼市将会回复理性，甚至幻想房价便会下降，2010年广州房价比去年上涨28%。2011年1月广州房价同比上涨3.2%。例如，和去年10月15日的限购政策一样，由于没有规定限购具体执行时间和具体的操作，尽管受到房贷和交易中心及地方政府等相关部门工作不协调，甚至出现大部分楼盘因限购热退房退钱的现象，结果导致广州市政府匆忙出个通知，才解了这个尴尬。本次广州细则具体执行时间和约谈问责也不见了，不知道是暗示市场的购房者和开发商做好准备，该出就出手，到时又出现上次的事情。
另外是广州细则政策内，压根没看见“总的价格控制目标”和增加商品房的供应，说明广州细则是避重就轻。同时，所谓具有杀伤力的房产税也不见在广州细则内，基本上的广州细则和去年10月15的限购政策完全一样，是新国八条的“反版”，除了把限购的区域扩大到增城和花都两会，其他认购的标准，依然是依据拥有的房屋数量，即认房不任贷。另外在对外地人购房上，采取去年广州旧有限购令中明确的非户籍家庭没有1年及以上纳税证明或社保证明的禁止购房政策延续办法。但是年限可能会有所调整，也没如北京那样要缴税满5年才能买房的严厉观点。
我认为,如果不客气的说：“广州政府有意放开发商一马，故意回避严厉的政策细则，目的是放松调控，防止房地产市场大起大落，影响到地方经济发展。可想而知，虽然没有伤到改善性需求和刚性需求，遏制了部分投资投机炒房需求，暂时抑制住购房者购买的冲动和欲望，一旦限购重创广州楼市，销售成交大跌50%或60%，影响到土地推地计划和开发商推货及市场供应等购买力严重下降，甚至影响到楼市发展，估计政府很快会下政策通知，取消限购政策。”
除了加入从化和增城的政策比较有力一点外，限购对象家庭本市二套，外地人一套，纳税证明不如北京那么严格，可以卖一买一，目的是不伤改善和刚性需求，平衡供应与调控，需求与调控之间的二者关系，具有一定合理性。另外担心影响到中介二手房公司公司生存问题。首先，无房产税的具体规定。二是无增加商品房的规定。三是无严格执行土地增值税的规定。四是无价格调控目标的具体规定。五是无问责的具体规定。所谓的房贷和保障房及舆论监督等政策基本是新国八条的“反版”。
去年10月15日广州出台的限购令，只是把广州市十区纳入限购范围。为此，广州不少市民争相到从化、增城两市购房投资，导致两地楼市成为市场热点，楼价也在迅速上升。阳光家缘数据显示，增城去年10月一手住宅网签均价仅6553元/平方米，今年1月一手住宅网签均价已经升至8271元/平方米，升幅26%；而从化一手住宅网签均价也从去年10月的6536元/平方米微升至今年1月的6651元/平方米。所以，广州细则将把从化和增城纳入限购区域，这两地楼市必将大大降温。随着从化、增城也纳入限购范围，紧邻广州的佛山楼市，尤其是处于广佛交界的地区楼市将成为热点，如金沙洲板块、桂城板块等南海楼盘将可望吸引大批广州市民去购房。
谢逸枫
2011年2月19日