——建纬所张四华律师团队  赵涛

自2009年末，我们受苏州工业园区国土房产局、工商行政管理局等主管部门的委托，对已经适用了3年多的园区第六版商品房销售合同示范文本提供修改建议。接受委托后，我们根据国家及地方最新法律法规，结合执业过程中的大量实务案例和办案经验，针对原第六版合同主要从三个方面向主管部门提供了修改建议，日前，相关主管部门已下发通知，《苏州工业园区商品房买卖合同（第七版）》示范文本将于3月1日启用，经比较，我们向主管部门提交的二十余条修改建议几乎被全部采纳。

以下是第七版合同的个中亮点，供各位读者参考借鉴：

一、第七版修改了第六版中不再适应新的法律法规之处

如在付款方式上，第六版合同针对不可归责于双方的原因导致买方未能获得贷款的，仅规定双方应就付款方式另行协商并签订补充协议，并未对签订补充协议的期限作出限制，大大引发了“久拖不决”的可能性并导致合同履行的不确定性；同时，如果买方据此单方解除合同，则规定开发商除退还房价款时可以扣除总房价5‰的违约金。但根据最高院司法解释的规定，在上述前提下，如果当事人解除合同，出卖人不仅要返还收受的购房款本金，还要将该笔款项的利息或者定金返还买方。由此看来该第六版合同的此项约定显然已经不适应甚至违背新的法律法规的规定，我们建议不仅要对上述协商期限加以明确限制，在法律后果上还应与司法解释统一。

通过第七版合同来看，这项条款已作了根本修改，不仅对双方签订补充协议的期限提供了可自行约定的填写项，而且规定卖方应将相应利息或定金返还买房人，不再有权扣除5‰的违约金。

二、删除了第六版合同约定不合理的条款

比如在第六版合同的房屋质量和保修条款中，在发生质量争议时，均以买方委托的鉴定、评估机构出具的意见作为处理争议的依据，这显然不符合公平原则，对于商品房买卖这种平等的民事主体交易而言，如果发生争议，自然是由双方共同同意委托的机构或司法部门指定的机构出具的结论作为处理依据，原合同虽然有这样的规定，但在司法实践中事实上司法机关也不可能基于单方委托的鉴定、评估机构作为判案依据。因此我们建议整体删除这类条款，以确保示范文本应当具有的公平性，通过最终公布的第七版合同来看，这项建议被完全采纳了。

又如关于房屋面积误差问题，事实上在最高院司法解释中已有了明确规定，即面积误差比绝对值在3%以内和3%以外法律已规定了具体的处理原则。原第六版合同中虽然遵从了该项规定，但增加了另外一条较为苛刻的条款，即如果面积误差是由于开发商“刻意为之”的一些原因造成的，则不受3%的限制，换句话说，即使面积误差发生了微乎其微的0.1%，买方也有权解除合同或要求开发商承担相应违约责任。我们认为该条款过于严苛，且并无明确的法律依据可供支撑，因此建议删除。第七版合同也采纳了这项建议。

三、调整了第六版合同中不准确的表述

    在原来的第六版合同中，我们发现了多处文字表述存在歧义的条款，进而在实践中引发了大量争议和纠纷，有些表述甚至是专业律师或司法人员都琢磨不透其真实意思。针对这一情况，我们提议主管部门对其中一些比较严重的问题必须进行调整，以下就是其中一个比较典型的例子：

    如第六版合同在房屋交付程序上大致是这样约定的：“甲方应于约定的期限前15日书面通知乙方办理交付手续……。乙方应在收到通知起15日内进行验收交接。”如果仔细研究，这里的“约定的期限前15日”的表述就有歧义，无法确定是指“约定的期限前15日前”还是“约定的期限前15日当日”，如果是前者，假设甲方提前了20日通知，则与下文“乙方应在收到该通知之日起15日内”又存在矛盾。这对于实践中的交房纠纷显然是一个巨大的隐患，最后根据我们的建议，在第七版合同中对于这个表述调整成了“甲方至少提前十五日书面通知乙方……”和“乙方应在书面通知书中确定的交付日起十五日内……”，不仅简洁明了而且符合了一般的语言表达习惯。