2011年房地产市场将延续供不应求的特征
和一个朋友探讨解读统计局12月的行业数据，开始了这个年度的总结与下个年度的市场研判。基于统计数据的结构对于商品房市场特征的冲淡，统计局数据可能可以真实的反应总体市场特征，但对结构性市场解读是缺乏依据的，在这里个体之和并不等于总体。也许总体毫无新意或者了无新意，但结构却让人入迷。在这里，本文试图就2011年房地产市场结构市场特征与变化趋势作出一个解读，以求谋取大众对市场一个基本的认知和基于此形成自己的判断，以便在整个市场行动中，作出理性决策。
首先要说明的是，这个结论来源是依据对国家统计局公布的房地产行业数据处理后得到的结论；其次要说明的是，基于土地市场的数据采集，我们认为统计局的数据应该是相对准确的，原因很简单，土地数据甚少；第三要说明的是对销售数据的结论，我们认为只要土地数据统计口径与销售数据统计口径一致，那么数据的基本判断的有效性是可以肯定的；第四我们要说明的是，总体数据对结构性市场解读能力不够充分，这点我们将在以后的结构分析中逐一提及，原因一方面在于市场结构的多元性，另一方面在于市场由两只看不见的手在左右，市场和政府（尽管政府可知，但可知仅限于政府体系内部，对市场而言，政府也是不可知的），在我们可以凭借经济预期，行业市场若干特征判断市场状况时候，我们却无法预知政府对经济干预的广度和深度，因此政府因素，我们总体认为是看不见的手在影响和左右，在这里我们将市场解读为商品房市场，对政府因素解读为假性商品房（多数福利用房具有商品房特征，如公租房和经济适用房与限价房等），假性商品房表现特征为，以填补性的方式充当市场数据的调节器，比如商品房当月房价过高，政府可以通过多结算福利用房来平抑房价等等。
通过对数据的前提界定以后，我们将开展数据解读和理解。这里我们有个遗憾，来自于我们自己对数据处理，因为我们只分析处理了统计局2009年与2010年数据，因此我们无法判断2008年的市场数据特征是否和我们分析的这两年有着相同的特征。
从国家统计局公布的数据来看，因统计局只公布出让土地面积，没有体现出可建筑面积，也即缺乏容积率这个非常重要的指标，基于我们对市场经验认知，我们认为整体市场容积率在2—2.5之间将是可能的，便于分析，我们将取中间值2.3来作为分析的基点。从统计局公布的数据来看，2009年与2010年土地市场缺口分别为：2.034亿平方米与1亿平方米，两年市场土地总缺口约为3亿平方米，如果参考2010年市场需求10.43亿平方米，即两年土地市场累计需求缺口达到3.5个月市场需求缺口，考虑到房地产市场特性，尽管之前有大量的土地存量，但以后还是必须有足够的土地存量，从这个角度来考虑，我们认为历史土地存量对市场量的关系影响并不大，历史的存量我们将之视为合理的市场库存存量。另外我们要考虑到市场土地出让的结构性问题，大宗土地出让的数量将影响到市场第二期真实的供应量，也对预期供应量形成了供应商的弹性供应。
从统计局公布的数据来看，今年土地市场价格同比上涨45%；而房价同比上涨幅度仅为7.45%，土地上涨幅度超过房价上涨幅度的500%，在土地成本短期大幅度上升的情况下，开发商具有天然的囤地动机，因此市场购买土地的动机便倾向于集中购买大块土地，这是今年市场上开发商发生大量联合拿地的现状的说明；问题的另一面则是土地价格过快上升，催生了地方政府土地市场投机的动机，因为纯粹垄断的市场特性，地方政府可以任意调节供应时间和供应数量，即倾向于在市场购买力集中爆发时候供应，以便形成哄抢效应；其次是在价格较高的情况下，地方政府倾向于出让大幅地块，这样将可以在同等面积供应下，市场保持较高的饥渴度。大块土地的供应，将导致市场供应时间节奏的延缓，减少下期的市场供应量，造成市场短期供应不充分的状况。
相对于供应市场的充分与不充分，我们建立的前提是需求不变的情况下，基于分析的必要，我们供应市场的分析判断是建立在需求量成常量的情况下，以下的分析中，我们还会出现相同的状况，如我们对需求市场的充分与不充分是建立在供应市场常量的情况下做探讨分析的。在我们没有开始深入分析需求状况的时候，那么2010年的需求我们将基本假定为2011年的市场需求。在这个前提下，供应量的减少将刺激市场需求的积极释放的积极局面，需求主动释放必然会出现对价格的弱化，导致价格的稳定与适度上扬，适度上扬的价格又将进一步推动需求投机心理，形成需求扩大市场，导致市场持续景气运行。