房地产调控政策，真可谓没有最严，只有更严。我国楼市“政策市”的特征更在被推向极致。在这种情况下，单纯谈市场走势已意义不大，在很大程度上，政策决定的市场变化。

　　去年4月，国十条出台后，大家都说是史上最严厉的。9月底国五条出来，再次升级到管制程度。今年1月底，国八条更不必讲了，管制进一步升级。实际上，这么多轮调控的目标很明确。温家宝总理反复说：在他的任期内，一定要使房价保持在一个合理水平。这就意味着，房价如果大幅波动，尤其向上走，政策是不允许的，这牵涉到政治和社会问题。

　　当前，各地正陆续国八条的地方细则，其中限购是重头戏。不过区域存在差异，北京、上海、南京等东部城市偏严，其中北京最严厉，对外地人要求五年纳税证明，引起社会争议；而中西部地区偏宽松，其中贵阳最松，只对一环内限购。

　　大家关心的是，接下来的政策变化。首先，不要期望上半年政策会放松。即便从2月开始到6月，市场一直比较低迷，甚至房价出现下跌。为什么？我认为，中央不会，地方也不敢。需要搞清楚一件事，对于地方政府来说，今年房地产调控有一点很重要，除了所谓的限购大范围扩大外，中央要求地方制定一个房价控制目标。

　　当前，各地政府都最都比较纠结。我们知道以前调控房价，其实是没有坐标系的，房价保持在什么水平才算合理？谁也不知道。中央要地方制定一个房价控制目标，将是一个量化数字，要求第一季度向社会公布。我估计，大部分城市都定的都将是房价涨幅。比如，2011年房价涨幅控制在5%以内。

　　去年国十条中，明确规定住房保障和稳定房价，是问责的两个领域。住房保障是有指标的，比如去年全国新建580万套，会分到各省、直辖市，省里再分解到各地级市，是否完成任务数据会说话。以前稳定房价是没有以数据说话的。这次中央比较聪明，逼着地方报指标，以备秋后算帐。不达标就约谈、问责。地方政府，尤其是东部大城市政府受到的压力之大，是史无前例。所以，东部大城市的房价会经历一波下跌。

　　至于下半年，我觉得政策存在一定的变数。中央政策不太可能明显变化，还将比较紧。然而，如果上半年市场比较低迷，尤其房价出现一定幅度的下滑，地方政府和商业银行可能会坐不住。如果地方政府觉得上半年调整之后，2011年度房价控制目标达标没有问题，那么，为了土地财政和税收，估计会适度放宽政策。

　　对于商业银行，现在也比较头疼。对银行而言，个人按揭贷款一直是优质资产，不良贷款率平均不超过1%，远远低于开发贷款。现在国家控制整个信贷规模，商业银行受指标约束不敢贷或者没钱贷，一旦管制放松他们都会抢个人房贷业务。

　　另外，现在二套房贷非常紧，确实打压了投资投机需求，但误伤率非常高。中央从没有表示过会压制合理的自住需求。因为当前控制房价难度大，所以，有点“宁可误杀三千，也不放过一人”的味道。但这东西都是暂时的，肯定是临时措施，房价出现回落后，这些政策就会放松。

　　不妨回顾一下2008年的故事。2008年上半年，整个宏观政策是比较紧的，还是从紧的货币政策，楼市政策也比较紧。中央于10月22号发布文件救楼市。但在中央救市之前，从5月开始，地方政府已经开始救市了，至中央开始救市之前，20多各城市已经出了自己的文件了。赤裸裸的说，我要救市。

　　如果说上半年，或者到第三季度楼市有一个合理的调整，下半年或者第四季度，某些地方政府肯定会坐不住，商业银行也会坐不住。所以我们说政策可能下半年或者第四季度有局部放松的可能性，这是适合调控的。