目前,房地产市场仿佛又回到了一年前,忐忑、迷茫。无论是普通消费者、投资者还是开发商,这些房地产市场的主体,谁都搞不清楚下一步会怎么样。二年前,萧条的房地产业被戴上拉动整个经济复苏的光环,迎来了从地方到中央的一系列救助政策,经历了沧海桑田的巨变,最后繁荣到近乎疯狂。然而,一年扶持大限将至,等待房地产业的会是什么?政府之手是向上抬还是往下压?各种猜测纷纷扰扰。房地产价格涨跌一直是市场和政府关注的焦点,作为拉动内需产业链最长的房地产业,未来走势如何?总体上看,未来中国经济继续跑赢全球,内需拉动会发挥越来越大的作用。

　　从今年中国房地产主战场在二、三线城市。这方面国内争论也不多,观点比较趋同。现在争论最大的是房地产,作为促进内需最大的产业链之一的房地产,我认为中国房价长期上升态势应是非常明确的。短期看,受外部原因冲击,价格可能会涨到某个位置进行整固。3月初在北京召开的全国“两会”，将审议通过“十二五”规划，为今后5年的经济社会发展擘画全新棋局，并开始布局发展经济及改善民生的一系列棋子。围绕“十二五”的各项政策信号开始密集释放，涉及收入分配改革、夯实三农基础、提高经济运行质量等众多热点问题。

　　全国人大常委会办公厅和全国政协办公厅1日公布，第十一届全国人民代表大会第四次会议和政协第十一届全国委员会第四次会议，将分别于3月5日和3月3日在北京开幕。本次“两会”的最大看点是将审议通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》。中国正逐步进入“两会”的政治周期，围绕“十二五”的各项政策信号开始密集释放，涉及收入分配改革、夯实三农基础、提高经济运行质量等众多热点问题。

　　此前，中共十七届五中全会已通过了有关“十二五”规划的《建议》，对“十二五”的大政方针做了部署，而“两会”上将要通过的《纲要》对“十二五”期间经济社会发展的各项目标、指针具体化，对重点任务和政策举措也将进一步细化。《纲要》将要明确的指标，包括经济增长、结构调整、物价、人民生活水平、改善民生、环境保护、低碳发展等方面。其中，居民收入分配改革，以及居民收入预期指标的设计，在“十二五”规划中亦将有具体的、明确的指标，主要是依据“城乡居民收入的增长要与经济发展同步、劳动报酬的增长要与劳动生产力的提高同步”的原则。

　　将定众多约束指标根据这些指标，各级地方政府和企业必须合理控制能源消费总量，抑制高耗能产业过快增长，在降低单位GDP能耗和单位GDP二氧化碳排放方面继续立“军令状”；逐步建立最严格的水资源管理制度，单位GDP和工业增加值用水量明显降低，在用水总量控制、用水效率控制、水功能区限制纳污三方面划定“红线”，2011年一号文件已经着手部署。农业部的“十二五”硬指标包括，粮食播种面积稳定在16亿亩以上，粮食生产能力在1万亿斤水平上稳步提升。国土资源部则将继续把确保18亿亩耕地作为工作重点之一。

　　 “十二五”期间，“转变经济发展方式”将成为一条主线，旨在调整优化经济结构，提高经济运行质量。在这方面，中央各部委在政策研拟上可谓是“新”字当头。工业和信息化部提出，要加快培育和发展包括节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等在内的战略性新兴产业。国家发改委则提出，将发展新型消费业态，促进新兴服务消费，拓展新的消费空间。而农业部在“十二五”期间将把“优化生产力布局”作为发展现代农业的重点举措，加大六大农业区建设，并实施新一轮“菜篮子”建设、新型农民培养等重大工程。

　　2011年1月27日晚间，十七届五中全会通过的《本人中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》全文正式公布。《建议》提出，要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。大城市要加强和改进人口管理，中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口落户条件，促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化进程。

　　《建议》还指出，将按照统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小的原则，遵循城市发展客观规律，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展，科学规划城市群内各城市功能定位和产业布局，缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市交通、通信、供电、供排水等基础设施一体化建设和网络化发展。

　　针对房地产市场的调控，《建议》提出，将加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业的平稳健康发展。

　　十二五规划建议地产相关,住房调控,一是增加中低收入居民住房供给.【建议】加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。《建议》中有关房产政策的表述，与今年房产调控的方向和基调一致。

　　预计“十二五”将对现有政策进行深化和延续。《建议》中提出“增加中低收入居民住房供给”发出新的信号，过去的政策专门强调保障房力度，现在专门提出住房供给问题，更多地关注了不符合保障房条件、又买不起商品房的“夹心层”。此外，可以预见的是，多数城市可能会将廉租房、公租房成为保障房的主体，经适房的地位可能会下降。根据《建议》分析，未来五年将通过供应的角度来调节房地产市场：可加大住房用地供给，对存量资源进行盘活，整治开发企业囤地现象。房产税在“十二五”期间毫无疑问将会成为现实。虽然不一定是全国范围征收，但会是在部分城市试点。

　　公租房与廉租房落实关键看地方政府的经济实力，一是资金准备，二是建设周期。一线城市公租房与廉租房落实情况相对比较好，一线城市第一批公租房与廉租房上市会在2011年第一二季度；二线城市落实情况一般，要等到2011年第四季度和2012第一二季度年上市；三线城市落实情况滞后，要等到2012-2013年上市。

　　二是城镇化,中小城市放宽落户条件.【建议】加强城镇化管理。要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务。大城市要加强和改进人口管理，中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口落户条件。合理确定城市开发边界，提高建成区人口密度，防止特大城市面积过度扩张。把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务非常必要，也需要有更详细的配套政策。农村转移人口的落户问题不光是中小城市和小城镇的事情，大城市也要解决这个问题。

　　对符合条件的外来人口，应解决他们安家落户的问题，也应解决户籍以及相应的社会福利和社会保障问题，否则就不是完整的城市化。当然，对个别人口已经太多的超大城市，落户条件可以从严掌握。不能指望一夜之间把户籍管理制度废除掉，仍需要通过渐进的方式解决问题。本来城市化的一个作用就是人口向城市集中，节约土地资源。城市建成区人口密度下降确实是一个比较突出的问题，这是因为在城市化过程中有过多的不合理占地，对土地资源造成了巨大浪费。因此，城市化需要合理规划，合理利用城市面积，保证必要的人口密度。

　　除了资金成本、人民币升值因素外,还有中国经济目前处在一个结构性成长的初期,城市化率相对很低,只有45%。目前,城市化率每年的速度都有所提高。10年、20年前,我国城市化率每年以1%左右的速度上升,现在大概以每年1.5%左右的速度上升。这意味着现在居住在城市里的人口占总人口45%左右,居住在乡村里的人口,或者以乡村为主要居住地方的人口占总人口55%,明年可能会上升到46.5%,按这种比例,我们13亿人口,每年进入中国城市的新增人口差不多有1500—2000万左右。

　　这是什么概念?就是每年都要造一座新的像上海这样的城市来吸纳这部分人,或者每年都建一座像纽约、伦敦这样的城市,这就是城市化进程的必然,这是中国经济的原动力。而且,这个城市化进程现在影响最深刻的地区是二、三线城市,二、三线城市承受着城市化进程的压力。对二、三线城市城市化的判断,今后这个趋势还会延续下去。

　　不要担心房地产是泡沫,很多人将收入、地价等因素,与美国做一个很简单的类比,我是非常不同意进行这样类比的。原因很简单,就是中国可耕地是稀缺资源,但美国不是。中国国土面积跟美国差不多,但中国可耕地面积占国土面积的比例是40%。由于中国人口比美国高出4倍,使得我国人均耕地只有美国的1/8—1/10。而美国已经是成熟国家,是城市化进程完成的国家,而中国城市化进程才刚刚开始。可以想像,如果中国城市化达到70%、80%甚至90,%中国耕地还会流失多少。

　　  有些人说城市化不一定要占用耕地,但这只是幻想。草都长不出来的地方人愿意住吗?因此,这种城市化进程一定是占用可耕地为代价的,地价的上涨是难以避免的。因此,房价怎么会降得下来?影响我国房地产价格走势的因素是什么?按照工资和房地产平均价格算,中国房地产已经是世界最高。但房地产走势出现拐点,最终要看美元是否走强和中国政府的管控措施力度的强弱。从世界范围来看,货币供应量增速都远远高于名义GDP的增速。也就是说,货币增长被用来支撑高杠杆率,这在金融部门尤其明显。当然,原因是央行通过降低利率来应对金融危机,有时甚至是强行增加银行的流动性,以期他们能够增加贷款,刺激经济。

　　  所以,如果政府在货币流动性管控上采取不同的措施,将直接导致房地产价格的涨跌,出现明显价格震荡。另外,随着通胀预期的来临,如果美联储开始加息,使得美元走强,也对中国房地产价格产生影响,将带来房地产泡沫的破裂。2010年3月，市场上预言2011年楼市崩盘，虽然中国楼市目前泡沫加大,人民币升值压力也不小,但中国国情和政策与日本不同,加上目前中央和地方政府均已表态要平抑房价,政府对楼市的调控能力比较强,因此,楼市明年“崩盘”基本不可能。 最后被否定，中国不会重蹈日本覆辙。

　　  2010年8月，又有市场传“2011年中国房地产业将终结黄金十年？理由是四点,一是经济增长质量;二是过度发钞;三是人口变数,四是城市化谜局。这些决定了房价即便仍有惯性,但房地产行业已有因透支而早衰的迹象。第一,糟糕的经济增长质量。一般认为,中国在2015年之前人均GDP将超过5000美元,在2020年人均GDP过万,2025－2030年间中国超过美国成为全球最大经济体。第二,中国严重的过度发钞。中国经济从计划向市场转型的初期,由于养老、住房、医疗、教育的货币化,从而增加发钞量还有合理性,至今这种合理性已经基本丧失。许多人固执地以为,人民币面临的总是升值压力,这很可能是一种悲剧性的幻觉。

　　  我们可以对比中美的经济和货币总量。在实体经济方面,迄今中国大约是美国的1/3而已。但是中国广义货币M2和现金M0分别为66万亿元和4万亿元,美联储的相应数据是10万亿美元和9000亿美元。中国人民银行的总负债为24万亿元,而美联储则为2.3万亿美元。在过去的10多年,中国的M2/GDP始终是全球第一。这显示出中国过度发钞和金融抑制并存,货币金融效率不高。日本和香港房地产泡沫的崩溃,都发生在M2年度同比增速从双位数下降到个位数的当年。

　　  第三,中国莫衷一是的人口增长预测。人口变动不仅对人口红利和工业化进程有影响,也对房地产行业有决定性的影响。10年前被广泛接受的观点是, 中国大约在2035年左右达到16.5亿的峰值。新近的官方估计则是,如果以目前1.8的总和生育率,那么2050年人口将达14.35亿;如果总和生育率上升到2.0,则2050年人口将达15.75亿。未来20年,人口仅仅增长不到7000万人和增加1.6亿人,对房地产显然意味着截然不同的悲喜结局。

　　  第四,中国城市化进程的评估分歧。官方数据是目前中国城市化率约48％,大多数中国学者认为,实际可能仅有43％左右,这就意味着目前城乡之间的大规模人口迁徙仍将延续,那么城市膨胀带来的“造城运动”仍将延续。但不幸的是,近年来国外学者和商业机构纷纷指出中国城市化率被大大低估了,有研究甚至认为当下中国城市化率已高达73％,这意味着中国农村不再有庞大人口向城市加速流动和定居,也意味着靠廉价劳动力支撑的世界工厂模式将承受冲击。

　　  总结一下,上述四个因素是相互影响的,经济远景决定了居民实际收入增长的空间,币值对内和对外的稳定决定对资产的投资需求,人口增长及其迁徙决定了房地产的刚性需求。绝大多数研究者认为,中国的房地产使城市化和人口迁徙的门槛过高,我的看法与此截然相反:如果中国20年就基本走完城市化,那么这是过去300年来最大规模的一次城乡人口迁徙,它证明了中国规划恶劣、建筑低劣的城市化是门槛过低的、无序狂飙的“夹生饭”。2011－2020年的中国房地产业,将不会拥有2001－2010年的光环.这个肯定是没有根据的说法.