谢逸枫:房价上涨10%-15%是广州价格调控目标
2011年3月近期,广州市房协组织广州房协会专家委员举办了一场“自家人”的《广州房地产形势分析研讨会》，为什么说是自家人，因为他们都是房协会的委员专家，因此，出席的名额是有限制的。与此同时，2011年3月10日上午10：30，笔者正好出席广州业内阵容庞大，影响力最大，言论最自由的“2011年广东华南地产论坛”活动，主题是广州限购与价格调控目标及对房企的影响，论坛的内容是关于广州南沙房地产板块前景分析。出席活动的人群，主要是开发商和广州业内专家及经济学家等媒体记者，大约25人左右。
当然，我们的论坛话题依然广州市政府和房管部门及开发商等业内人士和购房者最关心的问题：一是从化、增城是否有必要实施行政方式的限购，南沙和花都是否应该取消限购政策，未来限购政策什么时间取消？；二是经济适用房是否停建，三是广州房价调控目标的政策原意是什么？应该按照什么原则确立这个目标？这个目标的标准是多少？四是限购对南沙开发商有什么影响力？
我认为，一，从化和增城没必要限购。首先，虽然两市投资客的比例多一点，但是从化、增城两市的房价犹如限价房的价格，限购的目的是抑制房价上涨过快，从目前两市的房价上涨历史数据看都是非常缓慢的。因此，这两市不属于房价上涨过快的区域市场，从现实的角度上讲是没必要的。其次是广州前面仅仅是代管两市，应该在限购政策上要区分。从化、增城两市的人口稀少，广州市中心人口拥挤，限购不利于人口转移。再次，限购不利房地产市场健康发展，容易出现过多的空置房和产生楼市泡沫。最后，从化、增城和广州，在3月底确定“调控房价目标”，不会因为不限购而实现不目标的。因为这个调控价格目标完全是地方政府根据广州市综合经济与GDP及收入水平等指标确认的，与是否限购关系不大。
我认为，二，经济适用房目前不合适停建，主要是公租房的需求没有经济适用房的真正需求大。另外是今年如果广州要建设13万套保障房，至少需要260亿~270亿元，政府资金压力很大。经适房和限价房可售卖，这样可以减轻政府负担，这个是部分同行都认同的。
我认为，三，广州房价调控目标应为多少。1月26日出台的“新国八条”首次提出，根据2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。根据1月26日新国八条有关规定，各个地市在第一季度之前，要公布当地新建住房年度价格控制目标，进入3月已经公布了限购细则的城市虽然很多，但没有一个公布城市年度价格控制目标，广州也在等着看。2011年2月15日，广州市国土房管局表示，限购等措施将从2月25日开始实施。另外，广州市今年的房价控制目标也将在3月底前公布。
我认为，各地控制目标不一定都根据所谓的“当地经济发展目标、人均可支配收入 增长速度和居民住房支付能力单个指标确认。有人认为广州是根据GDP、CPI和居民收入增长幅度来制定，在上下浮动10%的范围内。其实，这个根据显然不符号每个城市的经济发展目标和人均可支配收入增长速度及居民住房支付能力，例如上海和北京及广州进了“万亿”俱乐部的一线大城市，不会按照“人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，去确认“价格调控目标”，因此会超过今年广州GDP的增长速度，根据地方经济综合力各项指标，去确认今年广州“价格调控目标”。而人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力低的城市也不会根据这个确认“价格调控目标的”，也不会根据GDP的增长速度，而是根据综合力各项指标，去确认“价格调控目标”。
毫无疑问，广州不会根据收入房价比去确认为8000元-10000元的价格调控目标。而是考虑到GDP和经济发展程度及通胀率等市场供求因素。因此，广州市价格调控目标大概是升10%-15%。首先是根据今年广州市GDP增长13%，往年是10%-15%之间。不管CPI是5%，或者广州GDP和人均可支配收入定在12%，价格调控目标控制在10%-15%是地方政府有能力控制的范围。其次是去年房价增幅是38%，只要GDP13%和CPI5%或4%,另外是通胀率。
我认为，虽然今年保障房供应巨大和限购政策影响及信贷收紧，今年房价增长10%-15%上涨幅度，也就是说均价控制在每平方米1.4万元到1.6万元左右，广州市政府肯定是可以做到的，如果没做到，是政府的失职。假如广州房价调控目标在10%以下，说明调控会影响到广州今年GDP，13%要保不住，意味着广州房地产税费收入减少，广州卖地出让金减少，广州保障房建设任务和城市基础设施建设任务及土地出让计划任务完成不了，地方政府就要被问责。最后是广州房价调控目标其实就是地方政府允许开发商上涨房价，但是在这个范围内上涨。目的是保持房价上涨的趋势。如果也列入限购，开发商就拿地的积极性就会下降，所以今年的土地供应量肯定要减少。
例如，数据显示，2010年中国GDP达到39.8万亿元人民币（合约6.04万亿美元），超过日本2010年GDP的预估值5.4万亿美元，位居世界第二位。这似乎是一个值得中国人兴奋的日子。因为这是自1968年日本超越联邦德国成为世界第二大经济体以来首次被超越。从世界经济格局以及政治格局来说，中国新晋世界第二大经济体，显示了中国力量的成长。客观来讲，虽然中国的GDP已经排名世界第二，但从人均GDP来看，中国还远远落后于发达国家水平。按照国际经济组织人均GDP的排序，中国排在100位以后。日本人均GDP为42431美元，中国人均GDP仅4412美元，前者是后者的9.62倍。
世界银行2009年有一个数据，在213个国家和地区，中国的人均国民总收入排在第124位，日本排在第19位。中国人均国民收入只相当于美国的1/20、日本的1/10，即使与同为“金砖四国”的巴西、俄罗斯等国相比，中国的人均GDP也相对落后。根据世界银行统计数据，巴西2009年的人均GDP为8121美元，俄罗斯2009年的人均GDP为8684美元。中国还是一个“穷国”的事实并没有改变。
而中国现在的社会状况是，贫富差距进一步扩大。据世界银行的统计，中国的基尼系数已经从改革开放之初的0.28上升至2009年的超过0.5以上。按国际通常标准认为，一旦基尼系数超过0.4，就表明财富过度的紧中，社会处于“不稳定”状态。这一数据标志着中国已经成为世界上贫富差距最大的国家之一，而这种贫富差距还有进一步扩大之势。数据显示，中国10%的富裕家庭拥有城市居民全部财产的45%，而10%的最低收入家庭财产总额仅占全部居民财产的1.4%。由于财富集中在少部分人手中，大部分中国人的人均GDP排名可能远在世界150名之后。
有数据显示，民众收入与幸福感逐渐呈背离的趋势。1979年至2005年GDP的平均年增速为9.6%，城镇和农村居民人均可支配收入年平均增长率分别为6.0%和7.0%;但据中国社会科学院发布的《2007中国社会形势分析与预测》，2004、2005、2006年中国城乡居民总体幸福感分别为3.79、3.73、3.64，呈下降趋势。
例如，经过应对国际金融危机以来大刀阔斧式的产业结构调整，广东经济从危机中突围。2010年，广东生产总值突破4.5万亿元，财政总收入达到1.16万亿元，人均GDP实现按现行汇率计算超过7000美元，各项主要经济指标均实现两位数增长、超额完成全年预期目标和“十一五”规划发展目标。但在“十二五”期间，广东提出GDP增长目标为8%，相比“十一五”，增长有所调低；也低于国内的多个省份。
例如，《政府工作报告》明确，今年（2011年）的国内生产总值增长8%左右，“十二五”的经济增长预期目标进一步调整为7%。回顾中国改革开放历史，只有1981年、1989年和1990年低于这一数值。而两会前，东部经济发达省市广东、上海、江苏、浙江等地也不约而同在各地的“十二五”规划中淡化了规模总量指标。
例如，《规划纲要》再定新目标，在“十二五”期间，预期天河区GDP年均增长12%，2015年超过3200亿元，人均GDP年均增幅10%。“十二五”时期，该区要打造“五区”：国际商贸中心核心区、世界文化名城中心区、智慧广州先行区、花园城市样板区和幸福广州示范区。到2015年，天河区居民生活将更加富裕，城市居民人均可支配收入预期超过5.5万元，而在2010年是31431元。
例如，随着地方两会的闭幕，各地2011年的GDP增速目标也已明确。有数据显示，2011年，至少18个省级政府将本地GDP年度同比增速定位在10%以上。其中，内蒙古、贵州等地预计达到13%，重庆则预计高达13.5%。纵观“十二五”期间的整体增速，虽然不少省份较“十一五”期间增速规划目标有所调低，但绝对增速仍高位运行。广西、福建、山西、黑龙江等近十个省区的“十二五”规划草案显示，未来五年GDP总规模预计将翻番。据统计，在已经公布的24个省市自治区中，GDP增速目标高于10%的有20个，低于10%的仅有4个。部分省市制定的GDP增速目标较高，表明GDP冲动依然存在。毕竟，GDP增长与政绩挂钩。
例如，中央下达的1000万套保障房硬指标，无疑将打乱很多城市的既定计划，广州便是其中之一。2月底广州两会期间，该市住房保障部门高调公布：今年全市计划新建保障性住房4.3万套，为历年新开工面积之最。但这个数字很快将被更高的任务所取代，而这两个数字之间，土地、资金的缺口，以及增加的工作量，都让“完成任务”变得遥不可及。2011年3月，在全国今年要建设的1000万套保障房中，广东省领到31万套任务，而分解到广州的是13万套，比广州自己规划的4.3万套多出了8.7万套。如此巨大的开工量，资金、土地、规划等能否应急？目前，广州政府声明亚运会的债务不重，但要建设13万套保障房，对财政绝对是一个新的负担。
例如，广东省建设厅的信息显示，在全国今年新建1000万套保障房的计划中，广东省总共领到了31万套的任务，相当于去年12.5万套的近3倍。具体是新建和筹集廉租房4.79万套，其中以租赁补贴形式完成1.02万套、以实物分配方式3.77万套；经济适用房3.08万套；公租房9.28万套；限价房11.5万套。根据广东省建设厅会与地方政府需要签署一份《广东省解决城镇低收入家庭住房困难目标责任书》，通过签下这样一份“军令状”，广东将包括廉租房、经适房等在内的年度新增保障性住房保障任务分解到各市，落实资金和用地，并于次年考核，完不成任务的就约谈、问责。显然，中央层面的“军令状”形式已被地方政府所效仿并层层下压。广州最终会分配到多少，目前还无定论。但有官员透露，广州可能会分到13万套的任务。
大家都很困惑。一是土地，二是资金，还有各种繁琐的手续，都不是一时半会可以解决的问题。例如某个手续不齐全，城管立刻就会来干涉。事实上，去年广州竭尽所能才勉强上马4万套保障房，而且还算不上彻底完成，但今年要在去年的基础上增加几倍，这在很多人看来，几乎是不可能完成的任务。另外，突然增加的供应量将用于何处。他广州今年做了4.3万套的计划，是对需求进行摸底的，加上去年的开工量，刚好可以解决登记在册的7万套低收入人群住房困难问题。但现在突然增加这么大的供应，该给谁住呢？
广州市国土房管局相关负责人已经签署了“军令状”，接下来的工作一方面是继续“讨价还价”，另一方面便是思考各种能够帮助完成任务的方法。由于土地掌握在政府手里，因此保障房所需要的土地并不是最棘手的问题，甚至可能是最先协调到位的一个环节，真正困扰广州的，恐怕是资金。
例如，广州市住房保障办公室透露，广州今年计划投入保障性住房的资金为89亿，这还仅仅只是涉及最早计划建设的4.3万套保障性住房，并未考虑到中央新下达的任务。但即便是89亿资金，对目前的广州财政来说也并非一笔小数目。广州市财政局公布的数据显示，2010年广州土地出让收益仅有455.6亿元，跌出全国土地收益城市的“十强榜”。2011年为了贴补财政，广州市财政局在两会期间披露财政计划时提出“卖地646.5亿”计划，这一目标视作“美好愿望”，并不一定能够如愿以偿。广州国土部门计划借力开发商，引导开发商资金参与保障房建设。其方法很可能是在“出让土地中强行搭配限价房或者公租房”。
不少开发商对目前政府的调控持强烈的“反弹”情绪，加上未来销售回款下降导致资金链条紧张，此番是否会给政府保障房捧场而接受搭售方式，目前尚不得而知。土地出让前会先进行摸底，尽量避免土地流拍。
另一知情人士透露，目前建设厅还没有做出最后的决定，一些城市还在做“讨价还价”的工作。虽然最终任务未能披露，但显然担子都不轻——因为广州市今年原本只计划了4.3万套保障性住房，即使加上一定数量的公租房，总体上与中央下达的任务之间差距也很大。
例如，增城2011年计划推居住用地73.5万平，供应量跌18%。化市2011年将推居住用地21幅，面积约101.3万平，集中于今年二季度出让。其中，住宅地12幅，共35.2万平；商住地9幅，共66.1万平。记者发现，与去年同期公布的2010年从化市居住用地供应量259.4万平相比，2011年从化供地量下跌了60%。从化市2011年将推居住用地101.3万平，供应量同比猛跌60%。
例如广东省土地市场网公布的《从化市2011年国有建设用地供应计划公告》中获悉，2011年从化将公开出让居住用地21幅，合计101.3万平方米。其中城镇住宅用地12幅，共35.2万平方米；商住用地9幅，共66.1万平方米。在去年同期公布的《从化市2010年国有建设用地供应计划公告》中，2010年从化市的居住用地为53幅，供应量为259.4万平方米。相比之下，无论是推地数量还是推地面积，都同比下跌超60%。
从化市2011年第二季度迎来拍地潮，四幅地块引人注目。在今年拟出让的21幅居住用地中，有4幅地块面积较大，引人注目。此外，有17幅地块的出让时间都定在今年3-6月份，这意味着今年第二季度，从化将迎来拍地潮。在9幅商住用地中，最引人注目的，莫过于江埔街九里步地块，宗地面积达35万平方米，占全年商业用地出让总面积52%。而在12幅住宅用地中，宗地面积最大的，是从化市街口镇石潭村地块，宗地面积9.3万平方米。此外，温泉镇乌土村地块与太平镇何家铺村地块也比较引人注目，宗地面积分别为8.3万平方米与6.8万平方米。
例如，增城2011年计划推居住用地73.5万平 供应量跌18%。2011年1月25日，广东省土地市场网公布了增城市2011年全年土地供应计划，其中，住宅用地占9幅，共735760平方米。主要集中在荔城街、增江街、石滩镇，合计607192平方米。乐居记者调取了去年4月份公布的《增城市2010年宅地供应计划表》，发现2010年去年增城市的居住用地供应计划总面积为1346.618亩，约896847平方米，这意味着增城今年计划的居住用地供应量约比去年下跌18%。两地是否限购月底见分晓，不会立刻作用于房价。