谢逸枫：限购政策必然从名存实亡到取消
限购不是冰点与拐点的楼市分水岭
核心提示：2011年前三轮房地产政策调控压力下，部分专家和开发商代表及学者，在市场上出现比较悲观的观点和举动，今年保障房1000万套，占到商品房市场三分之二，半数房企要被淘汰；限购政策扩大到36个城市，今年8月或9月楼市将现成交冰点和房价拐点的分水岭；货币政策和差异化信贷及销售业绩等成交下降，房企海外融资筹钱和房企并购及外企抄底内地等房企融资渠道收紧，中小房企面临资金链破裂，大部分房企将被洗牌的局面。价格调控目标的公开，意味着房价上涨必然停止，下降的趋势更加明显，甚至会下降到20%或30%，一旦开发商扛不住，中国一大半房企将倒下。
这一些看是比较符合目前楼市现象的观点，实质上是危言耸听的个人臆想和短见的预批，完全脱离了房地产项目资本金的运作模式和忽略了楼市是政策市的事实及房地产是支柱产业，对中国经济具有巨大的影响力。可想而已，这样的观点和看法，根本不值得市场的检验和历史数据的证明。到2011年03月10日，目前中国已有35个城市出台了“限购令”，但是限购令结束没有时间表。按照2011年1月26日“新国八条”的规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。
由于有14个城市未按时出台“限购令”，住建部在此前召开的全国保障性安居工程工作会议上，曾对14个城市被逐一点名。住房和城乡建设部部长3月10日在十一届全国人大四次会议第二次全体会后表示，限购令目前没有停止的时间表。按住建部要求，目前全国已有35个城市出台了“限购令”。除了一个城市由于已出台房产税试点，没有出台“限购令”外，其他城市都已出台“限购令”。且目前还没有考虑“限购令”结束的问题。楼市调控是长期性的，时刻准备出台下一步楼市调控政策。
针对限购令和户籍挂钩不公平的观点，部长回应：不合理的事情特别多，如果你能想到完全没有副作用的办法，我们愿意采纳。目前，住建部所要求的35个城市已有34个出台了限购措施，剩下一个未出台的城市是因为房产税试点里已包含了限购。目前还没有考虑“限购令”结束的问题。按照土地出让金用于保障房建设的规定，去年有些地方没有完成指标。目前，对没有完成指标的城市没有追责，但是如果保障房建设任务没有完成、质量没有达标，是要追责的。
其实，这种“商品房＋保障房”的双轨模式不但不会压低商品房价格，反而在一定程度上还会进一步推高商品房价格。1000万套保障房，几乎相当于2010年中国商品住房销售总量。如果加上2009年的260万套及2010年的580万套，中国各类保障房总量将达1840万套。如果正如有专家所说，“十二五”期间建3600万套保障房，覆盖率达20%，即五户一套，那将大大缓解城市住房紧张局面。
这种“商品房＋保障房”的目前住房双轨制或双轨模式不但不会压低商品房价格，反而在一定程度上还会进一步推高商品房价格。各地保障房建设的资金来源在很大程度上还需土地出让金的资金反哺，这也决定了地方政府不会让商品房价格大幅下跌，这就形成了保障房和商品房两个市场相互依赖的局面。由于保障房建设至少需要一年半时间才能陆续进入分配环节，这意味着2011年的楼市调控几乎没有任何松动的可能。建立健全考核问责机制的表态在2010年的三次新政文件中均有体现，但从实践层面看，几乎没有一个行政官员因房价过快上涨而遭处罚。
今年贷款增量目标的底线是不能高于去年的贷款计划增量，这意味着，今年贷款目标增量的上限或为7.5万亿元。目前国内商业银行的紧不是在头寸上，而是在规模上。今年虽然没有确定具体的贷款增量目标，但是低于去年贷款的计划增量（7.5万亿）应该是底线。
2011年货币政策继续稳健,代表着不会过分收紧。2010年12月中央政治局会议和中央经济工作会议及2011年3月3日和5日温总理政府工作报告和政协报告及央行报告，都要求继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，防止经济出现大的波动。
距离2月9日加息仅仅10天，央行于18日晚间宣布，自2011年2月24日（下周四）起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年来第二次上调存款准备金率，也是三个多月的时间内，第五次上调存款准备金率。因此，货币政策短期将维持收紧态势，双率可能继续上调。
2011年 1月末货币供应量M1、M2双双回落，人民币贷款增长1.04万亿元，小于市场预期。前期采取的一系列货币信贷调控措施效果显著，但未来通胀压力仍较大，因此货币政策在短期内仍将维持高压态势。在通胀、信贷双低预期，货币政策压力未减。2月15日，2011年1月居民消费价格指数（CPI）及当月人民币新增贷款额，双双以低于市场预期的姿态示人。低于预期的CPI，是意味着通胀压力有所减轻，而1月份被监管缰绳紧紧遏制的信贷冲动，不能成为全年主旋律。
通胀持续发酵高位运行，货币政策仍将紧缩，2011年央行会继续加息，加息不会常态化”。其理由有：年内通胀基本可控；加息会导致中美利差加大，引发热钱流入；同时中国经济也没有明显过热。目前，央行遭遇加息难题，基于对通胀、热钱、增长等问题的担忧，目前央行处于加息与否的两难境地，破解难题还须寻求治本之策。经过三次加息后，目前一年期存款利率虽上调至3%，但距离4.9%的物价指数仍有一定差距。
通胀将维持高位，至少两次加息 。中国的综合通货膨胀率将在2011年上半年维持高位，同时上半年或将集中进行两次存款准备金率上调以及至少两次加息、人民币进一步升值，以应对通胀压力及内需反弹。推高通胀的潜在因素仍然存在，预计3月份和二季度各加息一次。中国CPI权重每五年一大调，每年进行一次微调。2011年采用新的方法，1月份，居民消费价格总水平同比上涨4.9%，低于预期，较2010年12月回升了0.3个百分点。由于推高通胀的潜在因素仍然存在，维持政策预判。
利率市场化改革或加速整体推进，要在划定范围、提供激励、加强自律的思路下，把利率市场化改革向前推进。总体而言，利率市场化改革应整体推进，在放开存贷款利率的同时，其他一系列上、下游产品和替代产品的定价权也应同时交由市场决定。
2月17日傍晚，央行宣布，自2月24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年第二次上调存款准备金率，自2010年1月以来，央行已连续8次上调法定存款准备金率。此次上调后，大型金融机构法定准备金率将达到19.5%，中小金融机构准备金率也将超过17.5%。中国人民银行行长周小川在法国出席G20财长和央行行长会议期间表示，存款准备金率只是对抗通胀的一个工具，但并非唯一的工具，抗通胀要运用所有政策工具。CPI涨幅仍高位停留，只要CPI一直高企不下，央行必然要采取货币政策工具，收紧银根，控制通胀。
笔者认为，毫无疑问，限购从变通到名存实亡最后到取消是发展趋势，也是全国人民的希望，也是地方政府的愿望所在，限购政策是伤敌一百自伤一千的最愚蠢的政策。”其实，楼市限购不是楼市成交冰点和拐点的分水岭，如果说是，纯粹是无稽之谈。楼市限购对地方政府才是最大的困难，而对开发商来说是相对的。因此地方政府是否能够扛得住四大压力才是成交冰点和房价拐点的分水岭，如果地方政府受到巨大的威胁，肯定要对限购政策实施变通的做法，再到名存实亡之时进行全部取消。
限购政策本来就是政府采取行政强制性干预市场的临时性手段而已，因此没有具体的执行期限和停止时间表，目的是根据房价和成交是否回到合理水平和是否有一定的回落及市场是否回到理性的状态，才决定取消。但是，限购政策对地方政府的杀伤力更大，对中央政府也是无利。
笔者认为，地方政府一旦吃不消财政上的缺乏和任务上的问责及卖地困难上的压力，到今年8月或9月前后时间，必然会采取保通限购政策，虽然限购政策不是经济任务而是政治任务，但是当威胁到地方政府财政和任务及资金等经济时，地方政府肯定是把政治任务抛掉的。地方政府对限购政策不会突然的取消，否则是地方政府必然要被追求取消限购政策的放任房价上涨责任，或者是执行限购政策不力的责任，也会变成是全国人民的罪人，遭到社会媒体舆论谴责。因此，将采取变通的做法，目的是给自己解决难题，也是引导房地产市场走向健康。
首先是从限购的对象和条件重新设置，变相放松限购政策，例如规定什么人不限购和什么人限购等政策。其次是收紧限购的范围，郊区市场不限购，而市中心限购。最后是允许中高人才和首次购买及可以卖一买二或卖一买一等海外购房者不限，或者是取消缴纳税收证明等政策。
由于目前限购停止时间尚无明确的明文规定，甚至是2年或3年或5年或8年，甚至是100年。但是一旦楼市限购时间过长久，对地方政府和中央政府来说是一个巨大的考验，房地产不仅关系到地方政府财政和GDP及就业率，还关系的城市基础设施建设和三旧改造及保障房建设的任务和资金到位，就业率等地方经济发展问题。
笔者认为，限购时间过长，还对楼市健康都是有害无利的事情，甚至会影响到城市化的进程。况且，限购对改善需求和首次购房的影响大。尤其是地方政府的土地出让计划和供应任务及保障房的供应都受到影响，由于卖地资金减少，保障房和城市基础设施建设的资金必然落空，除非地方经济的GDP,CPI,PPi都不想动了。
一是限购政策之要达到1年到2年，地方政府将面临着巨大的压力，首先是保障房建设的资金大缺口的困境。其次是保障房建设任务指标和土地出让供应计划完成不了。再次是城市基础设施建设任务完成不了。最后是导致开发商的投资额减少，GDP,CPI，PPI必然受到影响。
二是由于限购时间长和保障房比例占到商品房比例增加，导致地方政府卖地收入减少，影响到保障房资金和任务完成及导致开发商收紧投资，要承担保障房完成不了任务的问责责任。首先地方政府的保障房资金来源有限，基本靠卖地。其次今年1月-2月全国土地市场非常的萧条，一旦土地计划供应完成不了，卖地收入和房地产税费减少及地价下降，必然影响地方政府的财政。
三是再次地方政府今年保障房建设任务增加，相应资金的压力增大。今年大部分地方政府到是非常差钱，甚至负大量的银行债务。而开发商去年销售业绩到今年1月-2月销售业绩保持良好和货币政策的稳健及信贷未实质收紧，房地产项目资本金还是20%和开发商融资渠道多及市场供应比较紧，开发商不差钱。
四是只要开发商扛上半年以上，地方政府肯定要比开发商更着急，卖地困难和财政减少等GDP，CPI，PPI等经济指标下降，甚至就业率的下降。而开发商在不差钱的情况下，肯定是慢慢卖，或者是推程项目施工或延缓新项目上市时间和推后加推的新组产品上市。到时,看谁比谁着急。