2月下旬出台的地方“限购令”效应尚未显现

　　 2011年，楼市迎来第三轮调控，房地产市场调控的效果如何？在信贷政策收紧的情况下，1月底出台的“国八条”从购房资格、交易税费、土地供应等多方面再度收紧了楼市调控紧箍咒，对房价构成了巨大压力。开发商资金来源增幅快速回落，目前已低于十年 来均值，资金面趋紧，加大了市场降价的压力。目前房价上涨趋势已得到有效遏制，但仍维持“高位僵持”。

　　多重楼市调控政策叠加效应开始显现，各地楼市成交低迷，部分地区房价出现松动，下跌城市增多。3月18日，国家统计局发布的２月份７０个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与１月份相比，２月份环比价格下降的城市个数增加５个，价格上涨的城市个数减少４个，同比涨幅回落的城市有３１个，房价过快上涨的势头得到了遏制。

　　目前新政细则对投资需求和改善型需求两种购房者影响较大。部分意向购房者改变了购房计划，部分客户因三套房原因无法按揭购房，部分看不清房价走势而推迟购房。由于楼市调控政策的预期，一些原本想买房的人开始观望，期盼房价下降，变买为租。楼市虽然会出现量跌的局面，但价格会保持稳定。2月份的数据情况说明房价调控已经初见成效，房价在下半年有可能进入稳定向下降的阶段。但也有专家表示，目前全国房价总体上仍呈上涨态势，房地产调控仍需继续加强。

　　虽然房价过快上涨势头有所遏制，但并未发生明显的转折性变化，但值得注意的是，随着“限购令”在全国范围内的推开，内地大中城市楼市成交量开始出现下降，其中一线城市的成交回落最为明显。国家统计局3月11日公布的数据显示，1~2月全国商品房销售面积8143万平方米，比去年同期增长13.8%，但是同比增幅较去年同期下降24.4个百分点，其中住宅销售面积增长13.2%。从数据来看，全国房价目前是稳中有跌，还处于上涨向稳定的阶段。如果调控继续落实，房价在下半年有可能进入稳定向下降的阶段。各地限购令的出台和实施多在2月下旬及之后，2月份的数据不能完全反映“限购”以后的调控效果。

　　房地产的健康发展，更多的是需要一个长效的、完善的房地产制度，而不是频繁的政策变动所带来的市场反复动荡。“十二五”期间要解决好房地产问题，需要对土地制度、房地产银根制度等“动手术”，这样房地产业才能成功转型。2010年以来，中央下定决心抑制房价过快上涨，一系列房地产调控措施如排山倒海之势一波强过一波。在2011年3月的全国两会上，政府工作报告再次明确政府对房地产调控的决心和力度，表示2011年将坚定不移地搞好房地产市场调控，切实稳定房地产市场价格。

　　2011年春季，楼市“量价”的变化，意味着我国房地产市场已经对日益严厉的房地产调控“组合拳”作出了反应，可以说，此轮房地产宏观调控效果正在逐步显现。在“限购限贷”的宏观调控下，房地产市场上的投机行为得到了有效的抑制。在此轮房市调控下，房价最先下跌是二三线城市，并非一线城市，并且东中西部地区都有，日前发布的最新研究报告认为，今年2月以来，全国70个大中城市购房总量中，投资客占比首次跌破20％。这一数据意味着，投资客加速离场，预示着投资人对投资回报的担忧，过往经验显示，随之而来的是房价向下运行。目前开发商整体上已经比较差钱，而且未来几个月资金面还会进一步趋紧，被迫进行促销的房企会越来越多。

　　但有报道指出，一些城市落实中央调控措施时使出葵花点穴手：一手出台“限购令”，一手放宽户籍政策。由此，引发人们对“限购令”效果打折以及是否昙花一现的隐忧。那么，在2011年“限购年”，开发商将怎样应对，何去何从值得观察。在限购新政的冲击下，严厉限购新政下北京楼市“金三银四”略显惨淡，北京楼盘成交量大幅下降，但成交价格没有明显变化。2月份，70个大中城市中，无论是新建商品住宅，还是二手房，房价整体依然呈现上涨态势，房地产调控仍需继续努力。目前由于房价过快上涨的主要动力货币增长过快的因素仍然没有消除。因此，促使房价回归合理水平，一定要紧缩货币和信贷。

　　当前房价虽然出现下行的苗头，但是总体来看，房价依然“涨多降少”，因此房市宏观调控之手不能放松。为了防止“地王”的出现，国土部日前下发通知，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。住建部部长姜伟新日前明确表示，目前尚没有“限购令”停止的时间表。诸多信号显示出以遏制部分城市房价过快上涨、抑制投机性需求为目的的房市调控将会继续保持下去。