深度调控之下楼市将何去何从？（NO:614）

      2011年3月15日中国新闻网报道，温家宝指示：三管齐下管房价，进一步研究调控措施。第一，要控制货币的流动性。第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。

调控效果须主要看下面的落实情况。

据报道，限购政策效果逐渐显现，一线城市新盘普遍低价上市。北京限购细则出台满月，楼市成交环比上月大跌四成。国土部要求落实限房价竞地价，确定合理底价。与限购令出台相似的是，目前只有银川、贵州等少数城市对房价调控目标有明确表态，城市的新建住房价格控制目标都是房价涨幅。

石家庄目前还有没有公布2011年度房价控制目标，消息称有望三月底出台。石家庄今年新建41248套保障性住房——作为一号工程实施， 一把手亲自抓负总责。相对于2010年2.5万套的保障住房数量来说，今年的任务将近去年2倍，力度之大，信心之坚决前所未有。其中最明显的是增加了公租房的供应比例，达到2010年的25倍之多。

而省会今年首宗地月底挂牌。石市[2011]001号、002号地块，将于本月底挂牌出让。这两块地块分别为商服和工业用地，没有住宅用地。挂牌时间为3月29日9时至4月11日14时30分。此次明确了对于联合竞买的禁止，这是对土地市场的规范，也是对开发商们实力的考验，以后本地小开发商们将很有可能没有项目可做，加剧本地行业“洗牌”。

?  在楼市调控之下，今年楼市“小阳春”出现可能性已经很小，虽然目前部分楼盘价格出现下调，但是目前楼市调整主要表现为成交量下跌，随着成交低迷的持续，房价有可能在今年5月或6月份短期内将出现明显回落。

?  调控不仅仅是一种安抚民生的政治行为。

当前经济面临转型。调控的目的，是让更多社会资本离开楼市，投入到经济建设急需的实体经济上来。

本轮房地产调控有三个鲜明特征——行政干预市场的加强、优惠政策的退出和保障房建设的全面推动。

本轮调控是行政干预市场的延续和升级。限购愈发严厉，不但限购城市数量扩大一倍，限购内容也由各地自主变成全国统一，由仅限制增量变成存量和增量的双重管控。在历次调控中，政策从来都是通过管理供需来间接影响价格。但是一年以来，房价依旧水涨船高。只要房价在涨，投资就不会撤离，这是楼市的基本规律，因此，国家开始要求各地制定价格调控目标，开始实施价格管制。价格管制的出现，会使地方政府调整供应结构，标价过高项目的审批会受到很多制约。更重要的是，一旦均价触及目标价格，会使投资者失去升值预期，并从楼市暂时撤离。

    在房地产发展之初，国家曾提供大量的优惠政策，包括贷款利率和首付优待，契税、住宅房产税等相关税费的减免等，这些优惠的副产品是楼市脱离基本面超速增长。目前，优惠政策退出成为大势所趋。一旦优惠政策退尽，税费等成本进入稳定期，人们的购房冲动将会锐减。

保障房在调控中承担着双重使命。其一，保障居民基本居住权力，使中低收入家庭拥有稳定的住所。其二，在房产调控基调不变的大势下，预计房地产市场将会出现萎缩，这会给多个行业带来不利影响，保障房建设将吸纳这部分剩余产能。但当保障房体量突破一定规模后，它将改变行业的规则，或许将逼迫小户型商品住宅退出市场。

当前对楼市威胁最大的实际是货币政策的收紧。投资者和开发商的资金链面临考验。

但无论怎样，针对房地产的专项调控最终跳不出政府只能影响短期市场的规律。随着市场对政策的消化，随着人们习惯于回归常态后的购房成本，楼市依然会再次回升，回升的速度和程度取决于货币政策的改变情况。