财经周评（11－12）：商住用地配建保障房的后果很严重！
彭澎
题外话：广州首次在公开出让的商业住宅用地中要求配建保障房，可能产生的后果有这么几个：一是开发商介入保障房建设成为常态。这不是愿不愿意的问题了，今后可能这种现象成为常态。由于广州将分配到全省31万套保障房中的1/3任务，今年将开工10万套以上的保障房，而原计划只有4万多套，显然，必须在用地上和开发力量上保证。荔湾这个项目也就解决500套，离完成任务还差十万八千里！因此，以后这类配建陆续有来。
二是保障房将与商品房混搭建设。以前各界担心的商品房与保障房分别建设会在城市里形成贫富差别，甚至产生新的贫民区，现在看来，配建就是混搭，也就是混居！保障房将与商品房犬齿交错。
三是政府将有加强监管的压力。各方都担心开发商对楼盘内的不同性质住房用不同的力，配建的保障房质量无法保证。政府实际上是通过配建形式将保障房建设购买开发商的承建服务，保障房将由政府来分配，于是就有如何验收的问题。
四是小区管理将遇到新的问题。保障房与商品房在同一个小区如何管理呢？这可能是政府和开发商都得面对的问题。
五是机遇与挑战并存。温家宝说保障房是房地产开发巨大的机遇。这是对的，毕竟5年3600万套是明确要完成的计划，而且保证资金、保证土地、保证使用，几无市场风险！如今商品房开发受限购等影响，市场风险正在加大。当然保障房只能是微利项目，但也可以积少成多。
六是拉低地价和房价。理论上看，配建有保障房的地块很难与高档住宅小区联系在一起，这确实够考验开发商的了。由于保障房要“无条件”移交政府，因此，有关成本还得消化，照理说可能拉高房价，但销售前景可能因有保障房压低地价和房价。
七是政府解决了保障房的资金问题。实际上，政府是通过土地出让方式的变革将本要用土地出让金的10%拿来建保障房的，现在却打包一并解决了建设者、资金、用土等一系列问题，对于政府来说是最省事的做法。
八是对开发商如何保证自身产品定位是一大难题。由于配建保障房，一些定位为高档住宅建设的开发商将面临新的困境，是参与竞拍还是放弃？如果参与，会否拉低品牌定位；如果放弃，可能这类项目越来越多！
附：
广州1/6荔湾高尔夫地块拟建保障房
2011年03月22日 南方报网—南方日报
广州首次在公开出让的商业住宅地中要求配建保障房。昨日广州国土房管局一口气推出5块用地，将在4月下旬正式拍卖。其中唯一一块居住用地是位于荔湾区高尔夫球场的AF030448地块，可建设用地63906平方米，起拍价为7.835亿元。值得注意的是，该地块明确要求，“中小套型比例不低于70%，竞得人须配建30000平方米的保障性住房”。扣除保障房建筑面积，该地块折合起拍楼面地价约5261元/平方米。若成功拍出，未来该地块建成小区后将有近1/6楼宇为保障房。
荔湾高尔夫地块配建3000平方米保障房
昨日广州市国土房管局推出的荔湾区高尔夫球场AF030448地块，性质为二类居住用地，宗地面积为69531平方米(可建设用地63906平方米)，建筑面积178937平方米，起拍价为7.835亿元。值得注意的是，该地块竞买条件中明确指出，“中小套型比例不低于70%，竞得人须配建30000平方米的保障性住房，按相关规定建成后须将该保障性住房无条件移交政府相关部门”。这也意味着，未来该地块建成小区后将有近1/6楼宇为保障房，以每套房60平方米初步计算，预计可建成500套保障房。
根据最新消息，今年广州将建设筹集10万套保障房。为了完成如此大的建设量，此前广州就曾明确今年将创新保障房建设思路，将在一些公开出让地块中要求配建保障房。昨日推出的高尔夫地块，是广州首块明确要求配建保障房的出让用地。如果扣除保障房建筑面积，该地块折合起拍楼面地价约5261元/平方米。
同时推出的还有其它四块地，其一是荔湾区东沙荷景路的商业用地、公共服务设施用地，要求竞买人是已在广州市注册成立，注册资本不低于5000万美元或等值人民币；其余三块均位于番禺，包括桥南街中心城区中心医院北侧的商业金融用地、大石街朝阳东路办公用地以及新造镇小谷围岛DSW 0402交通设施用地。上述所有地块都将在4月下旬正式拍卖。
“开发商或有被拉低档次的压力”
去年荔湾旧龙溪路高尔夫地块就曾推出数块居住用地，引得众多房产大鳄争夺，其中E地块更是拍出折合楼面价6955元/平方米的身价。不过，今时不同往日，当前调控步入深水区，如果新推的高尔夫地块还要配建保障房，会否有市场？
满堂红研究部高级主任肖文晓表示，开发商的定位会因为配建等有压力，有可能面对地块小区被拉低档次的问题。有些想走高档路线的开发商，就明显有压力。而那些走中低档的开发商则应该没问题。“也不排除，在这样的形势下，大开发商也会试水。预计楼面地价会在6000到7000元/平方米左右。”肖文晓说。
将保障房交给开发商建设，能否保障质量？广州社科院研究员彭澎表示，其实这并不是广州首创的，之前重庆就有这样的做法。在保障质量方面，政府关键是严格审批，更要加大力度监管，注重验收。“对于配建保障房，大的开发商会顾及品牌信誉，想必会保证质量，而中小开发商也承接不起。政府的监督只要依程序来就可以。”广州房地产专家韩世同认为。记者胡良光实习生杨婷婷