热焦点评（11－50）：“三管齐下”佛山楼市或现拐点
彭澎接受《南方都市报》（佛山）采访
题外话：佛山终于限购了，这是珠三角第一个地级市限购；同时在全省第一个（可能是全国第六个）宣布今年房价调控目标；紧接着佛山领到了2.1万套保障房建设任务。“三管齐下”，后市如何，佛山楼市应该具有珠三角行情的指标性意义，与广州、深圳具有全国性指标意义不同。
值得关注的是，佛山去年成为全省商品房销售冠军，显然得益于不限购。而如今限购后，将影响全省商品房成交量。冠军的指标意义非同小可！
成交量出现拐点几无疑义，销售冠军可能只当一届！量跌价挺，这是当前全国楼市的形态。但只要这一轮调控时间持续得够久，价跌就是无可避免的大概率事件！
2011/03/24 来源：南方网 作者：吴晓芳 曹金良等
3月22日，佛山重新调整今年保障房的建设计划，据媒体报道，佛山今年内将保障房建设套数从年初的4900套一下增加到2.1万套，是去年全市新建住宅销售的成交套数的近三分之一。记者昨日从佛山市住建部门了解到的关于2.1万套保障房这一数字，还不是最终确定的任务额。有关负责人昨日表示，截至目前，由于省尚未同佛山市签订2011年度的保障性住房建设责任书，因此，最终的任务数额，还有待明确。
如果今年2.1万套保障房落实，将是过去3年佛山保障房建设总和的四倍。但建房钱和地怎样落实？是目前大家关注的焦点。
横向对比：低于全国的比例
温家宝总理在今年的政府工作报告中强调：今年全国将建1000万套保障房。按去年商品房供应900万套来看，今年保障房供应量将首次超过商品房，也就是说，从未来几年的保障房和商品房供应来看，两者将平分住房市场。佛山今年这2.1万套保障房与佛山去年的商品房成交量相比，约占3成，低于全国的比例。
另据公开消息，深圳市目前极可能需要新开工7.3万套保障房，而在广州，2011年广州筹集的保障性住房规模达10万套，其中新建保障房达到4.3万套，投入资金达到89亿元。与广深相比，虽然佛山今年已经加大了保障房总量，但仍然无法与广深相提并论。另一方面，佛山去年的商品房成交量继2009年赶超深圳之后，首次超越了下滑严重的广州，成功登上广东省2010年度楼市成交的冠军宝座。
纵向对比：是过去3年总和的四倍
从2008年到2010年，佛山市政府工作报告每年都会列出民生十事，保障性住房年年位列其中。2008年时政府工作报告，提出要加快建设经济适用房和廉租房，当年要完成建设第一期经济适用房1350套、廉租房680套的任务。最终市政府网站公布结果是“建设廉租房2068套”。
2009年政府工作报告提出，落实住房保障建设责任，完成建设保障性住房2410套。继续实施渔民安居工程，全面解决264户人均住房面积不到12平方米的渔民住房问题。最终已完成或在建的住房为2778套，超过目标责任数368套。
2010年提出，计划建设保障性住房1600套，力争到年底基本解决2007年调查在册的7400户、人均居住面积12平方米以下低收入家庭的住房问题。最终实际开工和即将开工建设的保障性住房为1859套，比原计划多259套。
如果今年2 .1万套保障房落实，将是过去3年保障房建设总和的四倍。
钱：建保障性住房安排有基金
业内人士分析：2万套或部分新建，部分盘活改造旧住房
此前年度千余套保障性住房建设，完成已属不易，保障性住房年度建设任务一下子提高到超过万套，任务是否过重？土地、资金等如何保障？昨日，佛山市住建部门有关负责人表示，同样由于建设任务尚未最终敲定，因此目前佛山市保障性住房建设的资金数额和所需土地面积等，均有待明确。
“20亿可建保障性住房100万M 2”
南兴宇房地产评估有限公司董事长伍宇漩称，据她所了解，楼房建安费(每平方方造价成本)，电梯楼大概为1200元/M 2，楼梯楼大概为1000元/M 2。“因此，包含精装修的保障性住房成本也就是2000元/M 2。”照伍宇漩提供的数据进行推数，政府拿出20个亿，则可以实现建设保障性住房100万M 2，即可以实现接近2万套的保障性住房。
这20个亿，若拿佛山市去年财政总收入超千亿作比，保障性住房的投入将达到总盘子里2%的比重。佛山经纬市场研究及项目发展部副总监李华宇称，目前保障性住房主要有两种方式进行建设，一是地方政府在土地出让收益中，安排一定比例进行保障性住房的建设，二是开发商竞争拍土地时，政府向其要求需建设相应比例的保障性住房。“保障性住房供应数量倍增，给政府财政更大的压力。”
伍宇漩分析，“有可能，2万套的保障性住房仅是部分新建，部分由政府盘活改造旧的住房来供应，按一半一半来计，那么，全市则需要投入10个亿，分解到各区，每个区2亿，财政压力就不会这么大。”
今年预投1.72亿，另有专项资金
根据《佛山市2010年预算执行情况和2011年预算草案》，2011年“民生实事”加快保障性住房建设方面，2011年预算投入1.72亿，是2010年预算的2倍多。另外，建立保障性住房资金专用帐户，每年按照土地出让收入总额的1%-2%比例安排建设资金。
根据2011年地方财政基金预算收入(草案)显示，今年市级国有土地出让金收入将达到42.7亿元，比较2010年快报数税减三成。记者昨日致电佛山市财政局局长焦文庆，他表示，2011年保障性住房投入依照通过人大审议后的财政预算，“保障性住房建设投资，不是归于一般财政预算，它是安排有相应基金。”
地：用地计划单列保障房用地
在今年2月份召开的佛山市财政工作会议上，佛山市副市长周天明强调，在财政加大民生事业投入上，会严格落实上级政策，如将土地出让收益的10%用于农田水利建设，从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排于廉租房保障房建设。
土地方面，也明确提出，各区要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。各区要在土地出让时研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房和保障性住房。
记者昨日从佛山市国土部门获悉，目前，2011年度该市的供地计划已经上报市政府，处于待批中，因此，全市保障性住房用地究竟几何，目前也暂时无法最终定论。
建议
建保障房能否引入民间资本
南兴宇房地产评估有限公司董事长伍宇漩说，仅靠政府为主体投入建设保障性住房，在供应数量倍增的情况下，的确会存在资金压力的问题。“地方政府在保障性住房建设上可以更加灵活。像今年，政府将推出公共租赁住房，主要通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房、企业及其他投资主体投资建设等方式多渠道筹集。”“也可以引入民间资本，比如说有资质的开发商。”
对于经适房、公租房等惠民工程来说，社会资本参与仍停留在纸面上。日前，顺德一知名房企负责人在接受记者采访时，就表示企业有意参与经适房建设，与政府部门分担保障性住房建设的风险和收益。
“整个过程中，最难的就是利益分配，否则企业参与热情难以保证。”但这位负责人也坦言，在商言商的角度看，房地产企业参与保障房建设，也要有稳定的利润空间来保证，企业在履行社会效益的同时，也要保证经济效益。
不过，市房协副会长骆仪克则表示，作为民生工程的保障性住房，还是政府主导比较好。他担心，由于保障性住房大规模引入民间资本，在商家逐利的驱使下，可能形成一系列的问题，让监管难度变大。
声音
双重压力 楼市或现拐点
广州市社会科学院研究员彭澎博士长期关注佛山房地产市场，他说，“佛山大幅增加保障房的一个背景是全国范围推出1000万套，由此划分广东31万套、佛山2万多套。”彭澎说，佛山作为广东省的第三大城市，这样一个数量以及比例是合适的，“明年建设量估计也差不多，但这是全国性问题，不能看单独看佛山。”
“限购政策与21000套保障性住房的双重压力，佛山楼市有可能出现拐点。”彭澎说，由于佛山第一个提出了控制佛山楼价涨幅的目标，“有70%的可能，佛山楼市在下半年出现拐点，出现价格下跌。”
楼市无影响 租房受冲击
合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江则表达了不同的观点，“商品房和保障房是两个不同的群体，因此不会对房地产市场有影响的。”他认为，两者不存在交叉的成分，“保障房面对的是低收入群体，本身就不是购房群体。”
黎文江认为，虽然保障房扩大了受益群体，将覆盖至外地人，主要的作用保持社会稳定。“但由于保障房以租房为主，这么大规模的房子入市后，又以低于市场价出租。”他说，“预计佛山的租房市场将受到比较大的冲击。”
21000套还是远远不够
“21000套也是远远不够的，还需要加快、加大投入保障性住房建设。”佛山经纬市场研究及项目发展部副总监李华宇说，佛山有常住人口600万人，家庭约200万户，这只是解决了1%的需求。
“按照这个速度，如果要保障15%的人群，岂不是有人要等15年。”他同时也肯定了4900套到21000套的进步。“从0.25%到1%进步很大，但是还差很远。”
另一方面，李华宇认为这21000套保障性住房的建成、投入市场，乃至分配完毕，还需要一定的时间，届时会对佛山目前相对偏紧的供求关系产生一定的有益缓解，但是影响有限。
链接
保障房从4900套到21000套
2月25日，全省建设工作会议明确2011年广东就将建设、筹集各类保障性住房31万套。
2月28日，佛山市住建局调研员叶小玲做客当地电台一档热线互动节目时明确说，根据省初步下达的任务，今年佛山市将新开工建设4900套保障性住房。
3月22日，广东省副省长林木声来到佛山调研保障性住房建设，佛山市委常委、副市长叶明权在此次调研活动中透露说，在保障性住房建设方面，今年佛山市继续开展大规模的以公共租赁房为主的保障性住房建设，建设数量比该以往三年总量翻几倍。有媒体根据叶的这一说法，计算得出，2011年佛山全市保障性住房的建设任务，可能达到2.1万套！将接近去年全部已售新建商品房的1/3！
采写：南都记者 吴晓芳 曹金良 周晓南 吴刚